Calcul plus-value immobilière : abattements et impôt

Plus-value immobilière : impôt, abattements et surtaxe pas à pas

La plus-value d'un bien autre que la résidence principale est imposée à 19 % d'impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux, après des abattements pour durée de détention qui exonèrent l'impôt au bout de 22 ans et les prélèvements au bout de 30 ans. Une surtaxe de 2 à 6 % s'ajoute quand la plus-value imposable dépasse 50 000 €.

La méthode de l'outil

1. Prix de cession corrigé = prix de vente − frais du vendeur.
2. Prix d'acquisition majoré = prix d'achat + frais d'acquisition (forfait de 7,5 % ou montant réel) + travaux (forfait de 15 % si la durée saisie dépasse 5 ans, ou factures).
3. Abattement IR : 6 % par an de la 6e à la 21e année, 4 % la 22e. Abattement PS : 1,65 % par an de la 6e à la 21e, 1,60 % la 22e, 9 % par an de la 23e à la 30e.
4. Impôt = base IR × 19 % + base PS × 17,2 % + surtaxe (2 à 6 % de la base IR au-delà de 50 000 €, avec le lissage légal dans les 10 000 € au-dessus de chaque palier : 850 € pour une base de 55 000 €).

Exemple par défaut

Achat 220 000 €, vente 380 000 € avec 3 000 € de frais, 9 ans de détention, forfaits. Prix d'acquisition majoré : 220 000 + 16 500 + 33 000 = 269 500 €. Plus-value brute : 107 500 €. Après 24 % d'abattement, la base IR est de 81 700 €, soit 15 523 € d'impôt ; après 6,6 %, la base PS est de 100 405 €, soit 17 270 €. Surtaxe : 2 % × 81 700 = 1 634 €. Total : 34 427 € ; net vendeur : 342 573 €.

Limites

• Seule l'exonération de la résidence principale est gérée (ni remploi, ni réintégration des amortissements LMNP).
• Estimation ; le notaire établit le calcul officiel.

Sources et dates : articles 150 U à 150 VH, 200 B et 1609 nonies G du CGI, fiche service-public F10864 (vérifiée le 15 avril 2026) ; prélèvements sociaux de 17,2 %, hors du champ de la hausse de la LFSS 2026 (vérifié le 14/10/2026)

Questions fréquentes

Au bout de combien d'années la plus-value immobilière est-elle exonérée ?

L'impôt sur le revenu de 19 % disparaît après 22 ans de détention et les prélèvements sociaux de 17,2 % après 30 ans. Entre les deux, seuls les prélèvements sociaux restent dus, sur une base réduite de 9 % par année au-delà de la 22e.

Peut-on appliquer le forfait travaux de 15 % sans factures ?

Oui, si le bien est détenu depuis plus de 5 ans : le prix d'achat est alors majoré de 15 %, même sans justificatif. Les frais d'acquisition peuvent de leur côté être retenus pour 7,5 % du prix d'achat, au lieu des frais réels.

Comment est calculée la surtaxe sur les plus-values de plus de 50 000 € ?

Elle s'applique à la plus-value imposable après abattement IR, au taux de 2 % jusqu'à 100 000 €, puis 3, 4, 5 et 6 % par tranches de 50 000 €. La loi prévoit un lissage dans les 10 000 € au-dessus de chaque palier, que le simulateur applique : pour 55 000 €, 2 % × 55 000 − (60 000 − 55 000) ÷ 20 = 850 €.

La hausse de la CSG de 2026 touche-t-elle la plus-value immobilière ?

Non. Les prélèvements sociaux sur les plus-values immobilières restent à 17,2 %. Le taux de 18,6 % issu de la LFSS 2026 vise notamment les revenus de location meublée et les revenus du capital mobilier.

L'outil est-il vraiment gratuit ?

Oui, l'intégralité des outils sur Kristools sont 100% gratuits et accessibles sans inscription.

Mes données sont-elles protégées ?

Oui. Tous les traitements sont effectués directement et en toute sécurité dans votre navigateur. Aucune donnée personnelle n'est envoyée vers nos serveurs.