Simulateur BRRRR immobilier USA et retrait PMI

Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat : calculez votre cash extrait au refinancement ARV, cash-flow net et seuil d'annulation PMI.

Méthode BRRRR : cash récupéré, cash-flow et règle PMI

Le simulateur reprend la méthode américaine BRRRR (acheter, rénover, louer, refinancer, recommencer) : le nouveau prêt vaut la valeur après travaux (ARV) multipliée par le ratio LTV, et le capital laissé dans l'opération est l'investissement total moins le cash récupéré. Avec 189 500 $ investis et un refinancement à 75 % d'une ARV de 250 000 $, il reste 7 000 $ immobilisés pour un cash-flow de 149,64 $ par mois.

Formules

  • Investissement total = prix d'achat + travaux + frais d'acquisition.
  • Nouveau prêt = ARV × LTV ; cash récupéré = nouveau prêt − frais de refinancement ; capital laissé = investissement total − cash récupéré.
  • Mensualité sur 30 ans à taux fixe : M = P × i ÷ (1 − (1 + i)−360), avec i = taux annuel ÷ 12.
  • Charges = taxe foncière ÷ 12 + assurance ÷ 12 + gestion et provision travaux en % du loyer.
  • Cash-on-cash = cash-flow annuel ÷ capital laissé ; si ce capital est nul ou négatif, l'outil affiche un rendement infini.

Exemple chiffré

Achat 140 000 $, travaux 45 000 $, frais 4 500 $ : 189 500 $ investis. À 75 % d'une ARV de 250 000 $, le prêt atteint 187 500 $ ; après 5 000 $ de frais, 182 500 $ sont récupérés et 7 000 $ restent immobilisés. À 6,8 %, la mensualité est de 1 222,36 $. Loyer de 2 100 $, charges de 728 $ (taxe, assurance, gestion 8 %, provision 10 %) : cash-flow de 149,64 $ par mois, soit 25,7 % de cash-on-cash. À 80 % de LTV, le prêt de 200 000 $ rend 5 500 $ de plus que la mise (rendement infini), mais le cash-flow tombe à 68,15 $.

Limites

Côté PMI, l'outil indique 0 $ jusqu'à 80 % de LTV, PMI requise au-delà. Le plafond de LTV d'un refinancement avec retrait de cash sur un bien locatif dépend du prêteur. Vacance, délai de détention avant refinancement, frais de portage et impôt sont ignorés. Estimation indicative, qui ne remplace pas un conseiller.

Sources et dates : Homeowners Protection Act of 1998 (12 U.S.C. 4901 et 4902), loi américaine : annulation de la PMI sur demande quand le solde atteint 80 % de la valeur d'origine, résiliation automatique à 78 % selon l'échéancier initial, au plus tard à mi-durée ; la valeur d'origine est le moindre du prix d'achat et de la valeur d'expertise, ou l'expertise du refinancement (vérifié le 14/10/2026).

Questions fréquentes

Comment fonctionne la stratégie BRRRR ?

On achète un bien décoté, on le rénove, on le loue, puis on le refinance sur sa nouvelle valeur pour récupérer tout ou partie de la mise et recommencer. Dans l'exemple de l'outil, 182 500 $ sont récupérés sur 189 500 $ investis : seuls 7 000 $ restent immobilisés, rémunérés par 1 795,68 $ de cash-flow annuel.

Quand peut-on supprimer la PMI d'un prêt immobilier américain ?

Selon le Homeowners Protection Act de 1998, l'emprunteur peut demander l'annulation dès que le solde atteint 80 % de la valeur d'origine du bien, s'il est à jour de ses paiements. La PMI prend fin automatiquement à 78 % selon l'échéancier initial, et au plus tard à mi-durée du prêt.

Pourquoi un refinancement à 80 % de LTV évite-t-il la PMI ?

Sur un prêt conventionnel, l'assurance hypothécaire privée est en général exigée au-delà de 80 % de LTV. En refinançant à 80 % ou moins de la valeur d'expertise, le nouveau prêt n'en a pas besoin : l'outil affiche alors 0 $ de PMI. Le plafond accepté pour un retrait de cash sur un bien locatif varie selon le prêteur.

Que signifie un rendement infini en BRRRR ?

Le refinancement a rendu plus que la totalité de la mise : il ne reste aucun capital immobilisé, donc le cash-on-cash n'a plus de dénominateur. À 80 % de LTV, l'exemple dégage 5 500 $ de surplus, mais la mensualité monte à 1 303,85 $ et le cash-flow tombe à 68,15 $ par mois, ce qui laisse peu de marge en cas de vacance.

L'outil est-il vraiment gratuit ?

Oui, l'intégralité des outils sur Kristools sont 100% gratuits et accessibles sans inscription.

Mes données sont-elles protégées ?

Oui. Tous les traitements sont effectués directement et en toute sécurité dans votre navigateur. Aucune donnée personnelle n'est envoyée vers nos serveurs.