Möblierte Vermietung & LMNP-Steuerrechner

LMNP in Frankreich: Micro-BIC oder Realregime mit Abschreibung

Im französischen Micro-BIC wird die Hälfte der Mieten mit Ihrem Grenzsteuersatz zuzüglich 18,6 % Sozialabgaben besteuert. Im Realregime zieht das Tool die tatsächlichen Kosten und danach eine Abschreibung ab (Gebäude und Arbeiten über 25 Jahre ohne Grundstück, Möbel über 6 Jahre), die den steuerpflichtigen Gewinn auf null senken kann, aber nie einen Verlust erzeugt. Die Differenz der beiden Steuerbeträge ist die jährliche Ersparnis des Realregimes.

Die beiden Berechnungen des Tools

• Micro-BIC: Steuer = Jahresmiete × 50 % × (Grenzsteuersatz + Sozialabgaben).
• Realregime: Ergebnis = Miete − (Hausgeld + Grundsteuer + Kreditzinsen + Vermieterversicherung + Steuerberater). Jährliche Abschreibung = (Kaufpreis + Notarkosten + Arbeiten) × (1 − Grundstücksanteil) ÷ 25 + Möbel ÷ 6. Die angesetzte Abschreibung übersteigt nie das Ergebnis; der Rest wird zeitlich unbegrenzt vorgetragen.

Standardbeispiel

Kaufpreis 180.000 €, 14.000 € Notarkosten, 10.000 € Arbeiten, 8.000 € Möbel, Grundstücksanteil 15 %, Miete 850 € über 12 Monate, Grenzsteuersatz 30 %. Mieteinnahmen: 10.200 €. Im Micro-BIC beträgt die Bemessungsgrundlage 5.100 € und die Steuer 5.100 × 48,6 % = 2.479 €. Im Realregime belaufen sich die Kosten auf 4.830 €, das Ergebnis vor Abschreibung auf 5.370 € und die verfügbare Abschreibung auf 8.269 € (6.936 € Gebäude, 1.333 € Möbel): Die Steuer sinkt auf 0 € und 2.899 € Abschreibung werden vorgetragen.

Annahmen und Grenzen

• Die Micro-BIC-Grenze wird nicht geprüft (77.700 € Einnahmen bei Langzeitvermietung oder klassifizierter Ferienwohnung, Einkommen 2025); nicht klassifizierte Ferienwohnungen (30 % Pauschalabzug, Grenze 15.000 €) sind nicht vorgesehen.
• Die Steuerermäßigung für Buchführungskosten entfällt ab dem Einkommen 2025; die Honorare bleiben abzugsfähige Kosten.
• Beim Verkauf werden abgezogene Abschreibungen dem Veräußerungsgewinn wieder hinzugerechnet (Verkäufe ab 15. Februar 2025); das Tool berechnet dies nicht.
• Es handelt sich um französisches Steuerrecht. Das Ergebnis ist eine Schätzung und ersetzt keine Steuerberatung.

Quellen und Stand: 18,6 % Sozialabgaben auf Einkünfte aus möblierter Vermietung, französisches Sozialversicherungsfinanzierungsgesetz 2026 (Gesetz 2025-1403 vom 30. Dezember 2025, Artikel 12), ab Einkommen 2025; Micro-BIC-Grenzen und Abzüge für das Einkommen 2025, impots.gouv.fr (Seite geändert am 8. April 2026); Abschaffung der Ermäßigung nach Artikel 199 quater B CGI durch das Haushaltsgesetz 2025, Artikel 11; Hinzurechnung der Abschreibungen, Haushaltsgesetz 2025, Artikel 84, Verkäufe ab 15. Februar 2025 (geprüft am 14.10.2026)

Häufig gestellte Fragen

Ab wann lohnt sich das LMNP-Realregime gegenüber dem Micro-BIC?

Sobald abzugsfähige Kosten und Abschreibung zusammen den Pauschalabzug von 50 % der Miete übersteigen. Im Standardbeispiel liegen 4.830 € Kosten und 8.269 € Abschreibung über dem Abzug von 5.100 €, die Steuer sinkt von 2.479 € auf 0 €.

Welcher Satz an Sozialabgaben gilt für möblierte Vermietung in Frankreich?

18,6 % (davon 10,6 % CSG) ab dem Einkommen 2025, nach dem Sozialversicherungsfinanzierungsgesetz 2026. Unmöblierte Vermietung bleibt bei 17,2 %. Der Simulator verwendet standardmäßig 18,6 %, Sie können den Wert ändern.

Kann die LMNP-Abschreibung einen Verlust erzeugen, der mit anderen Einkünften verrechnet wird?

Nein. Die Abschreibung kann das Ergebnis nur auf null senken; der nicht genutzte Teil wird zeitlich unbegrenzt vorgetragen. Der Simulator wendet diese Regel an und zeigt nie ein negatives Ergebnis.

Was geschieht mit den Abschreibungen beim Verkauf der Wohnung?

Bei Verkäufen ab dem 15. Februar 2025 mindern die abgezogenen Abschreibungen den angesetzten Kaufpreis, wodurch der steuerpflichtige Gewinn vor den Haltedauer-Abzügen steigt. Bestimmte Serviceresidenzen (Studierende, Senioren) sind ausgenommen. Dieser Simulator berechnet den Veräußerungsgewinn nicht.

Ist das Tool wirklich kostenlos?

Ja, alle Werkzeuge auf Kristools sind zu 100% kostenlos und ohne Registrierung zugänglich.

Sind meine Daten geschützt?

Ja. Die gesamte Verarbeitung erfolgt sicher und direkt in Ihrem Browser. Es werden keine persönlichen Daten an unsere Server gesendet.