Mietrendite Rechner Frankreich: Netto, nach Steuern, LMNP

Mietrendite berechnen: Brutto- und Nettorendite und Cashflow

Die Bruttorendite ist die Jahresmiete geteilt durch den Kaufpreis: 750 € im Monat bei einer Immobilie für 150.000 € ergeben 6 %. Die Nettorendite zieht nicht umlagefähige Kosten, Grundsteuer und eine Pauschale von 5 % der Miete ab und teilt durch die gesamten Projektkosten (Preis, Notarkosten, Renovierung, Möbel). Der Cashflow zeigt, was nach der Kreditrate jeden Monat übrig bleibt.

Die Formeln des Rechners

• Gesamtkosten = Preis + Renovierung + Möbel + Notarkosten, pauschal 7,5 % des Preises (angelehnt an die französischen Erwerbsnebenkosten für Bestandsimmobilien).
• Bruttorendite = Monatsmiete × 12 ÷ Kaufpreis (ohne Nebenkosten und Renovierung).
• Nettorendite = (Jahresmiete − nicht umlagefähige Kosten × 12 − Grundsteuer − 5 % der Miete für Leerstand und Instandhaltung) ÷ Gesamtkosten.
• Kreditrate: Annuität auf den Kreditbetrag (Gesamtkosten − Eigenkapital), M = C × z ÷ (1 − (1 + z)⁻ⁿ), mit z als Monatszins und n als Anzahl der Monate.
• Monatlicher Cashflow = Miete − Kosten − Grundsteuer ÷ 12 − Kreditrate.

Rechenbeispiel (Standardwerte)

Immobilie für 150.000 €, 5.000 € Renovierung, 2.000 € Möbel, 750 € Miete, 50 € Kosten pro Monat, 600 € Grundsteuer, 20.000 € Eigenkapital, Kredit zu 3,9 % über 20 Jahre. Notarkosten: 11.250 €; Gesamtkosten: 168.250 €; Kreditbetrag: 148.250 €. Bruttorendite: 6,00 %. Nettorendite: (9.000 − 600 − 600 − 450) ÷ 168.250 = 4,37 %. Die Rate beträgt 890,57 €, der Cashflow also −240,57 € pro Monat (−2.887 € pro Jahr), die Sie selbst zuschießen. Über 25 Jahre sinkt die Rate auf 774,36 € und der Cashflow auf −124,36 €.

Annahmen und Grenzen

• Nettorendite und Cashflow gelten vor Steuern. Der Block „Nach Steuern“ wendet das gewählte Regime an (LMNP réel, Micro-BIC mit 50 % oder unmöbliert im Micro-Foncier mit 70 %) mit Ihrem Grenzsteuersatz und 18,6 % bzw. 17,2 % Sozialabgaben. Kreditzinsen werden im Realregime nicht abgezogen, Restschuldversicherung, Bearbeitungsgebühren und Sicherheiten sind nicht enthalten.
• Die 5-%-Pauschale fließt in die Nettorendite ein, nicht in den Cashflow.
• Die Notarkosten sind pauschal; der tatsächliche Betrag hängt von Preis und Lage ab.
• Eine Schätzung, die keine Beratung durch Notar oder Fachleute ersetzt.

Quellen und Stand: 7,5 % ist ein Richtwert für die Erwerbsnebenkosten bei französischen Bestandsimmobilien. Das französische Haushaltsgesetz 2025 (Gesetz Nr. 2025-127 vom 14. Februar 2025, Art. 116) erlaubt den Départements, ihren Grunderwerbsteuersatz für Urkunden vom 1. April 2025 bis 31. März 2028 von 4,5 % auf 5 % anzuheben, außer für Erstkäufer; die Steuern erreichen dann rund 6,32 % des Preises und die Nebenkosten insgesamt fast 8 %. Der Kreditzins von 3,9 % ist ein Richtwert, nicht geprüft (Stand 14.10.2026).

Häufig gestellte Fragen

Wie berechne ich die Bruttomietrendite einer Immobilie?

Teilen Sie die Jahresmiete durch den Kaufpreis und multiplizieren Sie mit 100. 750 € Miete im Monat, also 9.000 € im Jahr, bei einem Kaufpreis von 150.000 € ergeben 6 %. Erwerbsnebenkosten, laufende Kosten und Finanzierung bleiben dabei außen vor.

Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?

Die Nettorendite zieht von der Miete nicht umlagefähige Kosten, Grundsteuer und eine Pauschale von 5 % für Leerstand und Instandhaltung ab und teilt durch die Gesamtkosten (Preis, Notarkosten, Renovierung, Möbel). Im Standardbeispiel werden aus 6 % brutto 4,37 % netto.

Warum ist mein Cashflow negativ, obwohl die Bruttorendite 6 % beträgt?

Weil die Kreditrate höher ist als die Miete abzüglich Kosten und Grundsteuer. Für 148.250 € zu 3,9 % über 20 Jahre beträgt die Rate 890,57 € bei 650 € Nettomiete, also −240,57 € im Monat. Über 25 Jahre sinkt die Rate auf 774,36 € und das Defizit auf 124,36 €.

Berücksichtigt der Rechner Steuern auf Mieteinnahmen?

Ja, im Block „Nach Steuern“: Wählen Sie LMNP réel, Micro-BIC oder unmöbliert (Micro-Foncier) und Ihren Grenzsteuersatz. Nettorendite und Cashflow oben bleiben vor Steuern. Mit den Standardwerten und 30 % Grenzsteuersatz beträgt die Jahressteuer 0 € bei LMNP réel, 2.187 € bei Micro-BIC und 2.974 € bei unmöblierter Vermietung. Kreditzinsen, Restschuldversicherung und Bearbeitungsgebühren werden nicht abgezogen, das tatsächliche Ergebnis kann daher abweichen.

Was ist die Netto-Netto-Rendite?

Das ist die Nettorendite abzüglich der Steuer auf die Mieteinnahmen im gewählten Regime, geteilt durch die Gesamtkosten des Projekts. Mit den Standardwerten und 30 % Grenzsteuersatz werden aus 4,37 % netto 3,07 % bei Micro-BIC (2.187 € Steuer) und 2,60 % bei unmöblierter Vermietung (2.974 €). Bei LMNP réel fällt keine Steuer an und die Netto-Netto-Rendite bleibt bei 4,37 %.

Möbliert oder unmöbliert: Welches Regime bringt die beste Netto-Netto-Rendite?

Bei LMNP réel zieht das Tool jedes Jahr die Abschreibung des Gebäudes (85 % des Preises über 25 Jahre), der Renovierung (10 Jahre), der Möbel und der Notarkosten (5 Jahre) ab: 8.250 € im Standardbeispiel, genug, um die Steuer ohne Verlust auf null zu senken. Micro-BIC besteuert 50 % der Mieten, die unmöblierte Vermietung 70 %. Die Netto-Netto-Rendite sinkt so von 4,37 % bei LMNP réel auf 2,60 % unmöbliert.

Welcher Satz für Sozialabgaben gilt 2026?

18,6 % für möblierte Vermietung seit der Besteuerung der Einkünfte 2025 und 17,2 % für unmöblierte Vermietung. Der Rechner wendet 18,6 % auf Micro-BIC und LMNP réel an und 17,2 % auf die unmöblierte Vermietung: Bei 30 % Grenzsteuersatz kostet Micro-BIC im Standardbeispiel 4.500 × 48,6 % = 2.187 €.

Wie wird Leerstand berücksichtigt?

Die eingenommenen Mieten werden anteilig um die Wochen ohne Mieter gekürzt: 2 von 52 Wochen senken 9.000 € Jahresmiete auf 8.654 €. Dieser Betrag fließt in Nettorendite, Cashflow und Steuer ein, die Bruttorendite wird weiter auf die volle Miete berechnet.

Ist das Tool wirklich kostenlos?

Ja, alle Werkzeuge auf Kristools sind zu 100% kostenlos und ohne Registrierung zugänglich.

Sind meine Daten geschützt?

Ja. Die gesamte Verarbeitung erfolgt sicher und direkt in Ihrem Browser. Es werden keine persönlichen Daten an unsere Server gesendet.