Airbnb Rendite-Rechner: Kurzzeit- vs. Langzeitmiete

Vergleichen Sie Nettomietrendite, monatlichen Cashflow sowie Auslastung, Reinigungs- und Concierge-Gebühren zwischen Ferien- und Dauermiete.

Airbnb oder klassische Vermietung: Netto-Cashflow im Vergleich

Der Simulator berechnet die Einnahmen der Kurzzeitvermietung (gebuchte Nächte × Durchschnittspreis), zieht Provision, Verwaltung, Nebenkosten und Grundsteuer ab und vergleicht den monatlichen Cashflow mit einer klassischen Vermietung. Für eine Immobilie zu 185.000 €, vermietet für 95 € pro Nacht bei 68 % Auslastung, ergibt die Kurzzeitvermietung +261 € im Monat gegenüber −135 € bei Langzeitmiete, vor Steuern.

Formeln

  • Gebuchte Nächte = 365 × Auslastung, gerundet. Bruttoeinnahmen = Nächte × Durchschnittspreis. Reinigungsgebühren gelten als an die Gäste weitergegeben und zählen nicht zu den Einnahmen.
  • Kosten = Plattformprovision + Verwaltung (in % der Bruttoeinnahmen) + Nebenkosten × 12 + Grundsteuer.
  • Klassische Vermietung: Miete × 12 − Grundsteuer − 8 % Verwaltungskosten.
  • Monatlicher Cashflow = Jahresergebnis ÷ 12 − Kreditrate. Nettorendite = Jahresergebnis ÷ Kaufpreis.

Rechenbeispiel

Immobilie zu 185.000 €, Kreditrate 750 € im Monat. Bei 95 € pro Nacht und 68 % Auslastung bringen 248 Nächte 23.560 €. Nach 15,5 % Provision (3.652 €), 20 % Verwaltung (4.712 €), 2.160 € Nebenkosten und 900 € Grundsteuer bleiben 12.136 €: 6,6 % Nettorendite und +261 € Cashflow im Monat. Klassisch für 750 € im Monat vermietet, bleiben 7.380 €, also 4,0 % und −135 € im Monat. Die Kurzzeitvermietung bringt damit 396 € mehr pro Monat; unter etwa 47 % Auslastung verschwindet der Vorteil.

Grenzen

Die Rechnung erfolgt vor Steuern und berücksichtigt weder Möblierung noch Versicherung, Leerstand bei der klassischen Vermietung oder Saisonalität. Die französische Obergrenze von 120 Tagen pro Jahr gilt nur für die Vermietung des eigenen Hauptwohnsitzes: Eine zur Vermietung gekaufte Wohnung fällt nicht darunter. Die Simulation ist ein Richtwert und ersetzt keine fachliche Beratung.

Quellen und Stand: französisches Tourismusgesetzbuch, Artikel L324-1-1, geändert durch Gesetz Nr. 2024-1039 vom 19. November 2024: Hauptwohnsitz höchstens 120 Tage im Jahr vermietbar, Obergrenze seit 1. Januar 2025 per Gemeinderatsbeschluss auf 90 Tage senkbar; impots.gouv.fr: Micro-BIC für nicht klassifizierte Ferienunterkünfte bis 15.000 € Einnahmen mit 30 % Abschlag ab den Einkünften 2025; Airbnb-Hilfecenter: einheitliche Servicegebühr von 15,5 % für die meisten Gastgeber, 2026 flächendeckend eingeführt, im Tool als Standardsatz verwendet (geprüft am 14.10.2026).

Häufig gestellte Fragen

Ab welcher Auslastung lohnt sich Airbnb mehr als eine klassische Vermietung?

Mit den Standardwerten (95 € pro Nacht, 35,5 % für Provision und Verwaltung, klassische Miete von 750 €) liegt die Schwelle bei etwa 47 % Auslastung, rund 170 Nächten im Jahr. Bei 68 % bringt die Kurzzeitvermietung 396 € mehr pro Monat, bei 45 % sind es 33 € weniger.

Wie viele Tage im Jahr darf man in Frankreich seinen Hauptwohnsitz als Ferienunterkunft vermieten?

Höchstens 120 Tage pro Kalenderjahr, außer bei beruflichen Gründen, gesundheitlichen Gründen oder höherer Gewalt (Artikel L324-1-1 des französischen Tourismusgesetzbuchs). Seit 1. Januar 2025 kann die Gemeinde diese Grenze per begründetem Beschluss auf 90 Tage senken. Eine zur Vermietung gekaufte Wohnung wie im Beispiel des Tools ist kein Hauptwohnsitz und fällt nicht unter diese Grenze.

Welche Provision verlangt Airbnb von Gastgebern?

Laut Airbnb-Hilfecenter stellen die meisten Gastgeber 2026 auf eine einheitliche Servicegebühr von 15,5 % um, die der Gastgeber trägt; im Europäischen Wirtschaftsraum gilt der 13. Oktober 2026 als Stichtag. Wer noch die geteilte Gebühr hat, zahlt etwa 3 %, den Rest trägt der Gast. Das Tool rechnet standardmäßig mit 15,5 %: Passen Sie den Wert an, wenn Sie noch die geteilte Gebühr haben.

Wie werden Einnahmen aus einer Ferienunterkunft im französischen Micro-BIC besteuert?

Ab den Einkünften 2025 fällt eine nicht klassifizierte Ferienunterkunft bis 15.000 € Einnahmen unter Micro-BIC mit 30 % Pauschalabzug. Eine klassifizierte Unterkunft erhält 50 % Abzug, bis 77.700 € für die Einkünfte 2025 und 83.600 € für 2026. Das Tool berechnet diese Steuer nicht.

Ist das Tool wirklich kostenlos?

Ja, alle Werkzeuge auf Kristools sind zu 100% kostenlos und ohne Registrierung zugänglich.

Sind meine Daten geschützt?

Ja. Die gesamte Verarbeitung erfolgt sicher und direkt in Ihrem Browser. Es werden keine persönlichen Daten an unsere Server gesendet.