Calcul de rentabilité locative : rendement, cashflow, LMNP

Rentabilité locative : calcul du rendement brut, net et du cashflow

Le rendement brut se calcule en divisant les loyers annuels par le prix d'achat : 750 € par mois pour un bien à 150 000 € donnent 6 %. Le rendement net retire les charges, la taxe foncière et une provision de 5 % des loyers, puis divise par le coût total du projet (prix, frais de notaire, travaux, mobilier). Le cashflow indique ce qu'il reste chaque mois une fois la mensualité du crédit payée.

Les formules de l'outil

• Coût total du projet = prix + travaux + mobilier + frais de notaire, forfaitisés à 7,5 % du prix.
• Rendement brut = loyer mensuel × 12 ÷ prix d'achat.
• Rendement net = (loyers annuels − charges non récupérables × 12 − taxe foncière − 5 % des loyers pour vacance et entretien) ÷ coût total du projet.
• Mensualité : annuité constante sur l'emprunt (coût total − apport), M = C × t ÷ (1 − (1 + t)⁻ⁿ).
• Cashflow mensuel = loyer − charges − taxe foncière ÷ 12 − mensualité.

Exemple chiffré (valeurs par défaut)

Bien à 150 000 €, 5 000 € de travaux, 2 000 € de mobilier, loyer de 750 €, 50 € de charges mensuelles, 600 € de taxe foncière, apport de 20 000 €, prêt à 3,9 % sur 20 ans. Frais de notaire : 11 250 € ; coût total : 168 250 € ; emprunt : 148 250 €. Rendement brut : 6,00 %. Rendement net : (9 000 − 600 − 600 − 450) ÷ 168 250 = 4,37 %. Mensualité : 890,57 €, d'où un cashflow de −240,57 € par mois (−2 887 € par an).

Hypothèses et limites

• Rendement net et cashflow sont calculés avant impôt. Le bloc « Après impôt » applique le régime choisi (LMNP au réel, micro-BIC à 50 % ou location nue en micro-foncier à 70 %) avec votre TMI et 18,6 % ou 17,2 % de prélèvements sociaux. Les intérêts d'emprunt ne sont pas déduits au réel, et l'assurance emprunteur comme les frais de dossier ne sont pas pris en compte.
• La provision de 5 % entre dans le rendement net, pas dans le cashflow.
• Frais de notaire forfaitaires : le montant réel dépend du département.
• Estimation qui ne remplace pas l'avis d'un conseiller.

Sources et dates : frais d'acquisition dans l'ancien de l'ordre de 7,5 %. La loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 116) permet aux départements de passer de 4,5 % à 5 % de droits de mutation pour les actes signés du 1er avril 2025 au 31 mars 2028, hors primo-accédants : les droits atteignent alors environ 6,32 % du prix et le total approche 8 %. Taux de crédit de 3,9 % : valeur indicative, non vérifiée (vérifié le 14/10/2026).

Questions fréquentes

Comment calculer le rendement brut d'un investissement locatif ?

Divisez les loyers annuels par le prix d'achat et multipliez par 100. Un loyer de 750 € par mois, soit 9 000 € par an, sur un bien à 150 000 € donne 6 %. Ce chiffre ignore les frais d'achat, les charges et le crédit.

Quelle différence entre rendement brut et rendement net ?

Le rendement net retire des loyers les charges non récupérables, la taxe foncière et une provision de 5 % pour vacance et entretien, puis divise par le coût total du projet (prix, frais de notaire, travaux, mobilier). Dans l'exemple par défaut, 6 % brut deviennent 4,37 % net.

Pourquoi mon cashflow est-il négatif alors que le rendement brut atteint 6 % ?

Parce que la mensualité dépasse le loyer diminué des charges et de la taxe foncière. Pour 148 250 € empruntés à 3,9 % sur 20 ans, elle atteint 890,57 € contre 650 € de loyer net, soit −240,57 € par mois. Sur 25 ans, la mensualité tombe à 774,36 € et le déficit à 124,36 €.

Le simulateur tient-il compte des impôts sur les loyers ?

Oui, dans le bloc « Après impôt » : choisissez LMNP au réel, micro-BIC ou location nue (micro-foncier) et votre TMI. Le rendement net et le cashflow du haut restent avant impôt. Avec les valeurs par défaut et une TMI de 30 %, l'impôt annuel vaut 0 € au réel LMNP, 2 187 € en micro-BIC et 2 974 € en location nue. Les intérêts d'emprunt, l'assurance emprunteur et les frais de dossier ne sont pas déduits : le résultat réel peut différer.

Qu'est-ce que le rendement net-net ?

C'est le rendement net diminué de l'impôt sur les loyers dans le régime choisi, rapporté au coût total du projet. Avec les valeurs par défaut et une TMI de 30 %, les 4,37 % net deviennent 3,07 % en micro-BIC (2 187 € d'impôt) et 2,60 % en location nue (2 974 €). Au réel LMNP, l'impôt est nul et le net-net reste à 4,37 %.

Location meublée ou nue : quel régime donne le meilleur net-net ?

Au réel LMNP, l'outil déduit chaque année l'amortissement du bâti (85 % du prix sur 25 ans), des travaux (10 ans), du mobilier et des frais de notaire (5 ans) : 8 250 € dans l'exemple par défaut, assez pour ramener l'impôt à zéro sans créer de déficit. Le micro-BIC impose 50 % des loyers et la location nue 70 %. Le net-net passe ainsi de 4,37 % au réel LMNP à 2,60 % en location nue.

Quel taux de prélèvements sociaux faut-il retenir en 2026 ?

18,6 % pour la location meublée depuis l'imposition des revenus 2025, et 17,2 % pour la location nue. Le calculateur applique 18,6 % au micro-BIC et au réel LMNP, et 17,2 % à la location nue : à TMI 30 %, le micro-BIC de l'exemple par défaut coûte 4 500 × 48,6 % = 2 187 €.

Comment la vacance locative est-elle prise en compte ?

Les loyers encaissés sont réduits au prorata des semaines sans locataire : 2 semaines sur 52 ramènent 9 000 € de loyers annuels à 8 654 €. Ce montant sert au rendement net, au cashflow et à l'impôt, tandis que le rendement brut reste calculé sur le loyer plein.

L'outil est-il vraiment gratuit ?

Oui, l'intégralité des outils sur Kristools sont 100% gratuits et accessibles sans inscription.

Mes données sont-elles protégées ?

Oui. Tous les traitements sont effectués directement et en toute sécurité dans votre navigateur. Aucune donnée personnelle n'est envoyée vers nos serveurs.