Mietcashflow-Rechner Frankreich (netto-netto, LMNP)

Geben Sie Miete, Leerstand, Kosten, Kreditrate und LMNP-Steuer ein und erhalten Sie den monatlichen Netto-Cashflow.

Netto-Netto-Cashflow einer Vermietung: Miete, Kosten, Kredit, Steuer

Der Netto-Netto-Cashflow ist das, was nach Kosten, Kreditrate und Steuer auf die Miete jeden Monat übrig bleibt: (Miete nach Leerstand − Kosten − Kredit − Steuer) ÷ 12. Mit den Standardwerten ergeben 850 € Miete und 620 € Kreditrate im französischen LMNP-Realregime eine monatliche Zuzahlung von rund 104 €.

Berechnung Schritt für Schritt

  1. Vereinnahmte Miete = Miete × 12 − (Miete × 12 ÷ 52) × Leerstandswochen.
  2. Kosten = Grundsteuer + Vermieterversicherung + nicht umlegbares Hausgeld × 12 + Instandhaltungsrücklage (in % der vereinnahmten Miete). Betriebsergebnis = vereinnahmte Miete − Kosten.
  3. Steuer = Grundlage × (Grenzsteuersatz + 18,6 % Sozialabgaben auf möblierte Vermietung). Grundlage im Micro-BIC: 50 % der vereinnahmten Miete. Grundlage im LMNP-Realregime: Betriebsergebnis − 45 % der Bruttomiete, mindestens null.
  4. Jahrescashflow = Betriebsergebnis − Kreditraten × 12 − Steuer, danach geteilt durch 12.

Standardbeispiel

Miete 850 €, 2 Wochen Leerstand: 10.200 − 392 = 9.808 € vereinnahmt. Kosten: 900 + 180 + 540 + 490 = 2.110 €, Betriebsergebnis 7.697 €. Im Realregime beträgt die Grundlage 7.697 − 4.590 = 3.107 € und die Steuer 1.510 € bei 30 % Grenzsteuersatz. Cashflow: 7.697 − 7.440 − 1.510 = −1.253 € pro Jahr, also −104 € pro Monat. Im Micro-BIC steigt die Steuer auf 2.383 €, der Cashflow sinkt auf −177 € pro Monat.

Annahmen und Grenzen

  • Im Realregime schreibt das Tool die Immobilie nicht ab, sondern zieht pauschal 45 % der Bruttomiete ab. Der LMNP-Steuersimulator berechnet die Abschreibung im Detail.
  • Die Kreditrate enthält die Tilgung; Zinsen werden nicht gesondert abgezogen. Es gilt französisches Recht; das Ergebnis ist eine Schätzung, keine Beratung.

Quellen und Stand: 18,6 % Sozialabgaben auf möblierte Vermietung, französisches Sozialversicherungsfinanzierungsgesetz 2026 (Gesetz 2025-1403 vom 30. Dezember 2025, Art. 12), ab Einkommen 2025, bestätigt durch impots.gouv.fr (Seite geändert am 17. Juli 2026); Micro-BIC-Abzug von 50 % für Langzeitvermietung möbliert, impots.gouv.fr (8. April 2026) (geprüft am 14.10.2026)

Häufig gestellte Fragen

Was ist der Netto-Netto-Cashflow einer Vermietung?

Es ist der monatliche Saldo nach vereinnahmter Miete, Kosten, Kreditrate und Steuer. Ein negativer Wert ist die monatliche Zuzahlung: im Standardbeispiel 104 € im LMNP-Realregime.

Wie wird der Leerstand berücksichtigt?

Jede Leerstandswoche zieht 1/52 der Jahresmiete ab. Bei 850 € Monatsmiete bedeuten zwei Wochen 392 € Mietausfall pro Jahr, also 3,8 % der Miete.

Warum wird das LMNP-Realregime mit 45 % der Miete geschätzt?

Der Rechner kennt den Kaufpreis nicht und kann daher keine Abschreibung berechnen. Er zieht pauschal 45 % der Bruttomiete vom Betriebsergebnis ab, um die Wirkung der Abschreibung anzunähern. Für eine genaue Berechnung fragt der LMNP-Steuersimulator Preis, Arbeiten und Möbel ab.

Welcher Satz an Sozialabgaben gilt für möblierte Mieteinnahmen?

18,6 % ab dem Einkommen 2025, zuvor 17,2 %. Der Rechner wendet in beiden Regimen 18,6 % an: im Standardbeispiel −104 € (real) und −177 € (Micro-BIC) pro Monat.

Ist das Tool wirklich kostenlos?

Ja, alle Werkzeuge auf Kristools sind zu 100% kostenlos und ohne Registrierung zugänglich.

Sind meine Daten geschützt?

Ja. Die gesamte Verarbeitung erfolgt sicher und direkt in Ihrem Browser. Es werden keine persönlichen Daten an unsere Server gesendet.