Tilgungsrechner: hipoteca en Alemania y deuda pendiente

Cómo se calcula una hipoteca en Alemania

En Alemania, una hipoteca se define por su tipo nominal (Sollzins) y su tasa de amortización inicial (anfängliche Tilgung): la cuota es préstamo × (Sollzins + Tilgung) ÷ 12 y no cambia. Para 300.000 € al 3,5 % con un 2 % de Tilgung, la cuota es de 1.375 € y quedan 228.283,70 € pendientes tras 10 años de tipo fijo.

La fórmula

Cuota mensual = préstamo × (Sollzins + Tilgung inicial) ÷ 12. Cada mes, los intereses son la deuda pendiente × Sollzins ÷ 12 y el resto de la cuota amortiza capital. Por eso la parte de capital crece cada mes y el préstamo dura mucho más que 1 ÷ Tilgung. Una Sondertilgung (amortización extra que permite el contrato) se resta al final de cada año del préstamo durante el periodo de tipo fijo.

Ejemplo completo

300.000 € al 3,5 % con un 2 % de Tilgung y 10 años de Zinsbindung: cuota de 1.375 €. El primer año, 10.402,80 € de intereses y 6.097,20 € de capital. Tras 10 años, Restschuld de 228.283,70 €: 93.283,70 € de intereses pagados y el 23,9 % del préstamo amortizado. Al mismo tipo, el préstamo terminaría en 29 años, con 177.593,08 € de intereses. Con 5.000 € de Sondertilgung al año durante 10 años, la deuda pendiente baja a 169.472,78 € y el plazo a 22 años y 9 meses.

Diferencia con el simulador de hipoteca

El simulador de hipoteca de Kristools parte de un plazo y un tipo fijos hasta la amortización total; este Tilgungsrechner parte de la tasa de amortización inicial y calcula la deuda que queda por refinanciar al final de la Zinsbindung, como hacen los bancos alemanes.

Límites

• Sin comisiones, seguros ni tipo efectivo (Effektivzins).
• El tipo de la refinanciación posterior es desconocido: el plazo total es una proyección al tipo actual.
• El límite de Sondertilgung depende del contrato.

Es una estimación y no sustituye a la oferta de un banco ni a un asesor financiero.

Preguntas frecuentes

¿Qué Tilgung inicial elegir para una hipoteca en Alemania?

Los bancos suelen pedir al menos un 1 a 2 % anual, y un 2 a 3 % es habitual. Con un Sollzins del 3,5 %, un 2 % de Tilgung amortiza 300.000 € en 29 años; un 3 %, en 22 años y 2 meses, con una cuota de 1.625 € en lugar de 1.375 €.

¿Qué es la Restschuld al final de la Zinsbindung?

Es la deuda que queda cuando termina el periodo de tipo fijo. Hay que refinanciarla a un nuevo tipo (Anschlussfinanzierung) o devolverla. Para 300.000 € al 3,5 % con un 2 % de Tilgung, es de 228.283,70 € tras 10 años.

¿Compensa una Sondertilgung?

Cada euro amortizado antes deja de generar intereses al Sollzins. En el ejemplo de 300.000 € al 3,5 %, 5.000 € al año durante 10 años reducen la deuda pendiente en casi 59.000 € y el plazo total en más de 6 años. El contrato fija el límite, a menudo el 5 % del préstamo al año.

¿La herramienta es realmente gratuita?

Sí, todas las herramientas en Kristools son 100% gratuitas y accesibles sin registro.

¿Están protegidos mis datos?

Sí. Todo el procesamiento se realiza de forma segura y directa en tu navegador. No se envían datos personales a nuestros servidores.