Mieten oder kaufen Rechner: ab wann sich Kaufen lohnt

Kaufen oder mieten in Frankreich oder im Vereinigten Königreich: wie der Simulator das Vermögen vergleicht

Der Simulator verfolgt Jahr für Jahr zwei Vermögen: das des Käufers (Immobilienwert minus Restschuld) und das des Mieters, der das Eigenkapital und die Differenz zwischen Eigentumskosten und Miete anlegt. Das Break-even-Jahr ist das erste, in dem der Käufer vorne liegt. Mit den Standardwerten (250.000, 3,8 % über 25 Jahre, Miete 900, Rendite 5 %) wird es im 8. Jahr erreicht.

Die Methode

• Käufer: leiht Preis + Notarkosten − Eigenkapital, mit einer Laufzeit gleich dem gewählten Zeitraum. Sein Vermögen ist der jährlich steigende Immobilienwert minus Restschuld.
• Mieter: beginnt mit dem angelegten Eigenkapital, also demselben Starteinsatz wie der Käufer. Jedes Jahr legt er die Differenz zwischen den monatlichen Eigentumskosten (Rate, Grundsteuer, Hausgeld, Instandhaltung) und seiner Warmmiete dazu (oder entnimmt sie), danach erzielt das gesamte Kapital die gewählte Rendite.

Nachgerechnetes Beispiel

Immobilie für 250.000, 19.000 Nebenkosten, 30.000 Eigenkapital, 3,8 % über 25 Jahre: Rate 1.235,29. Gesamtkosten des Eigentums im ersten Jahr: 1.518,62 pro Monat, gegenüber 950 Warmmiete. Zu Beginn hat der Käufer 11.000, der Mieter 30.000. Nach 10 Jahren: 134.045 gegenüber 127.357. Der Käufer zieht im 8. Jahr vorbei; nach 25 Jahren 403.920 gegenüber 331.462. Bei 3 % Rendite liegt der Break-even schon im 6. Jahr, ohne Wertsteigerung nie innerhalb von 25 Jahren.

Optionen

• Verkaufskosten: Jedes Jahr wird ein Prozentsatz des Immobilienwerts abgezogen, als würde die Immobilie in diesem Jahr verkauft. Standardmäßig 5 %, eine Schätzung: Maklerprovisionen sind in Frankreich frei verhandelbar und stehen im Verkaufsauftrag. Mit 5 % verschiebt sich der Break-even vom 8. ins 13. Jahr.
• Steuer auf den Veräußerungsgewinn: In Frankreich ist der Hauptwohnsitz steuerfrei (Artikel 150 U CGI); lassen Sie die Option dann ausgeschaltet. Für einen Zweitwohnsitz gilt der Satz von 36,2 % (19 % Einkommensteuer und 17,2 % Sozialabgaben) auf den Gewinn (Verkaufspreis − Kaufpreis − Notarkosten − Verkaufskosten), ohne die Freibeträge nach Haltedauer, die nach 22 Jahren (Steuer) und 30 Jahren (Sozialabgaben) vollständig befreien: Ab 5 Jahren Haltedauer überschätzt der Simulator die Steuer. Mit 36,2 % verschiebt sich der Break-even ins 16. Jahr.
• PMI: US-Hypothekenversicherung, fällig bei weniger als 20 % Eigenkapital, bis die Restschuld auf 78 % des Kaufpreises sinkt. In Frankreich gibt es kein Gegenstück; die dortige Kreditversicherung ist etwas anderes und wird nicht abgebildet. Mit 0,6 % des Kredits pro Jahr verschiebt sich der Break-even ins 13. Jahr.

Vereinfachungen

• Die Tilgung wird jährlich angenähert, daher bleibt am Ende eine kleine Restschuld.
• Miete, Mietnebenkosten und Hausgeld steigen im gleichen Jahrestakt; Grundsteuer und Instandhaltung bleiben konstant.
• Die Notarkosten werden vollständig über den Kredit finanziert; der Mieter legt nur das Eigenkapital an.
• Keine Kreditversicherung und keine Steuer auf die Kapitalerträge des Mieters.

Modus Vereinigtes Königreich: Stamp Duty, Council Tax, keine PMI

• Stamp Duty Land Tax (England und Nordirland), Sätze für Wohnimmobilien bei Käufen ab 1. April 2025: 0 % bis 125.000 £, 2 % von 125.001 bis 250.000 £, 5 % bis 925.000 £, 10 % bis 1,5 Mio. £ und 12 % darüber. Ersterwerber-Entlastung (first-time buyer): 0 % bis 300.000 £, dann 5 % von 300.001 bis 500.000 £; über 500.000 £ gibt es keine Entlastung. Der Zuschlag von 5 % für eine weitere Wohnimmobilie und der Zuschlag von 2 % für Nichtansässige werden nicht berechnet. Wie die übrigen Kaufnebenkosten wird die Steuer zum Darlehen addiert. Schottland (LBTT) und Wales (LTT) haben eigene Steuern: Stamp Duty ausschalten und die Steuer bei den weiteren Kaufnebenkosten eintragen.
• Council Tax: Sie zahlt, wer in der Wohnung lebt, ob Eigentümer oder Mieter. Das Tool fragt deshalb beide Beträge ab, und nur die Differenz zählt. Beide starten bei 1.868 £, dem Durchschnitt je Wohnung in England für 2026/27.
• Keine PMI und keine Steuer auf den Veräußerungsgewinn: Eine PMI gibt es im Vereinigten Königreich nicht, und der Verkauf des Hauptwohnsitzes ist in der Regel von der Capital Gains Tax befreit.
• Startwerte: Immobilie für 273.000 £ (durchschnittlicher Hauspreis im Vereinigten Königreich im August 2026, vorläufig) und Miete von 1.406 £ (durchschnittliche private Miete im September 2026), beide aus dem ONS-Bulletin vom 21. Oktober 2026; Zinssatz 4,60 %, der effektive Zins neu vergebener Hypotheken im August 2026 (Bank of England), angewandt auf die gesamte Laufzeit von 25 Jahren, obwohl die meisten dieser Darlehen nur 2 bis 5 Jahre fest verzinst sind. 20 % Eigenkapital (54.600 £), 25 Jahre Laufzeit und Instandhaltung von 1 % des Preises sind Annahmen; weitere Kaufnebenkosten und Verkaufskosten starten bei null und sind von Ihnen einzutragen.

Mit diesen Werten beträgt die Stamp Duty 3.650 £ und das Darlehen 222.050 £, bei einer Rate von 1.246,86 £. Eigentum kostet im ersten Jahr 1.474,36 £ im Monat, die Miete 1.406 £: Der Käufer liegt ab dem ersten Jahr vorne, mit 169.353 £ gegenüber 80.543 £ nach 10 Jahren und 440.341 £ gegenüber 40.621 £ nach 25 Jahren. Mit 2 % Verkaufskosten liegt der Käufer ab dem zweiten Jahr vorne. Ersterwerber zahlen bei diesem Preis keine Stamp Duty. Mieten Sie in einem günstigeren Council-Tax-Band, tragen Sie beide Beträge ein: Mit 2.392 £ als Eigentümer (Durchschnitt Band D) und 1.868 £ als Mieter hat der Mieter nach 10 Jahren 87.463 £.

Quellen (gelesen am 27.10.2026): gov.uk, Stamp Duty Land Tax: residential property rates (Sätze für Käufe ab 1. April 2025, laut HMRC-Papier vom 28. November 2022); ONS, Private rent and house prices, UK: October 2026; Bank of England, Money and Credit, August 2026 (29. September 2026); gov.uk, Council Tax levels set by local authorities in England 2026 to 2027 (25. März 2026); gov.uk, Tax when you sell your home.

Eine unverbindliche Simulation, die keine Beratung ersetzt.

Häufig gestellte Fragen

Nach wie vielen Jahren lohnt sich Kaufen mehr als Mieten?

Mit den Standardwerten des Simulators (Immobilie 250.000, Kredit zu 3,8 % über 25 Jahre, Miete 900, Rendite 5 %, Wertsteigerung 2 % pro Jahr) überholt der Käufer den Mieter im 8. Jahr. Dieser Break-even verschiebt sich stark mit der Anlagerendite und der Preisentwicklung.

Welche Anlagerendite sollte ich für den Mieter ansetzen?

Das ist die empfindlichste Annahme. Im Standardbeispiel gewinnt der Kauf bei 3 % Rendite ab dem 6. Jahr, bei 5 % nach 8 Jahren, und bei 7 % bleibt der Mieter über 25 Jahre vorne (488.321 gegenüber 403.920). Setzen Sie eine Rendite nach Kosten an, die zu Ihrer tatsächlichen Geldanlage passt.

Was passiert, wenn die Immobilie nicht an Wert gewinnt?

Bei 0 % Wertsteigerung holt der Kauf das Mieten im Standardbeispiel innerhalb von 25 Jahren nie ein: 243.768 Vermögen für den Käufer gegenüber 331.462 für den Mieter. Die jährliche Preisentwicklung wiegt im Ergebnis so schwer wie der Kreditzins.

Welche Kaufkosten berücksichtigt der Simulator?

Die Kreditrate (1.235,29 für 239.000 zu 3,8 % über 25 Jahre), Grundsteuer, Hausgeld und Instandhaltung, zusammen 1.518,62 pro Monat im ersten Jahr. Optional rechnet der Simulator die US-Hypothekenversicherung PMI hinzu und zieht Verkaufskosten und Steuer auf den Veräußerungsgewinn vom Vermögen des Käufers ab. Kreditversicherung und Steuern auf Kapitalerträge werden nicht berücksichtigt.

Was ändern die Optionen Verkaufskosten, Veräußerungsgewinn und PMI?

Im Standardbeispiel verschieben 5 % Verkaufskosten den Break-even vom 8. ins 13. Jahr, eine Steuer von 36,2 % auf den Gewinn (Zweitwohnsitz, ohne Freibetrag nach Haltedauer) ins 16. Jahr und eine PMI von 0,6 % des Kredits pro Jahr ins 13. Jahr. In Frankreich ist der Hauptwohnsitz von der Steuer auf den Veräußerungsgewinn befreit.

Funktioniert der Rechner auch für das Vereinigte Königreich?

Ja: Wählen Sie im Feld Land „Vereinigtes Königreich“. Die Beträge erscheinen dann in Pfund, die Stamp Duty wird mit den seit 1. April 2025 geltenden Sätzen (England und Nordirland) aus dem Kaufpreis berechnet, die Council Tax ersetzt die Grundsteuer und die PMI entfällt. Mit den Startwerten (Immobilie für 273.000 £, 20 % Eigenkapital, 4,60 % auf 25 Jahre, Miete 1.406 £) und ohne weitere Kauf- oder Verkaufskosten liegt der Käufer ab dem ersten Jahr vorne.

Wie viel Stamp Duty fällt für eine Immobilie für 273.000 £ an?

3.650 £ zu den normalen Sätzen: nichts auf die ersten 125.000 £, 2 % auf die nächsten 125.000 £ (2.500 £) und 5 % auf die restlichen 23.000 £ (1.150 £). Ersterwerber zahlen bis 300.000 £ nichts, darüber 5 % bis 500.000 £. Diese Sätze gelten in England und Nordirland; Schottland und Wales haben eigene Steuern.

Ist das Tool wirklich kostenlos?

Ja, alle Werkzeuge auf Kristools sind zu 100% kostenlos und ohne Registrierung zugänglich.

Sind meine Daten geschützt?

Ja. Die gesamte Verarbeitung erfolgt sicher und direkt in Ihrem Browser. Es werden keine persönlichen Daten an unsere Server gesendet.