Rentabilité Airbnb vs location longue durée : simulateur

Comparez le rendement locatif net, le cash-flow mensuel et l'impact des frais de conciergerie et d'occupation entre location saisonnière et bail classique.

Airbnb ou bail classique : comparer le cash-flow net

Le simulateur calcule le revenu de la location courte durée (nuits louées × prix moyen), retire commission, conciergerie, fluides et taxe foncière, puis compare le cash-flow mensuel à celui d'un bail classique. Pour un bien de 185 000 € loué 95 € la nuit à 68 % d'occupation, la courte durée dégage +261 € par mois contre −135 € en location longue, avant impôt.

Formules

  • Nuits louées = 365 × taux d'occupation, arrondi. Revenu brut = nuits × prix moyen. Les frais de ménage sont traités comme refacturés aux voyageurs et exclus du revenu.
  • Charges = commission plateforme + conciergerie (en % du revenu brut) + fluides × 12 + taxe foncière.
  • Bail classique : loyer × 12 − taxe foncière − 8 % de frais de gestion.
  • Cash-flow mensuel = résultat annuel ÷ 12 − mensualité du prêt. Rendement net = résultat annuel ÷ prix du bien.

Exemple chiffré

Bien de 185 000 €, prêt de 750 € par mois. À 95 € la nuit et 68 % d'occupation, 248 nuits rapportent 23 560 €. Après 15,5 % de commission (3 652 €), 20 % de conciergerie (4 712 €), 2 160 € de fluides et 900 € de taxe foncière, il reste 12 136 € : rendement net de 6,6 % et cash-flow de +261 € par mois. Loué 750 € par mois en bail classique, le même bien laisse 7 380 €, soit 4,0 % et −135 € par mois. La courte durée rapporte donc 396 € de plus par mois ; l'avantage disparaît sous 47 % d'occupation environ.

Limites

Le calcul est fait avant impôt et ignore l'ameublement, l'assurance, la vacance du bail classique et la saisonnalité. Le plafond de 120 jours par an ne vise que la location de sa résidence principale : un logement acheté pour être loué n'y est pas soumis. Simulation indicative, qui ne remplace pas l'avis d'un conseiller.

Sources et dates : code du tourisme, article L324-1-1 modifié par la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 : résidence principale louée au plus 120 jours par an, plafond abaissable à 90 jours par délibération communale depuis le 1er janvier 2025 ; impots.gouv.fr : micro-BIC des meublés de tourisme non classés limité à 15 000 € de recettes avec 30 % d'abattement depuis les revenus 2025 ; centre d'aide Airbnb : frais de service uniques de 15,5 % pour la plupart des hôtes, généralisés en 2026, taux retenu par défaut (vérifié le 14/10/2026).

Questions fréquentes

À partir de quel taux d'occupation Airbnb devient-il plus rentable qu'un bail classique ?

Avec les valeurs par défaut (95 € la nuit, 35,5 % de commission et conciergerie, loyer classique de 750 €), le point d'équilibre se situe vers 47 % d'occupation, soit environ 170 nuits par an. À 68 %, la courte durée rapporte 396 € de plus par mois ; à 45 %, elle rapporte 33 € de moins.

Combien de jours par an peut-on louer sa résidence principale en meublé de tourisme ?

Au plus 120 jours par année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure (article L324-1-1 du code du tourisme). Depuis le 1er janvier 2025, la commune peut abaisser ce plafond jusqu'à 90 jours par délibération motivée. Un logement acheté pour être loué, comme dans l'exemple de l'outil, n'est pas une résidence principale et échappe à ce plafond.

Quelle commission Airbnb prélève-t-il sur l'hôte ?

Selon le centre d'aide d'Airbnb, la plupart des hôtes passent en 2026 à des frais de service uniques de 15,5 % payés par l'hôte, l'échéance étant fixée au 13 octobre 2026 dans l'Espace économique européen. Les hôtes encore aux frais partagés paient environ 3 %, le voyageur réglant le reste. L'outil retient 15,5 % par défaut : ajustez la valeur si vous êtes aux frais partagés.

Comment sont imposés les revenus d'un meublé de tourisme en micro-BIC ?

Depuis les revenus 2025, un meublé de tourisme non classé relève du micro-BIC jusqu'à 15 000 € de recettes avec un abattement de 30 %. Un meublé classé bénéficie de 50 % d'abattement, jusqu'à 77 700 € pour les revenus 2025 et 83 600 € pour les revenus 2026. L'outil ne calcule pas cet impôt.

L'outil est-il vraiment gratuit ?

Oui, l'intégralité des outils sur Kristools sont 100% gratuits et accessibles sans inscription.

Mes données sont-elles protégées ?

Oui. Tous les traitements sont effectués directement et en toute sécurité dans votre navigateur. Aucune donnée personnelle n'est envoyée vers nos serveurs.