Simulador de financiamento imobiliário: parcela e custo

Cálculo de financiamento imobiliário: parcela, juros e seguro

A parcela de um empréstimo clássico é M = C × t × (1 + t)^n ÷ ((1 + t)^n − 1), com t a taxa anual ÷ 12 e n o número de meses; a ferramenta soma o seguro, calculado sobre o capital emprestado. Para € 200.000 em 20 anos a 3,8% com 0,34% de seguro, o resultado é € 1.247,65 por mês e € 99.437 de custo total do crédito.

Fórmula

Empréstimo clássico: M = C × t × (1 + t)^n ÷ ((1 + t)^n − 1) (C = preço − entrada, t = taxa nominal anual ÷ 12, n = prazo em meses). O seguro (C × taxa ÷ 12) incide sobre o capital inicial e permanece fixo.

Exemplo com os valores padrão

€ 250.000 menos € 50.000 de entrada: € 200.000 emprestados por 20 anos a 3,8% com 0,34% de seguro. Parcela: € 1.190,99 de crédito + € 56,67 de seguro = € 1.247,65. Custo total: € 85.837 de juros + € 13.600 de seguro = € 99.437. No primeiro ano: € 7.482 de juros para € 6.810 de capital.

Três tipos de amortização

• Clássica: parcela fixa, com predominância de juros no início.
• Linear: capital constante (C ÷ n), parcela decrescente. No exemplo: € 1.523,33 no primeiro mês, € 892,64 no último e € 89.917 de custo total, ou seja, € 9.520 a menos.
• In fine: só os juros são pagos (€ 690 por mês, seguro incluído) e os € 200.000 são devolvidos de uma só vez no vencimento; o custo sobe para € 165.600. Útil em imóvel para locação, para deduzir os juros das receitas de aluguel.

O que a ferramenta não conta

Apenas taxa fixa, sem taxas de abertura de processo, de garantia nem de cartório: o resultado não é uma TAEG. Um seguro calculado sobre o saldo devedor custaria menos do que o valor exibido. Na França, os bancos aplicam a norma do HCSF: taxa de esforço de no máximo 35%, seguro incluído, e prazo de no máximo 25 anos (27 anos com carência, para compra na planta ou obras). Estimativa, não uma oferta de crédito.

Fontes e datas: decisão do Haut Conseil de stabilité financière de 29 de setembro de 2021 sobre as condições de concessão de créditos imobiliários (JORF de 10 de outubro de 2021), aplicável aos créditos liberados desde 1º de janeiro de 2022, manutenção desses limites em 2026 não verificada em texto oficial (verificado em 14/10/2026)

Perguntas frequentes

O cálculo inclui o seguro do tomador?

Sim. Se você informar a taxa do seguro, o custo mensal dele é somado à sua parcela de pagamento.

O que é a tabela de amortização?

É um documento que detalha, mês a mês ou ano a ano, a parte de capital e de juros que você paga. É essencial para saber o saldo devedor.

Qual é a diferença entre taxa nominal e TAEG?

A taxa nominal é a taxa de juros bruta usada para calcular os juros. A TAEG (taxa anual efetiva global) inclui todos os custos (seguro, abertura de processo, garantia) e representa o custo real do crédito.

A ferramenta é realmente gratuita?

Sim, todas as ferramentas do Kristools são 100% gratuitas e acessíveis sem cadastro.

Meus dados estão protegidos?

Sim. Todo o processamento é feito diretamente e com segurança no seu navegador. Nenhum dado pessoal é enviado para os nossos servidores.