Hypothekenrechner: Monatsrate und Tilgungsverlauf

Baufinanzierung berechnen: Monatsrate, Zinsen und Versicherung

Die Monatsrate eines Annuitätendarlehens beträgt M = K × z × (1 + z)^n ÷ ((1 + z)^n − 1), mit z = Jahreszins ÷ 12 und n = Anzahl der Monate; das Tool addiert die Versicherung, berechnet auf den Darlehensbetrag. Für 200.000 € über 20 Jahre zu 3,8 % mit 0,34 % Versicherung ergibt das 1.247,65 € im Monat und 99.437 € Gesamtkosten des Kredits.

Formel

Annuitätendarlehen: M = K × z × (1 + z)^n ÷ ((1 + z)^n − 1), wobei K der Darlehensbetrag (Kaufpreis − Eigenkapital), z der Nominalzins pro Jahr ÷ 12 und n die Laufzeit in Monaten ist. Die monatliche Versicherung beträgt K × Versicherungssatz ÷ 12: Sie bezieht sich auf das Anfangsdarlehen und bleibt über die gesamte Laufzeit gleich.

Beispiel mit den Standardwerten

Eine Immobilie für 250.000 € mit 50.000 € Eigenkapital bedeutet 200.000 € Darlehen über 20 Jahre zu 3,8 % mit 0,34 % Versicherung. Monatsrate: 1.190,99 € Kredit + 56,67 € Versicherung = 1.247,65 €. Gesamtkosten: 85.837 € Zinsen + 13.600 € Versicherung = 99.437 €. Im ersten Jahr fließen 7.482 € in Zinsen und nur 6.810 € in die Tilgung.

Drei Tilgungsarten

• Annuität: feste Rate; anfangs überwiegen die Zinsen, am Ende die Tilgung.
• Linear: jeden Monat derselbe Tilgungsbetrag (K ÷ n), Zinsen auf eine sinkende Restschuld, daher fallende Raten. Im Beispiel: 1.523,33 € im ersten Monat, 892,64 € im letzten und 89.917 € Gesamtkosten, also 9.520 € weniger.
• Endfällig: Sie zahlen nur Zinsen (690 € im Monat inklusive Versicherung) und tilgen die 200.000 € in einer Summe am Ende; die Kosten steigen auf 165.600 €. Diese Form dient vor allem vermieteten Immobilien, bei denen Zinsen von den Mieteinnahmen abgezogen werden.

Was das Tool nicht berücksichtigt

Nur feste Zinsen, ohne Bearbeitungs-, Sicherheiten- oder Notarkosten; das Ergebnis ist also kein effektiver Jahreszins. Eine Versicherung auf die Restschuld wäre günstiger als der angezeigte Betrag. In Frankreich wenden Banken die HCSF-Norm an: Belastungsquote höchstens 35 % einschließlich Versicherung und Laufzeit höchstens 25 Jahre (27 Jahre mit tilgungsfreier Zeit bei Kauf vom Plan oder Renovierung). Es handelt sich um eine Schätzung, kein Kreditangebot.

Quellen und Stand: Entscheidung des französischen Hohen Rats für Finanzstabilität (HCSF) vom 29. September 2021 zu den Bedingungen für Immobilienkredite (Amtsblatt vom 10. Oktober 2021), gültig für Kredite mit Auszahlung ab 1. Januar 2022; Fortgeltung dieser Schwellen 2026 nicht anhand eines amtlichen Textes geprüft (geprüft am 14.10.2026)

Häufig gestellte Fragen

Beinhaltet die Berechnung die Restschuldversicherung?

Ja, wenn Sie einen Versicherungssatz eingeben, werden die monatlichen Kosten zu Ihrer monatlichen Kreditrate hinzugerechnet.

Was ist ein Tilgungsplan?

Ein Dokument, das Monat für Monat oder Jahr für Jahr aufzeigt, welcher Anteil auf Tilgung und welcher auf Zinsen entfällt. Wichtig zur Ermittlung der Restschuld.

Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins?

Der Sollzins ist der reine Zinssatz für das Darlehen. Der effektive Jahreszins beinhaltet alle Nebenkosten und spiegelt die tatsächlichen Gesamtkosten des Kredits wider.

Ist das Tool wirklich kostenlos?

Ja, alle Werkzeuge auf Kristools sind zu 100% kostenlos und ohne Registrierung zugänglich.

Sind meine Daten geschützt?

Ja. Die gesamte Verarbeitung erfolgt sicher und direkt in Ihrem Browser. Es werden keine persönlichen Daten an unsere Server gesendet.