Umschuldungsrechner USA: Break-even und Discount Points

Ermitteln Sie den Break-even-Monat, den Zinssenkungseffekt von Discount Points und Nettoeinsparungen über 5, 10 und 30 Jahre.

US-Refinanzierung und Discount Points: Break-even berechnen

Der Break-even einer US-Refinanzierung ergibt sich aus Abschlusskosten plus Kosten der Points, geteilt durch die Senkung der Monatsrate. Standardmäßig sind 1,5 Points (5.700 $) und 4.500 $ Gebühren, die den Zins von 5,75 % auf 5,375 % senken, nach 24 Monaten hereingeholt. Die Points allein brauchen etwa 64 Monate, bis sie sich bezahlt machen: Sie lohnen sich nur, wenn Sie den Kredit länger als 5 Jahre behalten.

So wird gerechnet

Ein Point kostet 1 % der neuen Kreditsumme und senkt den Zins standardmäßig um 0,25 Prozentpunkte; den Wert passen Sie an die Konditionen Ihres Kreditgebers an (Untergrenze 1 %). Beide Raten folgen der Annuitätenformel über die gewählte Laufzeit (15, 20 oder 30 Jahre): M = C × i × (1 + i)n ÷ ((1 + i)n − 1), wobei i der Jahreszins geteilt durch 12 ist. Break-even = (feste Kosten + Kosten der Points) ÷ monatliche Ersparnis. Nettogewinn nach 5 Jahren, 10 Jahren oder über die Laufzeit = monatliche Ersparnis × Zahl der Monate − Gesamtkosten.

Standardbeispiel

380.000 $ zu 7,125 % über 30 Jahre kosten 2.560,13 $ im Monat. Ein Angebot zu 5,75 % mit 1,5 Points bedeutet 5.700 $ für Points, einen effektiven Zins von 5,375 % und eine neue Rate von 2.127,89 $, also 432,24 $ Ersparnis. Mit 4.500 $ Gebühren sind die Gesamtkosten von 10.200 $ nach 24 Monaten hereingeholt. Nettogewinn: 15.734 $ nach 5 Jahren, 41.669 $ nach 10 Jahren und 145.406 $ über 30 Jahre. Ohne Points sinkt die Ersparnis auf 342,55 $ im Monat, der Break-even liegt aber bei nur 14 Monaten und der Gewinn nach 5 Jahren etwas höher (16.053 $). Die 89,69 $, die die Points monatlich zusätzlich bringen, zahlen ihre 5.700 $ in 63,6 Monaten zurück.

Grenzen des Tools

  • Die aktuelle Rate wird über die Laufzeit des neuen Kredits berechnet, nicht über Ihre tatsächliche Restlaufzeit.
  • Wenn Sie die Gebühren mitfinanzieren, fallen die Points auch auf die finanzierten Gebühren an: Der neue Kredit beträgt (Restschuld + feste Gebühren) ÷ (1 − Points in %).
  • Die Zinssenkung pro Point (standardmäßig 0,25) ist eine Eingabe: Jeder Kreditgeber hat eigene Konditionen, tragen Sie Ihre ein.
  • Die Gewinne sind weder abgezinst noch nach Steuern.

Für eine Umschuldung ohne Points, mit Ihrer Restlaufzeit und einer möglichen Verlängerung, eignet sich der allgemeine Umschuldungsrechner besser. Das Ergebnis ist eine Schätzung und ersetzt weder das schriftliche Angebot des Kreditgebers noch die Beratung durch einen Berater oder CPA.

Quellen und Stand: Laut IRS Publication 936 (Ausgabe 2025, für die Steuererklärungen 2025) sind Points für die Refinanzierung einer Hypothek in der Regel nicht im Zahlungsjahr voll abziehbar; sie werden über die Laufzeit des Kredits abgezogen, außer dem Anteil für Verbesserungen am Hauptwohnsitz (geprüft am 14.10.2026).

Häufig gestellte Fragen

Was kostet ein Discount Point bei einer US-Hypothek?

Ein Point kostet 1 % der Kreditsumme: Bei 380.000 $ kosten 1,5 Points 5.700 $. Das Tool unterstellt standardmäßig, dass jeder Point den Zins um 0,25 Prozentpunkte senkt, und Sie können das ändern: Tragen Sie die tatsächlichen Konditionen Ihres Kreditgebers ein, die vom Markt und Ihrem Profil abhängen.

Lohnen sich Discount Points?

Teilen Sie die Kosten der Points durch die zusätzliche monatliche Ersparnis. Im Standardbeispiel ergeben 5.700 $ ÷ 89,69 $ etwa 64 Monate. Wenn Sie innerhalb von 5 Jahren verkaufen oder erneut refinanzieren, bringt das Angebot ohne Points mehr (16.053 $ Nettogewinn nach 5 Jahren statt 15.734 $).

Sind Points einer Refinanzierung steuerlich abziehbar?

Laut IRS Publication 936 (Ausgabe 2025) werden Points einer Refinanzierung in der Regel über die Laufzeit des Kredits abgezogen, nicht vollständig im Zahlungsjahr. Bei 5.700 $ Points auf 30 Jahre sind das 190 $ pro Jahr, wenn Sie Einzelabzüge geltend machen. Der Anteil für Verbesserungen am Hauptwohnsitz kann im Zahlungsjahr abgezogen werden.

Sollte man die Abschlusskosten in den neuen Kredit einrechnen?

So müssen Sie keine 10.200 $ aufbringen, aber die Schuld steigt auf 390.355 $, weil die 1,5 Points dann auch auf die finanzierten Gebühren anfallen (5.855 $ statt 5.700 $), und diese Kosten verursachen Zinsen. Im Beispiel steigt die Rate auf 2.185,88 $, die Ersparnis sinkt auf 374,25 $ im Monat, und der Break-even verschiebt sich von 24 auf 28 Monate.

Ist das Tool wirklich kostenlos?

Ja, alle Werkzeuge auf Kristools sind zu 100% kostenlos und ohne Registrierung zugänglich.

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