Baufinanzierung-Umschuldungsrechner & Break-Even-Analyse

Umschuldung der Baufinanzierung: Break-even und echte Ersparnis

Der Break-even einer Umschuldung ergibt sich aus den Kosten der Operation geteilt durch die Senkung der Monatsrate: 4.500 an Gebühren bei 382 Ersparnis pro Monat sind nach 12 Monaten wieder hereingeholt. Das Tool vergleicht außerdem die noch offenen Zinsen des alten Kredits mit den Zinsen des neuen, Gebühren eingerechnet, und zeigt so den Gesamtgewinn.

Verwendete Formeln

Beide Monatsraten (Zins und Tilgung, ohne Versicherung) folgen der Formel eines Annuitätendarlehens mit festem Zins: M = C × i × (1 + i)ⁿ ÷ ((1 + i)ⁿ − 1), wobei i der Jahreszins geteilt durch 12 und n die Zahl der Monate ist. Das neue Darlehen entspricht der Restschuld, zuzüglich der Gebühren, wenn Sie diese mitfinanzieren, und eines gewünschten Zusatzbetrags. Der Break-even ist Gebühren ÷ monatliche Ersparnis, auf den nächsten Monat aufgerundet. Die Gesamtersparnis vergleicht die noch offenen Zinsen des laufenden Kredits mit den Zinsen des neuen Kredits plus Gebühren.

Beispiel mit den Standardwerten

Eine Restschuld von 320.000 zu 6,75 % mit 27 Jahren Restlaufzeit kostet 2.149 im Monat, und es bleiben 376.316 Zinsen zu zahlen. Eine Umschuldung zu 5,25 % auf 30 Jahre mit 4.500 sofort bezahlten Gebühren ergibt eine Rate von 1.767, also 382 Ersparnis pro Monat. Die Gebühren sind nach 12 Monaten hereingeholt, die Gesamtersparnis beträgt 55.677. Behalten Sie die Restlaufzeit von 27 Jahren zum neuen Zins, sinkt die Rate weniger (1.850, also 300 Ersparnis und 16 Monate bis zum Break-even), die Gesamtersparnis steigt aber auf 92.553, weil drei Jahre Zinsen entfallen.

Das Tool bewertet die Operation als sehr günstig, wenn der Break-even höchstens 36 Monate beträgt, darüber als mittelfristig lohnend, und rät ab, wenn die Rate nicht sinkt.

Was das Tool nicht berechnet

• Vorfälligkeitsentschädigung, Sicherheiten und Vermittlergebühren: Tragen Sie diese selbst in das Gebührenfeld ein.
• Die Restschuldversicherung, deren Wechsel manchmal so viel ausmacht wie der Zins.
• Abzinsung: Eine Ersparnis in zwanzig Jahren zählt so viel wie eine heutige.

Für ein US-Darlehen mit Discount Points ist der US-Refinanzierungsrechner besser geeignet. Das Ergebnis ist eine Schätzung und ersetzt weder ein Kreditangebot noch die Beratung durch einen Vermittler oder Berater.

Quellen und Stand: Nach französischem Recht darf die Vorfälligkeitsentschädigung eines Immobilienkredits weder sechs Monatszinsen auf das zurückgezahlte Kapital zum Durchschnittszins noch 3 % der Restschuld übersteigen (französisches Verbrauchergesetzbuch, Artikel R313-25, Fassung des Dekrets 2016-884, in Kraft seit 1. Juli 2016); sie entfällt, wenn die Rückzahlung auf den Verkauf der Wohnung nach Versetzung, Arbeitsplatzverlust oder Tod folgt (service-public.gouv.fr, Merkblatt F1669) (geprüft am 14.10.2026).

Häufig gestellte Fragen

Wie berechnet man den Break-even einer Umschuldung?

Teilen Sie die Gesamtkosten (Bearbeitung, Sicherheiten, Vorfälligkeitsentschädigung, Vermittler) durch die Senkung der Monatsrate und runden Sie auf den nächsten Monat auf. Bei 4.500 Gebühren und 382 Ersparnis pro Monat liegt der Break-even bei 12 Monaten. Verkaufen oder tilgen Sie vorher, kostet die Umschuldung Geld.

Wie hoch darf die Vorfälligkeitsentschädigung bei einem französischen Immobilienkredit sein?

In Frankreich darf sie weder sechs Monatszinsen auf das zurückgezahlte Kapital zum Durchschnittszins noch 3 % der Restschuld übersteigen (Verbrauchergesetzbuch, Artikel R313-25). Bei 320.000 zu 6,75 % ergeben sechs Monatszinsen 10.800, also greift die Obergrenze von 3 %, das sind 9.600. Sie entfällt, wenn die Rückzahlung auf den Verkauf der Wohnung nach Versetzung, Arbeitsplatzverlust oder Tod folgt.

Sollte man bei einer Umschuldung die Laufzeit verlängern?

Eine längere Laufzeit senkt die Rate, bringt aber zusätzliche Zinsjahre. Im Standardbeispiel spart eine Umschuldung auf 30 Jahre 382 pro Monat und 55.677 insgesamt; behalten Sie die restlichen 27 Jahre, sind es nur 300 pro Monat, aber 92.553 insgesamt. Vergleichen Sie beide Ergebnisse, bevor Sie entscheiden.

Gebühren sofort bezahlen oder in den neuen Kredit einrechnen?

Mitfinanziert brauchen die Gebühren kein Eigenkapital, verursachen aber während der gesamten Laufzeit Zinsen. Mit den Standardwerten steigt die Rate von 1.767 auf 1.792, der Break-even von 12 auf 13 Monate, und die Gesamtersparnis sinkt von 55.677 auf 51.231.

Ist das Tool wirklich kostenlos?

Ja, alle Werkzeuge auf Kristools sind zu 100% kostenlos und ohne Registrierung zugänglich.

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