Simulateur achat ou location : patrimoine année par année

Acheter ou louer en France ou au Royaume-Uni : comment le simulateur compare les patrimoines

Le simulateur suit année par année deux patrimoines : celui de l'acheteur (valeur du logement moins capital restant dû) et celui du locataire, qui place son apport et l'écart entre le coût de l'achat et son loyer. L'année d'équilibre est la première où l'acheteur dépasse le locataire. Avec les valeurs par défaut (250 000 €, 3,8 % sur 25 ans, loyer de 900 €, placement à 5 %), elle arrive à la 8e année.

La méthode

• Acheteur : il emprunte prix + frais de notaire − apport, sur une durée égale à l'horizon choisi. Son patrimoine vaut la valeur du logement, revalorisée chaque année, moins le capital restant dû.
• Locataire : il démarre avec l'apport placé, soit la même mise de départ que l'acheteur. Chaque année, il ajoute (ou retire) l'écart entre le coût mensuel de l'achat (mensualité, taxe foncière, copropriété, entretien) et son loyer charges comprises, puis tout le capital rapporte le rendement choisi.

Exemple recalculé

Logement de 250 000 €, 19 000 € de frais, 30 000 € d'apport, 3,8 % sur 25 ans : mensualité de 1 235,29 €. Coût total de l'achat la première année : 1 518,62 € par mois, contre 950 € de loyer et charges. Au départ, l'acheteur détient 11 000 € et le locataire 30 000 €. Après 10 ans : 134 045 € contre 127 357 €. L'acheteur passe devant à la 8e année ; à 25 ans, 403 920 € contre 331 462 €. Avec un placement à 3 %, l'équilibre arrive dès la 6e année ; sans hausse des prix immobiliers, jamais sur 25 ans.

Options

• Frais de revente : un pourcentage de la valeur du logement est déduit chaque année, comme si le bien était vendu cette année-là. 5 % par défaut, une estimation : les honoraires d'agence sont libres et figurent dans le mandat de vente. Avec 5 %, l'équilibre recule de la 8e à la 13e année.
• Impôt sur la plus-value : la résidence principale en est exonérée (article 150 U du CGI), laissez alors l'option désactivée. Pour une résidence secondaire, le taux de 36,2 % (19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux) s'applique à la plus-value (prix de vente − prix d'achat − frais de notaire − frais de revente), sans les abattements pour durée de détention, qui exonèrent totalement après 22 ans pour l'impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux : au-delà de 5 ans de détention, le simulateur surestime donc l'impôt. Avec 36,2 %, l'équilibre recule à la 16e année.
• PMI : assurance de prêt américaine, due quand l'apport est inférieur à 20 % du prix, jusqu'à ce que le capital restant dû tombe à 78 % du prix d'achat. Elle n'a pas d'équivalent en France, où l'assurance emprunteur, différente, n'est pas modélisée. Avec 0,6 % du prêt par an, l'équilibre recule à la 13e année.

Simplifications

• L'amortissement est approché année par année, ce qui laisse un petit solde de prêt en fin de durée.
• Le loyer, les charges locatives et la copropriété suivent la même hausse annuelle ; la taxe foncière et l'entretien restent fixes.
• Les frais de notaire sont entièrement financés par le prêt ; le locataire place seulement l'apport.
• Ni assurance emprunteur, ni impôt sur les gains du placement du locataire.

Mode Royaume-Uni : stamp duty, council tax, pas de PMI

• Stamp Duty Land Tax (Angleterre et Irlande du Nord), barème résidentiel des achats conclus depuis le 1er avril 2025 : 0 % jusqu'à 125 000 £, 2 % de 125 001 à 250 000 £, 5 % jusqu'à 925 000 £, 10 % jusqu'à 1,5 million £ et 12 % au-delà. Allègement premier achat (first-time buyer) : 0 % jusqu'à 300 000 £, puis 5 % de 300 001 à 500 000 £ ; au-delà de 500 000 £, pas d'allègement. La surtaxe de 5 % sur un logement supplémentaire et celle de 2 % pour les non-résidents ne sont pas appliquées. Comme les autres frais d'achat, la taxe est ajoutée au prêt. L'Écosse (LBTT) et le pays de Galles (LTT) ont leur propre taxe : désactivez le stamp duty et saisissez-la dans les autres frais d'achat.
• Council tax : elle est due par l'occupant du logement, qu'il soit propriétaire ou locataire. L'outil demande donc les deux montants, et seul leur écart compte. Les deux partent de 1 868 £, la moyenne par logement en Angleterre pour 2026-2027.
• Ni PMI ni impôt sur la plus-value : l'assurance PMI n'existe pas au Royaume-Uni, et la vente de la résidence principale est en général exonérée de Capital Gains Tax.
• Valeurs de départ : logement de 273 000 £ (prix moyen au Royaume-Uni en août 2026, provisoire) et loyer de 1 406 £ (loyer privé moyen en septembre 2026), tous deux tirés du bulletin de l'ONS du 21 octobre 2026 ; taux de 4,60 %, le taux effectif des nouveaux prêts immobiliers en août 2026 (Banque d'Angleterre), appliqué sur toute la durée de 25 ans alors que la plupart de ces prêts sont à taux fixe sur 2 à 5 ans. L'apport de 20 % (54 600 £), la durée de 25 ans et l'entretien à 1 % du prix sont des hypothèses ; les autres frais d'achat et les frais de revente partent de zéro, à vous de les saisir.

Avec ces valeurs, le stamp duty s'élève à 3 650 £ et l'emprunt à 222 050 £, pour une mensualité de 1 246,86 £. L'achat coûte 1 474,36 £ par mois la première année, contre 1 406 £ de loyer : l'acheteur passe devant dès la 1re année, avec 169 353 £ contre 80 543 £ après 10 ans et 440 341 £ contre 40 621 £ après 25 ans. Avec 2 % de frais de revente, il passe devant la 2e année. Un primo-accédant ne paie pas de stamp duty à ce prix. Si vous louez un logement d'une bande de council tax moins chère, saisissez les deux montants : avec 2 392 £ comme propriétaire (moyenne de la bande D) et 1 868 £ comme locataire, le locataire détient 87 463 £ après 10 ans.

Sources (lues le 27/10/2026) : gov.uk, Stamp Duty Land Tax: residential property rates (barème applicable depuis le 1er avril 2025, selon la note du HMRC du 28 novembre 2022) ; ONS, Private rent and house prices, UK: October 2026 ; Banque d'Angleterre, Money and Credit, août 2026 (29 septembre 2026) ; gov.uk, Council Tax levels set by local authorities in England 2026 to 2027 (25 mars 2026) ; gov.uk, Tax when you sell your home.

Simulation indicative qui ne remplace pas l'avis d'un conseiller.

Questions fréquentes

Au bout de combien d'années acheter devient-il plus rentable que louer ?

Avec les valeurs par défaut du simulateur (logement de 250 000 €, prêt à 3,8 % sur 25 ans, loyer de 900 €, placement à 5 %, hausse des prix de 2 % par an), l'acheteur dépasse le locataire à la 8e année. Ce point d'équilibre bouge beaucoup selon le rendement du placement et l'évolution des prix.

Quel rendement de placement retenir pour le locataire ?

C'est l'hypothèse la plus sensible. Dans l'exemple par défaut, un placement à 3 % fait gagner l'achat dès la 6e année, alors qu'à 5 % il faut 8 ans et qu'à 7 % le locataire reste devant sur 25 ans (488 321 € contre 403 920 €). Retenez un rendement net de frais cohérent avec votre épargne réelle.

Et si le prix du logement n'augmente pas ?

Avec une revalorisation de 0 %, l'achat ne rattrape jamais la location sur 25 ans dans l'exemple par défaut : 243 768 € de patrimoine pour l'acheteur contre 331 462 € pour le locataire. La hausse annuelle des prix pèse autant que le taux du crédit dans le résultat.

Quels coûts de l'achat le simulateur prend-il en compte ?

La mensualité du prêt (1 235,29 € pour 239 000 € empruntés à 3,8 % sur 25 ans), la taxe foncière, les charges de copropriété et l'entretien, soit 1 518,62 € par mois la première année. En option, le simulateur ajoute la PMI américaine, et déduit du patrimoine de l'acheteur les frais de revente et l'impôt sur la plus-value. L'assurance emprunteur et l'impôt sur les gains du placement ne sont pas comptés.

Que changent les options frais de revente, plus-value et PMI ?

Dans l'exemple par défaut, 5 % de frais de revente repoussent l'équilibre de la 8e à la 13e année, un impôt de 36,2 % sur la plus-value (cas d'une résidence secondaire, sans abattement pour durée de détention) à la 16e année, et une PMI de 0,6 % du prêt par an à la 13e année. La résidence principale est exonérée d'impôt sur la plus-value en France.

Le simulateur fonctionne-t-il pour le Royaume-Uni ?

Oui : choisissez Royaume-Uni dans le champ Pays. Les montants passent en livres, le stamp duty est calculé sur le prix avec le barème en vigueur depuis le 1er avril 2025 (Angleterre et Irlande du Nord), la council tax remplace la taxe foncière et la PMI disparaît. Avec les valeurs de départ (logement de 273 000 £, apport de 20 %, 4,60 % sur 25 ans, loyer de 1 406 £), sans autres frais d'achat ni frais de revente, l'acheteur passe devant dès la 1re année.

Combien de stamp duty pour un logement de 273 000 £ ?

3 650 £ au barème normal : rien sur les 125 000 premières livres, 2 % sur les 125 000 suivantes (2 500 £) et 5 % sur les 23 000 restantes (1 150 £). Un primo-accédant ne paie rien jusqu'à 300 000 £, puis 5 % jusqu'à 500 000 £. Ce barème vaut pour l'Angleterre et l'Irlande du Nord ; l'Écosse et le pays de Galles ont leur propre taxe.

L'outil est-il vraiment gratuit ?

Oui, l'intégralité des outils sur Kristools sont 100% gratuits et accessibles sans inscription.

Mes données sont-elles protégées ?

Oui. Tous les traitements sont effectués directement et en toute sécurité dans votre navigateur. Aucune donnée personnelle n'est envoyée vers nos serveurs.