Calculateur de capacité d'emprunt (règle des 35 %)

Capacité d'emprunt : calcul à partir de 35 % des revenus

La capacité d'emprunt est la somme qu'une mensualité maximale permet de rembourser sur la durée choisie. L'outil fixe cette mensualité à 35 % de vos revenus nets mensuels moins vos crédits en cours, puis la convertit en capital avec la formule de la valeur actuelle. Avec 3 000 € de revenus, 1 050 € par mois sur 20 ans à 3,9 % permettent d'emprunter environ 174 800 €.

La formule

Mensualité maximale = revenus nets × 35 % − crédits en cours. Capacité = mensualité × (1 − (1 + r)^−n) / r, avec r = taux annuel / 12 et n le nombre de mois. Le budget total ajoute votre apport à cette capacité.

Exemple recalculé

Revenus de 3 000 € par mois, aucun crédit, apport de 20 000 €, 20 ans à 3,9 %. Mensualité maximale : 1 050 €. Capacité : 174 789 €, budget total : 194 789 €. Sur 25 ans, la capacité passe à 201 022 €. Un crédit auto de 200 € par mois ramène la mensualité à 850 € et la capacité sur 20 ans à 141 496 €.

Ce que l'outil ne compte pas

• Le plafond de 35 % est fixe et entièrement affecté au capital et aux intérêts. Or la règle française inclut l'assurance emprunteur : avec une assurance de 0,30 % par an du capital, les mêmes 1 050 € ne financent plus qu'environ 167 800 €. Le résultat surestime donc légèrement ce qu'une banque accordera.
• La durée peut aller jusqu'à 30 ans dans l'outil, au-delà du plafond réglementaire de 25 ans.
• Ni frais de notaire, ni frais de garantie, ni reste à vivre. Pour vérifier qu'un projet précis respecte les normes et le reste à vivre, utilisez le calculateur de taux d'endettement HCSF du site.

Estimation indicative qui ne remplace pas l'étude d'une banque ou d'un courtier.

Sources et dates : décision du Haut Conseil de stabilité financière n° D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021, juridiquement contraignante depuis le 1er janvier 2022 : taux d'effort maximal de 35 % des revenus nets, assurance emprunteur comprise, et durée maximale de 25 ans (27 ans avec un différé d'amortissement de 2 ans au plus, notamment pour un achat sur plan ou une construction). Règles maintenues par le HCSF en 2026. (vérifié le 14/10/2026)

Questions fréquentes

Combien puis-je emprunter avec 3 000 € de salaire net ?

Avec la règle des 35 %, votre mensualité maximale est de 1 050 €. À 3,9 %, cela représente environ 174 800 € sur 20 ans et 201 000 € sur 25 ans, hors assurance emprunteur. Chaque crédit en cours réduit d'autant la mensualité disponible.

Le taux d'endettement maximal de 35 % est-il obligatoire ?

Oui pour les banques françaises depuis le 1er janvier 2022 : la décision D-HCSF-2021-7 du Haut Conseil de stabilité financière plafonne le taux d'effort à 35 % des revenus nets, assurance comprise, et la durée à 25 ans. Les banques ne peuvent y déroger que pour une part limitée de leurs nouveaux crédits immobiliers, en priorité pour la résidence principale.

Pourquoi la banque me propose-t-elle moins que ce simulateur ?

L'outil consacre les 35 % entiers au capital et aux intérêts, alors que la norme inclut l'assurance emprunteur. Avec une assurance de 0,30 % par an, une mensualité totale de 1 050 € sur 20 ans à 3,9 % finance environ 167 800 € au lieu de 174 800 €. La banque vérifie aussi votre reste à vivre et votre stabilité professionnelle.

Allonger la durée augmente-t-il beaucoup la capacité d'emprunt ?

Oui : à 1 050 € par mois et 3,9 %, la capacité passe de 174 789 € sur 20 ans à 201 022 € sur 25 ans, soit environ 15 % de plus. Le curseur va jusqu'à 30 ans (222 614 €), mais une banque française ne peut en principe pas dépasser 25 ans, ou 27 ans avec un différé.

L'outil est-il vraiment gratuit ?

Oui, l'intégralité des outils sur Kristools sont 100% gratuits et accessibles sans inscription.

Mes données sont-elles protégées ?

Oui. Tous les traitements sont effectués directement et en toute sécurité dans votre navigateur. Aucune donnée personnelle n'est envoyée vers nos serveurs.