Simulateur cost segregation USA : amortissement accéléré

Cost segregation : amortissement accéléré et bonus depreciation

Une étude de cost segregation reclasse une partie d'un immeuble américain en biens amortissables sur 5 et 15 ans, éligibles au bonus depreciation, au lieu de 27,5 ou 39 ans. Avec les valeurs par défaut (2,5 M$, 20 % de terrain, bonus de 100 %), la déduction de l'année 1 passe de 51 282 $ à 538 462 $. Depuis la loi OBBBA du 4 juillet 2025, le bonus est de 100 % pour les biens acquis après le 19 janvier 2025.

Le calcul

Base = prix × (1 − part du terrain). Sans étude, amortissement linéaire sur 39 ans (commercial) ou 27,5 ans (locatif résidentiel). L'étude isole des biens à 5 ans et des aménagements extérieurs à 15 ans : l'année 1, ils reçoivent le bonus au taux choisi, puis sur le solde le taux MACRS de demi-année (20 % et 5 %). Le reste de la structure reste linéaire. Économie d'impôt = déduction × taux marginal saisi.

Exemple par défaut

Immeuble commercial de 2 500 000 $ dont 20 % de terrain : base de 2 000 000 $, soit 51 282 $ par an en linéaire (18 974 $ d'impôt à 37 %). Avec 15 % de biens à 5 ans (300 000 $), 10 % à 15 ans (200 000 $) et le bonus par défaut de 100 % (biens acquis après le 19 janvier 2025) : 300 000 + 200 000 + 38 462 = 538 462 $ déduits l'année 1, soit 199 231 $ d'impôt et 180 256 $ de trésorerie en plus ; la VAN sur 10 ans à 7 % atteint 139 580 $. Avec un bonus de 60 % (ancien calendrier), la déduction tombe à 366 462 $ (180 000 + 120 000 + 24 000 + 4 000 + 38 462) et la VAN à 80 104 $.

Limites de l'outil

• L'option 40 % vaut pour les biens acquis avant le 20 janvier 2025 et mis en service en 2025, ou sur option la première année fiscale close après le 19 janvier 2025 ; les options 80, 60 et 20 % reprennent l'ancien calendrier dégressif (2023, 2024 et 2026), réservé aux biens acquis avant le 20 janvier 2025.
• Structure amortie en année pleine dès l'année 1, sans convention de mi-mois.
• Sous 100 % de bonus, la VAN des années 2 à 10 omet le solde des blocs à 5 et 15 ans.
• Coût de l'étude et recapture à la revente ignorés.

Règle fédérale américaine. Estimation à faire valider par un CPA.

Sources et dates : durées de 27,5 et 39 ans (IRS Publication 946, éd. 2025) ; bonus de 100 % permanent pour les biens acquis après le 19 janvier 2025, 40 % pour ceux acquis avant et mis en service en 2025 (loi P.L. 119-21 du 4 juillet 2025 ; IRS Notice 2026-11 du 14 janvier 2026) (vérifié le 14/10/2026).

Questions fréquentes

Qu'est-ce qu'une étude de cost segregation ?

C'est une étude d'ingénierie qui ventile le prix d'un immeuble américain entre la structure (27,5 ou 39 ans), des biens à 5 ans (moquettes, équipements, câblage dédié) et des aménagements extérieurs à 15 ans (parkings, éclairage extérieur, clôtures). Les blocs à 5 et 15 ans ouvrent droit au bonus depreciation. Dans l'outil, ces parts se règlent de 0 à 35 % et de 0 à 25 % de la base.

Quel taux de bonus depreciation s'applique en 2026 ?

Depuis la loi P.L. 119-21 du 4 juillet 2025, le bonus est de 100 %, sans limite de durée, pour les biens acquis après le 19 janvier 2025. Les taux dégressifs ne concernent plus que les biens acquis avant le 20 janvier 2025 (40 % pour une mise en service en 2025). C'est le taux retenu par défaut dans l'outil ; l'option 40 % couvre aussi le choix d'un taux réduit la première année fiscale close après le 19 janvier 2025.

Le terrain est-il amortissable aux États-Unis ?

Non, la part du terrain est exclue de la base amortissable. L'outil retire 20 % par défaut : un achat de 2 500 000 $ donne une base de 2 000 000 $. Chaque point de terrain en plus retire 25 000 $ de base.

Pourquoi la VAN est-elle plus faible que le gain de l'année 1 ?

Le cost segregation avance les déductions sans les augmenter : ce qui est déduit l'année 1 ne l'est plus ensuite. Actualisé sur 10 ans à 7 %, le gain par défaut (bonus de 100 %) vaut 139 580 $, contre 180 256 $ de trésorerie gagnée l'année 1. Sous 100 % de bonus, l'outil omet une partie de l'amortissement des années 2 à 10, ce qui tend à sous-estimer cette VAN.

L'outil est-il vraiment gratuit ?

Oui, l'intégralité des outils sur Kristools sont 100% gratuits et accessibles sans inscription.

Mes données sont-elles protégées ?

Oui. Tous les traitements sont effectués directement et en toute sécurité dans votre navigateur. Aucune donnée personnelle n'est envoyée vers nos serveurs.