Calcul taux d'endettement : HCSF 35 % et reste à vivre

Vérifiez la conformité de votre prêt immobilier avec les règles officielles HCSF (assurance comprise), saut de charge et reste à vivre bancaire.

Taux d'endettement HCSF : calcul, reste à vivre et saut de charge

Taux d'endettement = (crédits en cours + pension alimentaire versée + nouvelle mensualité, assurance emprunteur comprise) / revenus nets mensuels × 100. Depuis le 1er janvier 2022, les banques françaises doivent le maintenir à 35 % au plus. Pour un couple gagnant 5 600 € par mois avec 1 665 € de charges de crédit, l'outil trouve 29,7 % : le projet est conforme.

Les calculs

  • Revenus retenus : salaires nets des deux emprunteurs + 70 % des loyers bruts perçus + autres revenus.
  • Charges : crédits en cours, pension alimentaire versée, nouvelle mensualité et assurance emprunteur. Le loyer actuel n'est pas compté, puisqu'il disparaît après l'achat.
  • Reste à vivre : revenus − charges de crédit, comparé à un repère de 950 € par adulte et 400 € par enfant.
  • Saut de charge : nouvelle mensualité assurance comprise − loyer actuel.
  • Marge restante : 35 % des revenus − charges existantes, convertie en capital sur 25 ans à 3,5 %.

La jauge passe au vert jusqu'à 33 %, à l'orange entre 33 et 35 %, au rouge au-delà.

Exemple recalculé (valeurs par défaut)

Salaires de 3 200 € et 2 400 €, deux enfants, crédit auto de 150 €, loyer actuel de 1 100 €, nouveau prêt de 1 450 € + 65 € d'assurance. Charges : 1 665 € pour 5 600 € de revenus, soit 29,7 % (2,7 % avant le projet). Reste à vivre : 3 935 €, au-dessus du repère de 2 700 €. Saut de charge : +415 €. Mensualité maximale à 35 % : 1 960 € ; marge pour un prêt immobilier : 1 810 € par mois, soit environ 361 549 € empruntables.

Hypothèses à connaître

  • La pondération des loyers à 70 %, le repère de reste à vivre et le taux de 3,5 % sur 25 ans sont des hypothèses de l'outil inspirées des pratiques bancaires, pas des règles officielles.
  • Les banques peuvent déroger aux 35 % pour une part limitée de leurs dossiers ; l'outil ne le simule pas.

Cet outil vérifie la conformité d'un projet déjà chiffré ; pour estimer combien emprunter à partir de votre salaire, utilisez le calculateur de capacité d'emprunt du site. Estimation qui ne remplace pas l'étude d'une banque ou d'un courtier.

Sources et dates : décision du Haut Conseil de stabilité financière n° D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021, juridiquement contraignante depuis le 1er janvier 2022 : taux d'effort maximal de 35 % des revenus nets, assurance emprunteur comprise, durée maximale de 25 ans (27 ans avec un différé de 2 ans au plus). Règles maintenues par le HCSF en 2026. (vérifié le 14/10/2026)

Questions fréquentes

Comment calculer son taux d'endettement pour un prêt immobilier ?

Additionnez vos mensualités de crédit (en cours et nouvelle, assurance emprunteur comprise) et les pensions versées, puis divisez par vos revenus nets mensuels. Exemple : (150 € + 1 450 € + 65 €) / 5 600 € = 29,7 %. Le plafond fixé par le HCSF est de 35 %.

L'assurance emprunteur est-elle incluse dans les 35 % ?

Oui. Depuis l'entrée en vigueur de la décision D-HCSF-2021-7 le 1er janvier 2022, le taux d'effort de 35 % se calcule assurance emprunteur comprise. Dans l'exemple par défaut, les 65 € d'assurance s'ajoutent aux 1 450 € de mensualité.

Comment les revenus locatifs sont-ils pris en compte ?

L'outil retient 70 % des loyers bruts, une décote courante chez les banques pour couvrir vacance et charges, mais qui n'est pas une règle officielle. Avec 1 000 € de loyers ajoutés à l'exemple par défaut, 700 € entrent dans les revenus et le taux d'endettement passe de 29,7 % à 26,4 %.

Quel reste à vivre faut-il pour obtenir un prêt ?

Aucun montant n'est fixé par la loi ; chaque banque a ses repères. L'outil compare votre reste à vivre à 950 € par adulte et 400 € par enfant, soit 2 700 € pour un couple avec deux enfants. Dans l'exemple, 3 935 € restent après les crédits, ce qui dépasse ce repère.

Qu'est-ce que le saut de charge ?

C'est la différence entre votre future mensualité, assurance comprise, et votre loyer actuel. Dans l'exemple, 1 515 € − 1 100 € = +415 € par mois. L'outil le signale au-delà de 400 €, car une banque vérifie que vous avez déjà su épargner cet écart.

L'outil est-il vraiment gratuit ?

Oui, l'intégralité des outils sur Kristools sont 100% gratuits et accessibles sans inscription.

Mes données sont-elles protégées ?

Oui. Tous les traitements sont effectués directement et en toute sécurité dans votre navigateur. Aucune donnée personnelle n'est envoyée vers nos serveurs.