Simulateur refinancement immobilier USA et discount points

Calculez votre seuil de rentabilité exact (Breakeven en mois), l'impact de l'achat de discount points et vos économies nettes sur 5, 10 et 30 ans.

Refinancement US et discount points : seuil de rentabilité

Le seuil de rentabilité d'un refinancement américain se calcule en divisant les frais de clôture et le coût des points par la baisse de mensualité. Par défaut, 1,5 point (5 700 $) et 4 500 $ de frais pour un taux ramené de 5,75 % à 5,375 % sont amortis en 24 mois. Les points seuls ne se remboursent qu'au bout d'environ 64 mois : ils ne paient que si vous gardez le prêt plus de 5 ans.

Le calcul

Un point coûte 1 % du montant du nouveau prêt et baisse le taux de 0,25 point par défaut, une valeur à régler selon la grille de votre prêteur (plancher de 1 %). Les mensualités suivent la formule d'un prêt amortissable sur 15, 20 ou 30 ans : M = C × i × (1 + i)n ÷ ((1 + i)n − 1), i étant le taux annuel ÷ 12. Seuil = (frais fixes + coût des points) ÷ économie mensuelle. Gain net = économie mensuelle × nombre de mois − coût total.

Exemple par défaut

380 000 $ à 7,125 % sur 30 ans : 2 560,13 $ par mois. Offre à 5,75 % avec 1,5 point (5 700 $) : taux effectif de 5,375 %, mensualité de 2 127,89 $, soit 432,24 $ d'économie. Avec 4 500 $ de frais, les 10 200 $ sont amortis en 24 mois. Gain net : 15 734 $ à 5 ans, 41 669 $ à 10 ans, 145 406 $ sur 30 ans. Sans points, l'économie tombe à 342,55 $ par mois, mais le seuil n'est que de 14 mois et le gain à 5 ans un peu meilleur (16 053 $). Les 89,69 $ mensuels apportés par les points remboursent leurs 5 700 $ en 63,6 mois.

Limites de l'outil

  • La mensualité actuelle est recalculée sur la durée du nouveau prêt, pas sur votre durée restante.
  • Si les frais sont intégrés au capital, les points portent aussi sur ces frais financés : le nouveau prêt vaut (solde + frais fixes) ÷ (1 − points en %).
  • La baisse de taux par point (0,25 par défaut) est une saisie : chaque prêteur a sa grille, reportez la sienne.
  • Les gains ne sont ni actualisés ni nets d'impôt.

Pour un rachat sans points, préférez le simulateur de rachat de crédit généraliste. Estimation : elle ne remplace ni l'offre du prêteur ni un CPA.

Sources et dates : points d'un refinancement déductibles sur la durée du prêt, et non en totalité l'année du paiement, sauf la part liée à des travaux sur la résidence principale (IRS Publication 936, éd. 2025) (vérifié le 14/10/2026).

Questions fréquentes

Combien coûte un discount point sur un prêt immobilier américain ?

Un point coûte 1 % du montant du prêt : sur 380 000 $, 1,5 point représente 5 700 $. L'outil retient par défaut une baisse de 0,25 point de taux par point, modifiable : saisissez la grille réelle de votre prêteur, car elle varie selon le marché et votre dossier.

Les discount points valent-ils le coup ?

Divisez le coût des points par l'économie mensuelle supplémentaire qu'ils apportent. Dans l'exemple par défaut, 5 700 $ ÷ 89,69 $ donne environ 64 mois. Si vous pensez vendre ou refinancer avant 5 ans, l'offre sans points rapporte davantage (16 053 $ de gain net à 5 ans contre 15 734 $).

Les points d'un refinancement sont-ils déductibles des impôts ?

Selon la Publication 936 de l'IRS (édition 2025), les points d'un refinancement se déduisent en général sur la durée du prêt, et non en totalité l'année du paiement. Pour 5 700 $ de points sur 30 ans, cela représente 190 $ par an si vous détaillez vos déductions. La part liée à des travaux d'amélioration de la résidence principale peut être déduite l'année du paiement.

Faut-il intégrer les frais de clôture au nouveau prêt ?

Cela évite de sortir 10 200 $, mais le capital passe à 390 355 $, car les 1,5 point portent alors aussi sur les frais financés (5 855 $ au lieu de 5 700 $), et ces frais produisent des intérêts. Dans l'exemple, la mensualité monte à 2 185,88 $, l'économie tombe à 374,25 $ par mois et le seuil de rentabilité passe de 24 à 28 mois.

L'outil est-il vraiment gratuit ?

Oui, l'intégralité des outils sur Kristools sont 100% gratuits et accessibles sans inscription.

Mes données sont-elles protégées ?

Oui. Tous les traitements sont effectués directement et en toute sécurité dans votre navigateur. Aucune donnée personnelle n'est envoyée vers nos serveurs.