Simulateur rachat de crédit immo & point mort (Refinance)

Analysez la rentabilité d'un refinancement de prêt immobilier en calculant le délai d'amortissement des frais et vos économies d'intérêts.

Rachat de crédit immobilier : point mort et économie réelle

Le point mort d'un rachat de crédit se calcule en divisant les frais de l'opération par la baisse de mensualité : 4 500 de frais pour 382 d'économie par mois sont couverts en 12 mois. L'outil compare aussi les intérêts restant dus sur l'ancien prêt à ceux du nouveau, frais compris, pour mesurer le gain total.

Les formules utilisées

Les deux mensualités (hors assurance) suivent la formule d'un prêt amortissable à taux fixe : M = C × i × (1 + i)n ÷ ((1 + i)n − 1), avec i le taux annuel divisé par 12 et n le nombre de mois. Le nouveau capital reprend le capital restant dû, plus les frais si vous les intégrez au prêt et la trésorerie supplémentaire demandée. Point mort = frais ÷ économie mensuelle, arrondi au mois supérieur. L'économie totale compare les intérêts restant dus sur le prêt actuel aux intérêts du nouveau prêt plus les frais.

Exemple avec les valeurs par défaut

Capital restant dû de 320 000 à 6,75 % sur 27 ans : mensualité de 2 149 et 376 316 d'intérêts encore à payer. Rachat à 5,25 % sur 30 ans avec 4 500 de frais payés comptant : mensualité de 1 767, soit 382 d'économie par mois. Les frais sont couverts en 12 mois et l'économie totale atteint 55 677. En gardant 27 ans au nouveau taux, la mensualité baisse moins (1 850, point mort de 16 mois), mais l'économie totale monte à 92 553 : trois années d'intérêts en moins.

Verdict de l'outil : intéressant jusqu'à 36 mois de point mort, moyen terme au-delà, déconseillé si la mensualité ne baisse pas.

Ce que l'outil ne calcule pas

  • Les indemnités de remboursement anticipé (IRA), la garantie et le courtage : ajoutez-les dans le champ des frais.
  • L'assurance emprunteur, qui pèse parfois autant que le taux.
  • L'actualisation des gains futurs.

Pour un prêt américain avec discount points, préférez le simulateur US. Estimation : elle ne remplace ni une offre de prêt ni l'avis d'un courtier.

Sources et dates : IRA plafonnée à six mois d'intérêts au taux moyen du prêt et à 3 % du capital restant dû (art. R313-25 du Code de la consommation, en vigueur depuis le 1er juillet 2016) ; pas d'IRA en cas de vente après mutation, perte d'emploi ou décès (service-public.gouv.fr, fiche F1669) (vérifié le 14/10/2026).

Questions fréquentes

Comment calculer le point mort d'un rachat de crédit immobilier ?

Divisez le total des frais (dossier, garantie, indemnités de remboursement anticipé, courtage) par la baisse de mensualité, puis arrondissez au mois supérieur. Avec 4 500 de frais et 382 d'économie par mois, le point mort est de 12 mois. Si vous revendez ou remboursez avant cette date, l'opération vous coûte de l'argent.

Quel est le montant maximal des indemnités de remboursement anticipé ?

En France, l'IRA d'un crédit immobilier ne peut dépasser ni six mois d'intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, ni 3 % du capital restant dû (article R313-25 du Code de la consommation). Sur 320 000 à 6,75 %, six mois d'intérêts font 10 800 : c'est donc le plafond de 3 %, soit 9 600, qui s'applique. Aucune IRA n'est due si le remboursement suit la vente du logement après une mutation, une perte d'emploi ou un décès.

Faut-il allonger la durée lors d'un rachat de crédit ?

Allonger la durée baisse la mensualité mais ajoute des années d'intérêts. Dans l'exemple par défaut, un rachat sur 30 ans donne 382 d'économie mensuelle et 55 677 d'économie totale ; garder les 27 ans restants ne fait gagner que 300 par mois, mais 92 553 au total. Comparez les deux lignes de résultat avant de choisir.

Vaut-il mieux payer les frais comptant ou les intégrer au nouveau prêt ?

Intégrés au prêt, les frais ne demandent aucun apport, mais ils produisent des intérêts pendant toute la durée. Avec les valeurs par défaut, la mensualité passe de 1 767 à 1 792, le point mort de 12 à 13 mois et l'économie totale de 55 677 à 51 231.

L'outil est-il vraiment gratuit ?

Oui, l'intégralité des outils sur Kristools sont 100% gratuits et accessibles sans inscription.

Mes données sont-elles protégées ?

Oui. Tous les traitements sont effectués directement et en toute sécurité dans votre navigateur. Aucune donnée personnelle n'est envoyée vers nos serveurs.