Calculateur rendement locatif Cap rate, DSCR & Cash-on-Cash

Évaluez la rentabilité réelle d'un investissement immobilier : NOI, ratio de couverture bancaire DSCR, cash-flow mensuel net et création de capital sur 5 ans.

Cap rate, DSCR et cash-on-cash : la rentabilité d'un locatif financé

Le cap rate rapporte le revenu net d'exploitation (NOI) au coût total du projet, le DSCR compare ce NOI aux échéances du prêt et le cash-on-cash rapporte le cash-flow après crédit à votre apport. Avec les valeurs par défaut, le cap rate atteint 4,65 %, mais un DSCR de 0,78 signifie que les loyers nets ne couvrent que 78 % des échéances, soit un effort d'environ 288 € par mois.

Les formules utilisées

  • Revenu effectif = loyer × 12 × (1 − vacance).
  • Charges d'exploitation = taxe foncière + copropriété non récupérable + assurance PNO + gestion et réserve travaux, en % du revenu effectif.
  • NOI = revenu effectif − charges d'exploitation, avant crédit et impôt.
  • Cap rate = NOI ÷ (prix + frais d'acquisition + travaux).
  • Service de la dette = (mensualité + assurance emprunteur) × 12, l'assurance valant taux × capital emprunté.
  • DSCR = NOI ÷ service de la dette ; cash-on-cash = (NOI − service de la dette) ÷ apport ; GRM = prix ÷ loyers bruts annuels.

Exemple par défaut

Prix 220 000 €, frais 17 600 €, travaux 25 000 € : coût total de 262 600 €. Avec 45 000 € d'apport, le prêt de 217 600 € (20 ans, 3,4 %) coûte 1 250,84 € par mois plus 54,40 € d'assurance (0,3 %), soit 15 663 € par an. Loyer de 1 450 €, 5 % de vacance : 16 530 € de revenu effectif, 4 324 € de charges, NOI de 12 206 €. D'où : cap rate 4,65 %, DSCR 0,78, cash-flow de −288 € par mois, cash-on-cash −7,68 %, GRM 12,6 ans. Un DSCR de 1,25 demanderait environ 2 185 € de loyer.

Hypothèses et limites

  • Le seuil de 1,25 qui colore le DSCR est une convention de prêteurs, sans valeur légale. En France, les banques appliquent surtout aux particuliers un taux d'effort maximal de 35 %, non calculé ici.
  • Le « capital remboursé sur 5 ans » suit le tableau d'amortissement : à 3,4 %, les 60 premières mensualités remboursent environ 41 421 €, moins que les 54 400 € d'un remboursement linéaire, car les intérêts pèsent davantage en début de prêt.
  • Assurance sur capital initial, charges constantes, loyers non revalorisés, fiscalité ignorée, montants en euros.

Estimation qui ne remplace pas l'étude d'un courtier ou d'un conseiller.

Sources et dates : taux d'effort de 35 % assurance comprise et durée de 25 ans, décision du Haut Conseil de stabilité financière n° D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021, applicable aux crédits décaissés depuis le 1er janvier 2022 (vérifié le 14/10/2026).

Questions fréquentes

Qu'est-ce qu'un bon DSCR pour un investissement locatif ?

Un DSCR de 1 signifie que le revenu net d'exploitation couvre exactement les échéances du prêt. Beaucoup de prêteurs en immobilier de rapport demandent au moins 1,25, soit 25 % de marge ; l'outil reprend ce seuil comme repère. Avec les valeurs par défaut, le DSCR de 0,78 impose un complément d'environ 288 € par mois.

Quelle différence entre cap rate et cash-on-cash ?

Le cap rate mesure le bien seul : NOI ÷ coût total, sans tenir compte du crédit. Le cash-on-cash rapporte le cash-flow restant après les échéances à l'apport investi. Dans l'exemple par défaut, le cap rate est de 4,65 % alors que le cash-on-cash tombe à −7,68 %, car le crédit coûte plus que ce que le bien rapporte.

Pourquoi le cap rate est-il plus bas que la rentabilité annoncée ?

L'outil divise le NOI par le coût total, frais d'acquisition et travaux compris, et retire vacance, gestion et réserve travaux. Rapporté au seul prix d'achat de 220 000 €, le même NOI de 12 206 € donnerait 5,55 % au lieu de 4,65 %. Les annonces citent souvent une rentabilité brute, loyers ÷ prix, plus flatteuse.

Comment atteindre un DSCR de 1,25 ?

Il faut augmenter le NOI ou réduire les échéances. Dans l'exemple par défaut, il faudrait soit un loyer d'environ 2 185 € par mois au lieu de 1 450 €, soit limiter l'emprunt à environ 135 660 €, ce qui porte l'apport à près de 126 940 €. Allonger la durée du prêt baisse aussi la mensualité.

L'outil est-il vraiment gratuit ?

Oui, l'intégralité des outils sur Kristools sont 100% gratuits et accessibles sans inscription.

Mes données sont-elles protégées ?

Oui. Tous les traitements sont effectués directement et en toute sécurité dans votre navigateur. Aucune donnée personnelle n'est envoyée vers nos serveurs.