Immobilien-Spekulationssteuer in Frankreich berechnen

Berechnen Sie steuerpflichtige Veräußerungsgewinne, gestaffelte Haltedauer-Freibeträge und die anfallende Steuerlast beim Immobilienverkauf.

Immobilien-Veräußerungsgewinn in Frankreich: Steuer und Abzüge

In Frankreich wird der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie, die nicht Hauptwohnsitz ist, mit 19 % Einkommensteuer und 17,2 % Sozialabgaben belastet, nach Haltedauer-Abzügen, die die Einkommensteuer nach 22 Jahren und die Sozialabgaben nach 30 Jahren entfallen lassen. Ab einem steuerpflichtigen Gewinn über 50.000 € kommt eine Zusatzsteuer von 2 bis 6 % hinzu.

Vorgehen des Tools

  1. Bereinigter Verkaufspreis = Verkaufspreis − vom Verkäufer getragene Kosten.
  2. Erhöhter Anschaffungspreis = Kaufpreis + Erwerbskosten (Pauschale 7,5 % oder tatsächlich) + Arbeiten (Pauschale 15 %, sobald die eingegebene Haltedauer 5 Jahre übersteigt, oder Rechnungen).
  3. Abzug Einkommensteuer: 6 % pro Jahr vom 6. bis 21. Jahr, 4 % im 22. Jahr. Abzug Sozialabgaben: 1,65 % pro Jahr vom 6. bis 21. Jahr, 1,60 % im 22. Jahr, 9 % pro Jahr vom 23. bis 30. Jahr.
  4. Steuer = Bemessungsgrundlage ESt × 19 % + Grundlage Sozialabgaben × 17,2 % + Zusatzsteuer (2 bis 6 % der ESt-Grundlage über 50.000 €, mit der gesetzlichen Glättung in den 10.000 € über jeder Stufe: 850 € bei 55.000 €).

Standardbeispiel

Kauf für 220.000 €, Verkauf für 380.000 € mit 3.000 € Kosten, 9 Jahre Haltedauer, Pauschalen. Erhöhter Anschaffungspreis: 269.500 €. Bruttogewinn: 107.500 €. Nach 24 % Abzug beträgt die ESt-Grundlage 81.700 € und die Steuer 15.523 €; nach 6,6 % liegt die Grundlage der Sozialabgaben bei 100.405 €, also 17.270 €. Zusatzsteuer: 2 % × 81.700 = 1.634 €. Gesamt: 34.427 €, netto 342.573 € vor Rückzahlung eines Kredits.

Grenzen

  • Nur die Befreiung des Hauptwohnsitzes ist abgebildet; Wiederanlage-Befreiungen und die Hinzurechnung von LMNP-Abschreibungen fehlen.
  • Es gilt französisches Steuerrecht; das Ergebnis ist eine Schätzung, die amtliche Berechnung erstellt der Notar.

Quellen und Stand: Sätze, Abzüge und Pauschalen nach Artikel 150 U bis 150 VH und 200 B des französischen Steuergesetzbuchs, Merkblatt service-public F10864 (geprüft am 15. April 2026); Zusatzsteuer nach Artikel 1609 nonies G; Sozialabgaben auf Immobiliengewinne bleiben bei 17,2 % (geprüft am 14.10.2026)

Häufig gestellte Fragen

Nach wie vielen Jahren ist ein Immobiliengewinn in Frankreich steuerfrei?

Die Einkommensteuer von 19 % entfällt nach 22 Jahren Haltedauer, die Sozialabgaben von 17,2 % nach 30 Jahren. Dazwischen fallen nur Sozialabgaben an, auf eine Grundlage, die ab dem 23. Jahr um 9 % pro Jahr sinkt.

Kann die Pauschale von 15 % für Arbeiten ohne Rechnungen angesetzt werden?

Ja, wenn die Immobilie länger als 5 Jahre gehalten wurde: Der Kaufpreis erhöht sich dann ohne Nachweis um 15 %. Erwerbskosten lassen sich ebenso pauschal mit 7,5 % des Kaufpreises statt der tatsächlichen Kosten ansetzen.

Wie wird die Zusatzsteuer auf Gewinne über 50.000 € berechnet?

Sie gilt für den steuerpflichtigen Gewinn nach dem Einkommensteuer-Abzug: 2 % bis 100.000 €, danach 3, 4, 5 und 6 % in Stufen von 50.000 €. Das Gesetz glättet den Satz in den 10.000 € über jeder Stufe, und der Simulator wendet das an: Bei 55.000 € sind es 2 % × 55.000 − (60.000 − 55.000) ÷ 20 = 850 €.

Betrifft die CSG-Erhöhung 2026 Immobiliengewinne?

Nein. Die Sozialabgaben auf Immobiliengewinne bleiben bei 17,2 %. Der Satz von 18,6 % aus dem Sozialversicherungsfinanzierungsgesetz 2026 betrifft unter anderem Einkünfte aus möblierter Vermietung und Kapitalerträge aus Wertpapieren.

Ist das Tool wirklich kostenlos?

Ja, alle Werkzeuge auf Kristools sind zu 100% kostenlos und ohne Registrierung zugänglich.

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