Calcul du cashflow locatif net-net (LMNP, impôts, crédit)

Cashflow locatif net-net : loyers, charges, crédit et impôt par mois

Le cashflow net-net est ce qui reste chaque mois une fois payés les charges, la mensualité du crédit et l'impôt sur les loyers : (loyers après vacance − charges − crédit − impôt) ÷ 12. Avec les valeurs par défaut, un loyer de 850 € et une mensualité de 620 € laissent un effort d'épargne d'environ 104 € par mois au réel LMNP.

Le calcul pas à pas

1. Loyers encaissés = loyer × 12 − (loyer × 12 ÷ 52) × semaines de vacance.
2. Charges = taxe foncière + assurance PNO + copropriété non récupérable × 12 + provision d'entretien (en % des loyers encaissés). Résultat d'exploitation = loyers encaissés − charges.
3. Impôt = base × (TMI + 18,6 % de prélèvements sociaux sur la location meublée). Base en micro-BIC : 50 % des loyers encaissés. Base au réel LMNP : résultat d'exploitation − 45 % des loyers bruts, sans descendre sous zéro.
4. Cashflow annuel = résultat d'exploitation − mensualités × 12 − impôt, puis division par 12.

Exemple par défaut

Loyer de 850 €, 2 semaines de vacance : 10 200 − 392 = 9 808 € encaissés. Charges : 900 + 180 + 540 + 490 = 2 110 €, d'où un résultat de 7 697 €. Au réel, la base vaut 7 697 − 4 590 = 3 107 € et l'impôt 1 510 € avec une TMI de 30 %. Cashflow : 7 697 − 7 440 − 1 510 = −1 253 € par an, soit −104 € par mois. En micro-BIC, l'impôt monte à 2 383 € et le cashflow à −177 € par mois.

Hypothèses et limites

• Au réel, l'outil n'amortit pas le bien : il remplace charges et amortissements par une déduction forfaitaire de 45 % des loyers bruts. Le simulateur fiscal LMNP détaille l'amortissement.
• La mensualité inclut le capital remboursé ; les intérêts ne sont pas déduits à part.
• Estimation, sans valeur de conseil.

Sources et dates : prélèvements sociaux de 18,6 % sur la location meublée, LFSS 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, art. 12), à compter des revenus 2025 et impots.gouv.fr (modifiée le 17 juillet 2026) ; abattement micro-BIC de 50 % pour la location meublée longue durée, impots.gouv.fr (modifiée le 8 avril 2026) (vérifié le 14/10/2026)

Questions fréquentes

Qu'est-ce que le cashflow net-net d'un investissement locatif ?

C'est le solde mensuel après loyers encaissés, charges, mensualité de crédit et impôt. Un résultat négatif correspond à l'effort d'épargne à fournir chaque mois : 104 € dans l'exemple par défaut au réel LMNP.

Comment la vacance locative est-elle prise en compte ?

Chaque semaine de vacance retire 1/52 des loyers annuels. Pour un loyer de 850 €, deux semaines représentent 392 € de manque à gagner par an, soit 3,8 % des loyers.

Pourquoi le régime réel LMNP est-il estimé avec 45 % des loyers ?

Le calculateur ne connaît pas le prix du bien et ne peut donc pas calculer l'amortissement. Il déduit forfaitairement 45 % des loyers bruts du résultat d'exploitation pour approcher l'effet des amortissements. Pour un calcul exact, le simulateur fiscal LMNP demande le prix, les travaux et le mobilier.

Quel taux de prélèvements sociaux s'applique aux loyers meublés ?

18,6 % depuis l'imposition des revenus 2025, contre 17,2 % auparavant. Le calculateur applique 18,6 % dans ses deux régimes : −104 € par mois au réel et −177 € en micro-BIC dans l'exemple par défaut.

L'outil est-il vraiment gratuit ?

Oui, l'intégralité des outils sur Kristools sont 100% gratuits et accessibles sans inscription.

Mes données sont-elles protégées ?

Oui. Tous les traitements sont effectués directement et en toute sécurité dans votre navigateur. Aucune donnée personnelle n'est envoyée vers nos serveurs.