Immobilien Cap Rate, DSCR & Cash-on-Cash Rendite-Rechner

Analysieren Sie die Rentabilität von Anlageimmobilien: Net Operating Income (NOI), DSCR-Bankendeckungsgrad, Netto-Cashflow und 5-Jahres-Vermögensaufbau.

Cap Rate, DSCR und Cash-on-Cash einer finanzierten Mietimmobilie

Die Cap Rate setzt das Nettobetriebsergebnis (NOI) ins Verhältnis zu den Gesamtkosten des Projekts, der DSCR vergleicht dieses NOI mit dem Schuldendienst, und Cash-on-Cash bezieht den Cashflow nach Kreditrate auf Ihr Eigenkapital. Mit den Standardwerten liegt die Cap Rate bei 4,65 %, doch ein DSCR von 0,78 bedeutet, dass die Nettomieten nur 78 % der Raten decken: rund 288 € Zuzahlung im Monat.

Verwendete Formeln

  • Effektive Einnahmen = Miete × 12 × (1 − Leerstand).
  • Betriebskosten = Grundsteuer + nicht umlagefähiges Hausgeld + Vermieterversicherung + Verwaltung und Instandhaltungsrücklage, in % der effektiven Einnahmen.
  • NOI = effektive Einnahmen − Betriebskosten, vor Kredit und Steuern.
  • Cap Rate = NOI ÷ (Kaufpreis + Nebenkosten + Renovierung).
  • Schuldendienst = (Annuität des Tilgungsdarlehens + Restschuldversicherung) × 12, Versicherung = Jahressatz × Darlehensbetrag.
  • DSCR = NOI ÷ Schuldendienst; Cash-on-Cash = (NOI − Schuldendienst) ÷ Eigenkapital; GRM = Kaufpreis ÷ Jahresbruttomiete.

Standardbeispiel

Kaufpreis 220.000 €, Nebenkosten 17.600 €, Renovierung 25.000 €: Gesamtkosten 262.600 €. Mit 45.000 € Eigenkapital kostet das Darlehen über 217.600 € bei 20 Jahren und 3,4 % monatlich 1.250,84 € plus 54,40 € Versicherung zu 0,3 %, also 15.663 € im Jahr. Eine Miete von 1.450 € mit 5 % Leerstand ergibt 16.530 € effektive Einnahmen; nach 4.324 € Kosten beträgt das NOI 12.206 €. Ergebnisse: Cap Rate 4,65 %, DSCR 0,78, Cashflow −3.456 € pro Jahr (−288 € pro Monat), Cash-on-Cash −7,68 %, GRM 12,6 Jahre. Für einen DSCR von 1,25 beim selben Darlehen wären rund 2.185 € Monatsmiete nötig.

Annahmen und Grenzen

  • Die Schwelle von 1,25, nach der der DSCR eingefärbt wird, ist eine verbreitete Konvention von Kreditgebern bei Renditeimmobilien, keine gesetzliche Regel. In Frankreich wenden Banken bei Privatpersonen vor allem eine Belastungsgrenze von 35 % an, die das Tool nicht berechnet.
  • Die in 5 Jahren getilgte Summe folgt dem Tilgungsplan: Bei 3,4 % tilgen die ersten 60 Raten rund 41.421 €, weniger als die 54.400 € einer linearen Aufteilung (217.600 ÷ 20 × 5), weil die Zinsen zu Beginn des Darlehens stärker ins Gewicht fallen.
  • Versicherung auf das Anfangsdarlehen, konstanter Leerstand und konstante Kosten, keine Mietsteigerung, keine Steuern, Beträge in Euro.

Die Kennzahlen sind Schätzungen und ersetzen nicht die Prüfung durch einen Finanzierungsvermittler oder Berater.

Quellen und Stand: Belastungsgrenze von 35 % inklusive Versicherung und Höchstlaufzeit von 25 Jahren laut Entscheidung D-HCSF-2021-7 des französischen Hohen Rats für Finanzstabilität vom 29. September 2021, gültig für ab dem 1. Januar 2022 ausgezahlte Kredite (geprüft am 14.10.2026).

Häufig gestellte Fragen

Welcher DSCR gilt bei einer Mietimmobilie als gut?

Ein DSCR von 1 bedeutet, dass das Nettobetriebsergebnis die Kreditraten genau deckt. Viele Kreditgeber für Renditeimmobilien verlangen mindestens 1,25, also 25 % Puffer; das Tool nutzt diese Schwelle als Richtwert. Mit den Standardwerten erfordert ein DSCR von 0,78 eine Zuzahlung von rund 288 € im Monat.

Was unterscheidet Cap Rate und Cash-on-Cash-Rendite?

Die Cap Rate misst die Immobilie allein: NOI ÷ Gesamtkosten, ohne Kredit. Cash-on-Cash teilt den Cashflow nach den Kreditraten durch das eingesetzte Eigenkapital. Im Standardbeispiel liegt die Cap Rate bei 4,65 %, Cash-on-Cash dagegen bei −7,68 %, weil der Kredit mehr kostet, als die Immobilie abwirft.

Warum ist die Cap Rate niedriger als die beworbene Rendite?

Das Tool teilt das NOI durch die Gesamtkosten einschließlich Nebenkosten und Renovierung und zieht Leerstand, Verwaltung und Instandhaltungsrücklage ab. Bezogen nur auf den Kaufpreis von 220.000 € ergäbe dasselbe NOI von 12.206 € 5,55 % statt 4,65 %. Inserate nennen oft die Bruttorendite, Miete ÷ Preis, die höher ausfällt.

Wie erreiche ich einen DSCR von 1,25?

Das NOI muss steigen oder die Raten müssen sinken. Im Standardbeispiel bräuchte es rund 2.185 € Monatsmiete statt 1.450 € oder ein Darlehen von höchstens etwa 135.660 €, was das Eigenkapital auf knapp 126.940 € erhöht. Eine längere Laufzeit senkt die Rate ebenfalls.

Ist das Tool wirklich kostenlos?

Ja, alle Werkzeuge auf Kristools sind zu 100% kostenlos und ohne Registrierung zugänglich.

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