Simulateur LMNP : réel ou micro-BIC avec amortissement

Micro-BIC ou réel en LMNP : calcul de l'impôt et de l'amortissement

En micro-BIC, la moitié des loyers est imposée à votre tranche marginale plus 18,6 % de prélèvements sociaux. Au régime réel, l'outil déduit les charges payées puis un amortissement (bâti et travaux sur 25 ans hors terrain, mobilier sur 6 ans) qui peut ramener le résultat imposable à zéro sans jamais créer de déficit. L'écart entre les deux impôts donne l'économie annuelle du réel.

Les deux calculs de l'outil

• Micro-BIC : impôt = loyers annuels × 50 % × (TMI + prélèvements sociaux).
• Réel simplifié : résultat = loyers − (copropriété + taxe foncière + intérêts + assurance PNO + expert-comptable). Amortissement annuel = (prix + frais de notaire + travaux) × (1 − part du terrain) ÷ 25 + mobilier ÷ 6. L'amortissement retenu ne dépasse jamais le résultat ; l'excédent est reporté.

Exemple par défaut

Achat à 180 000 €, 14 000 € de frais de notaire, 10 000 € de travaux, 8 000 € de mobilier, terrain à 15 %, loyer de 850 € sur 12 mois, TMI de 30 %. Loyers : 10 200 €. En micro-BIC, l'impôt vaut 5 100 × 48,6 % = 2 479 €. Au réel, charges de 4 830 €, résultat avant amortissement de 5 370 € et amortissement disponible de 8 269 € : l'impôt tombe à 0 € et 2 899 € d'amortissement sont mis en réserve. La « durée sans impôt » divise le total amortissable par ce résultat, avec un plafond de 30 ans.

Hypothèses et limites

• Le seuil du micro-BIC n'est pas contrôlé (77 700 € de recettes en location longue durée ou meublé classé, revenus 2025) ; le meublé de tourisme non classé (30 %, seuil de 15 000 €) n'est pas géré.
• La réduction d'impôt pour frais de comptabilité a disparu avec les revenus 2025 : les honoraires restent une charge déductible.
• À la revente, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value (cessions depuis le 15 février 2025) (non calculé ici).
• Estimation indicative, qui ne remplace pas l'avis d'un expert-comptable.

Sources et dates : prélèvements sociaux de 18,6 % sur la location meublée, LFSS 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, art. 12), à compter des revenus 2025 ; seuils du micro-BIC, impots.gouv.fr (modifiée le 8 avril 2026) ; fin de la réduction de l'article 199 quater B du CGI, loi de finances pour 2025, art. 11 ; réintégration des amortissements, même loi, art. 84 (vérifié le 14/10/2026)

Questions fréquentes

À partir de quand le régime réel LMNP devient-il plus intéressant que le micro-BIC ?

Dès que vos charges déductibles et vos amortissements dépassent l'abattement forfaitaire de 50 % des loyers. Dans l'exemple par défaut, 4 830 € de charges et 8 269 € d'amortissement dépassent les 5 100 € d'abattement : l'impôt passe de 2 479 € à 0 €.

Quel taux de prélèvements sociaux s'applique aux loyers d'une location meublée ?

18,6 % (dont 10,6 % de CSG) à compter de l'imposition des revenus 2025, en application de la LFSS 2026. La location nue reste à 17,2 %. Le simulateur propose 18,6 % par défaut et vous pouvez modifier ce taux.

L'amortissement LMNP peut-il créer un déficit imputable sur mes autres revenus ?

Non. L'amortissement ne peut que ramener le résultat à zéro ; la part non utilisée est reportée sur les années suivantes sans limite de durée. Le simulateur applique cette règle et ne produit jamais de résultat négatif.

Que deviennent les amortissements quand je revends le logement ?

Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits viennent réduire le prix d'acquisition retenu, ce qui augmente la plus-value imposable avant abattements pour durée de détention. Certaines résidences services (étudiants, seniors) sont exclues. Ce simulateur ne calcule pas la plus-value.

L'outil est-il vraiment gratuit ?

Oui, l'intégralité des outils sur Kristools sont 100% gratuits et accessibles sans inscription.

Mes données sont-elles protégées ?

Oui. Tous les traitements sont effectués directement et en toute sécurité dans votre navigateur. Aucune donnée personnelle n'est envoyée vers nos serveurs.