US Cost Segregation Rechner: Sonderabschreibung Immobilien

Teilen Sie Gewerbe- und Mietimmobilien in 5- und 15-Jahres-Klassen auf, um erhebliche Sofortabschreibungen und Liquiditätsvorteile zu erzielen.

Cost Segregation: beschleunigte Abschreibung und Bonus Depreciation

Eine Cost-Segregation-Studie ordnet einen Teil eines US-Gebäudes Wirtschaftsgütern mit 5 und 15 Jahren Nutzungsdauer zu, die für Bonus Depreciation in Frage kommen, statt 27,5 oder 39 Jahren. Mit den Standardwerten (2,5 Mio. $, 20 % Grundstück, 100 % Bonus) steigt der Abzug im ersten Jahr von 51.282 $ auf 538.462 $. Seit dem One Big Beautiful Bill Act vom 4. Juli 2025 beträgt der Bonus 100 % für Wirtschaftsgüter, die nach dem 19. Januar 2025 erworben wurden.

So wird gerechnet

Abschreibungsbasis = Preis × (1 − Grundstücksanteil). Ohne Studie schreibt das Tool sie linear über 39 Jahre (Gewerbeimmobilie) oder 27,5 Jahre (vermietete Wohnimmobilie) ab. Mit Studie trennt es einen Prozentsatz an 5-Jahres-Wirtschaftsgütern und einen an 15-Jahres-Außenanlagen ab. Auf diese beiden Blöcke kommt im ersten Jahr der Bonus zum gewählten Satz und auf den Rest der MACRS-Satz des ersten Jahres nach der Halbjahreskonvention: 20 % bei 5 Jahren, 5 % bei 15 Jahren. Der übrige Baukörper bleibt linear. Steuerersparnis = Abzug × eingegebener Grenzsteuersatz.

Standardbeispiel

Ein Gewerbegebäude für 2.500.000 $ mit 20 % Grundstück ergibt eine Basis von 2.000.000 $. Linear über 39 Jahre sind das 51.282 $ pro Jahr, also 18.974 $ Steuer bei 37 %. Mit 15 % 5-Jahres-Gütern (300.000 $), 10 % 15-Jahres-Gütern (200.000 $) und dem Standardbonus von 100 % (nach dem 19. Januar 2025 erworbene Güter): 300.000 + 200.000 + 38.462 = 538.462 $ Abzug im ersten Jahr, das sind 199.231 $ Steuer und 180.256 $ zusätzliche Liquidität; der Kapitalwert über 10 Jahre bei 7 % beträgt 139.580 $. Mit 60 % Bonus (alter Abschmelzungsplan) sinkt der Abzug auf 366.462 $ (180.000 + 120.000 + 24.000 + 4.000 + 38.462) und der Kapitalwert auf 80.104 $.

Grenzen des Tools

  • Die Option 40 % gilt für vor dem 20. Januar 2025 erworbene und 2025 in Betrieb genommene Güter oder für das Wahlrecht im ersten nach dem 19. Januar 2025 endenden Steuerjahr; die Optionen 80, 60 und 20 % folgen dem alten Abschmelzungsplan (2023, 2024 und 2026), der nur für vor dem 20. Januar 2025 erworbene Güter gilt.
  • Der Baukörper wird schon im ersten Jahr für ein volles Jahr abgeschrieben, ohne die Monatsmitte-Konvention des IRS.
  • Bei einem Bonus unter 100 % lässt der Kapitalwert für die Jahre 2 bis 10 die restliche Abschreibung der 5- und 15-Jahres-Blöcke weg und unterschätzt so den Vorteil.
  • Kosten der Studie und Nachversteuerung (Recapture) beim Verkauf sind nicht berücksichtigt.

Es handelt sich um US-Bundessteuerrecht. Das Ergebnis ist eine Schätzung und ersetzt weder eine Ingenieurstudie noch die Beratung durch einen CPA.

Quellen und Stand: Nutzungsdauern von 27,5 Jahren (vermietete Wohnimmobilie) und 39 Jahren (Nichtwohnimmobilie) laut IRS Publication 946, Ausgabe 2025; 100 % Bonus Depreciation dauerhaft eingeführt durch P.L. 119-21 vom 4. Juli 2025 für nach dem 19. Januar 2025 erworbene Güter, mit Wahlrecht für 40 % im ersten nach diesem Datum endenden Steuerjahr; 40 % für vor dem 20. Januar 2025 erworbene und 2025 in Betrieb genommene Güter (Publication 946; IRS Notice 2026-11, angekündigt am 14. Januar 2026) (geprüft am 14.10.2026).

Häufig gestellte Fragen

Was ist eine Cost-Segregation-Studie?

Eine Ingenieurstudie, die den Preis eines US-Gebäudes auf den Baukörper (27,5 oder 39 Jahre), 5-Jahres-Güter (Teppichböden, Ausstattung, eigene Verkabelung) und 15-Jahres-Außenanlagen (Parkplätze, Außenbeleuchtung, Zäune) aufteilt. Die 5- und 15-Jahres-Blöcke kommen für Bonus Depreciation in Frage. Im Tool lassen sich diese Anteile von 0 bis 35 % und von 0 bis 25 % der Basis einstellen.

Welcher Bonus-Depreciation-Satz gilt 2026?

Seit P.L. 119-21 vom 4. Juli 2025 beträgt der Bonus unbefristet 100 % für nach dem 19. Januar 2025 erworbene Güter. Die abschmelzenden Sätze gelten nur noch für vor dem 20. Januar 2025 erworbene Güter (40 % bei Inbetriebnahme 2025). Das ist der Standardsatz des Tools; die Option 40 % deckt auch das Wahlrecht für einen niedrigeren Satz im ersten nach dem 19. Januar 2025 endenden Steuerjahr ab.

Ist Grund und Boden in den USA abschreibbar?

Nein, der Grundstücksanteil gehört nicht zur Abschreibungsbasis. Das Tool zieht standardmäßig 20 % ab: Ein Kauf für 2.500.000 $ ergibt eine Basis von 2.000.000 $. Jeder zusätzliche Prozentpunkt Grundstück senkt die Basis um 25.000 $.

Warum ist der Kapitalwert niedriger als der Vorteil im ersten Jahr?

Cost Segregation zieht Abzüge vor, erhöht sie aber nicht: Was im ersten Jahr abgezogen wird, fehlt später. Über 10 Jahre mit 7 % abgezinst ist der Standardvorteil (100 % Bonus) 139.580 $ wert, gegenüber 180.256 $ zusätzlicher Liquidität im ersten Jahr. Unter 100 % Bonus lässt das Tool einen Teil der Abschreibung der Jahre 2 bis 10 weg, was diesen Kapitalwert tendenziell unterschätzt.

Ist das Tool wirklich kostenlos?

Ja, alle Werkzeuge auf Kristools sind zu 100% kostenlos und ohne Registrierung zugänglich.

Sind meine Daten geschützt?

Ja. Die gesamte Verarbeitung erfolgt sicher und direkt in Ihrem Browser. Es werden keine persönlichen Daten an unsere Server gesendet.