BRRRR-Rechner USA: Refinanzierung und PMI-Wegfall

BRRRR-Methode: entnommenes Kapital, Cashflow und PMI-Regel

Der Simulator folgt der US-amerikanischen BRRRR-Methode (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat): Das neue Darlehen entspricht dem Wert nach Sanierung (ARV) mal Beleihungsquote (LTV), und das im Objekt gebundene Kapital ist die Gesamtinvestition abzüglich des entnommenen Betrags. Bei 189.500 $ Investition und einer Refinanzierung zu 75 % eines ARV von 250.000 $ bleiben 7.000 $ gebunden, bei 149,64 $ Cashflow im Monat.

Formeln

• Gesamtinvestition = Kaufpreis + Sanierung + Erwerbsnebenkosten.
• Neues Darlehen = ARV × LTV; entnommener Betrag = neues Darlehen − Refinanzierungskosten; gebundenes Kapital = Gesamtinvestition − entnommener Betrag.
• Rate bei 30 Jahren Festzins: M = P × i ÷ (1 − (1 + i)⁻³⁶⁰), mit i = Jahreszins ÷ 12.
• Kosten = Grundsteuer ÷ 12 + Versicherung ÷ 12 + Verwaltung und Instandhaltungsrücklage in % der Miete.
• Cash-on-Cash = jährlicher Cashflow ÷ gebundenes Kapital; ist dieses null oder negativ, zeigt das Tool eine unendliche Rendite.

Rechenbeispiel

Kauf 140.000 $, Sanierung 45.000 $, Nebenkosten 4.500 $: 189.500 $ investiert. Bei 75 % eines ARV von 250.000 $ beträgt das Darlehen 187.500 $; nach 5.000 $ Kosten fließen 182.500 $ zurück, 7.000 $ bleiben gebunden. Bei 6,8 % liegt die Rate bei 1.222,36 $. Miete 2.100 $, Kosten 728 $ (Steuer 250, Versicherung 100, Verwaltung 8 % = 168, Rücklage 10 % = 210): Cashflow 149,64 $ im Monat, also 25,7 % Cash-on-Cash. Bei 80 % LTV bringt das Darlehen von 200.000 $ 5.500 $ mehr als den Einsatz zurück (unendliche Rendite), der Cashflow sinkt aber auf 68,15 $.

Grenzen

Zur PMI zeigt das Tool nur einen Hinweis: 0 $ bei einer Refinanzierung bis 80 % LTV, darüber ist PMI erforderlich. Die maximale Beleihung bei einer Cash-out-Refinanzierung einer vermieteten Immobilie hängt vom Kreditgeber ab. Leerstand, Mindesthaltedauer vor der Refinanzierung, Haltekosten während der Sanierung und Steuern bleiben unberücksichtigt. Die Schätzung ist ein Richtwert und ersetzt keine Beratung.

Quellen und Stand: Homeowners Protection Act of 1998 (12 U.S.C. 4901 und 4902), US-Bundesgesetz: Kündigung der PMI auf Antrag, wenn der Saldo 80 % des ursprünglichen Werts erreicht, automatisches Ende bei 78 % laut ursprünglichem Tilgungsplan, spätestens zur Hälfte der Laufzeit; ursprünglicher Wert ist der niedrigere Betrag aus Kaufpreis und Gutachtenwert, bei einer Refinanzierung deren Gutachten (geprüft am 14.10.2026).

Häufig gestellte Fragen

Wie funktioniert die BRRRR-Strategie?

Man kauft eine unterbewertete Immobilie, saniert sie, vermietet sie und refinanziert sie auf Basis des neuen Werts, um den Einsatz ganz oder teilweise zurückzuholen und von vorn zu beginnen. Im Beispiel des Tools fließen von 189.500 $ Investition 182.500 $ zurück: Nur 7.000 $ bleiben gebunden und bringen 1.795,68 $ Cashflow pro Jahr.

Wann kann die PMI einer US-Hypothek entfallen?

Nach dem Homeowners Protection Act von 1998 kann der Kreditnehmer die Kündigung beantragen, sobald der Saldo 80 % des ursprünglichen Immobilienwerts erreicht und die Zahlungen aktuell sind. Automatisch endet die PMI bei 78 % laut ursprünglichem Tilgungsplan, spätestens zur Hälfte der Laufzeit.

Warum entfällt die PMI bei einer Refinanzierung mit 80 % LTV?

Bei konventionellen Darlehen wird eine private Hypothekenversicherung in der Regel ab mehr als 80 % LTV verlangt. Wird mit höchstens 80 % des Gutachtenwerts refinanziert, braucht das neue Darlehen keine: Das Tool zeigt dann 0 $ PMI. Die zulässige Obergrenze für eine Cash-out-Refinanzierung vermieteter Objekte hängt vom Kreditgeber ab.

Was bedeutet eine unendliche Rendite bei BRRRR?

Die Refinanzierung hat mehr als den gesamten Einsatz zurückgebracht: Es bleibt kein Kapital gebunden, daher hat die Cash-on-Cash-Rendite keinen Nenner mehr. Bei 80 % LTV ergibt das Beispiel 5.500 $ Überschuss, die Rate steigt aber auf 1.303,85 $ und der Cashflow sinkt auf 68,15 $ im Monat, mit wenig Spielraum bei Leerstand.

Ist das Tool wirklich kostenlos?

Ja, alle Werkzeuge auf Kristools sind zu 100% kostenlos und ohne Registrierung zugänglich.

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