Simulateur de prêt immobilier : mensualité et coût total

Calcul d'un prêt immobilier : mensualité, intérêts et assurance

La mensualité d'un prêt classique vaut M = C × t × (1 + t)^n ÷ ((1 + t)^n − 1), avec t le taux annuel ÷ 12 et n le nombre de mois ; l'outil y ajoute l'assurance, calculée sur le capital emprunté. Pour 200 000 € sur 20 ans à 3,8 % avec 0,34 % d'assurance, cela donne 1 247,65 € par mois et 99 437 € de coût total du crédit.

Formule

Prêt classique : M = C × t × (1 + t)^n ÷ ((1 + t)^n − 1) (C = prix − apport, t = taux nominal annuel ÷ 12, n = durée en mois). L'assurance (C × taux ÷ 12) porte sur le capital initial et reste fixe.

Exemple avec les valeurs par défaut

250 000 € moins 50 000 € d'apport : 200 000 € empruntés sur 20 ans à 3,8 % avec 0,34 % d'assurance. Mensualité : 1 190,99 € de crédit + 56,67 € d'assurance = 1 247,65 €. Coût total : 85 837 € d'intérêts + 13 600 € d'assurance = 99 437 €. La première année : 7 482 € d'intérêts pour 6 810 € de capital.

Trois types d'amortissement

• Classique : échéance fixe, surtout des intérêts au début.
• Linéaire : capital constant (C ÷ n), échéance décroissante. Sur l'exemple : 1 523,33 € le premier mois, 892,64 € le dernier et 89 917 € de coût total, soit 9 520 € de moins.
• In fine : seuls les intérêts sont payés (690 € par mois, assurance comprise) et les 200 000 € sont remboursés en une fois à l'échéance ; le coût monte à 165 600 €. Utile en locatif pour déduire les intérêts des revenus fonciers.

Ce que l'outil ne compte pas

Taux fixe uniquement, sans frais de dossier, de garantie ni de notaire : le résultat n'est pas un TAEG. Une assurance calculée sur le capital restant dû coûterait moins que le montant affiché. En France, les banques appliquent la norme du HCSF : taux d'effort de 35 % au plus, assurance comprise, et durée de 25 ans au plus (27 ans avec un différé pour un achat sur plan ou des travaux). Estimation, pas une offre de prêt.

Sources et dates : décision du Haut Conseil de stabilité financière du 29 septembre 2021 relative aux conditions d'octroi de crédits immobiliers (JORF du 10 octobre 2021), applicable aux crédits décaissés depuis le 1er janvier 2022, maintien de ces seuils en 2026 non vérifié sur un texte officiel (vérifié le 14/10/2026)

Questions fréquentes

Le calcul inclut-il l'assurance emprunteur ?

Oui, si vous renseignez le taux d'assurance, le coût mensuel de celle-ci est ajouté à votre mensualité de remboursement.

Qu'est-ce que le tableau d'amortissement ?

C'est un document qui détaille, mois par mois ou année par année, la part de capital et d'intérêts que vous remboursez. Il est essentiel pour connaître le capital restant dû.

Quelle est la différence entre taux nominal et TAEG ?

Le taux nominal est le taux d'intérêt brut utilisé pour calculer les intérêts. Le TAEG (taux annuel effectif global) inclut tous les frais (assurance, dossier, garantie) et représente le coût réel du crédit.

L'outil est-il vraiment gratuit ?

Oui, l'intégralité des outils sur Kristools sont 100% gratuits et accessibles sans inscription.

Mes données sont-elles protégées ?

Oui. Tous les traitements sont effectués directement et en toute sécurité dans votre navigateur. Aucune donnée personnelle n'est envoyée vers nos serveurs.