Simulatore mutuo: calcolo della rata e del costo totale

Calcolo del mutuo immobiliare: rata, interessi e assicurazione

La rata di un prestito classico è M = C × t × (1 + t)^n ÷ ((1 + t)^n − 1), con t il tasso annuo ÷ 12 e n il numero di mesi; lo strumento aggiunge l'assicurazione, calcolata sul capitale preso in prestito. Per 200.000 € su 20 anni al 3,8% con lo 0,34% di assicurazione, il risultato è 1.247,65 € al mese e 99.437 € di costo totale del credito.

Formula

Prestito classico: M = C × t × (1 + t)^n ÷ ((1 + t)^n − 1) (C = prezzo − anticipo, t = tasso nominale annuo ÷ 12, n = durata in mesi). L'assicurazione (C × tasso ÷ 12) è calcolata sul capitale iniziale e resta fissa.

Esempio con i valori predefiniti

250.000 € meno 50.000 € di anticipo: 200.000 € presi in prestito su 20 anni al 3,8% con lo 0,34% di assicurazione. Rata: 1.190,99 € di credito + 56,67 € di assicurazione = 1.247,65 €. Costo totale: 85.837 € di interessi + 13.600 € di assicurazione = 99.437 €. Nel primo anno: 7.482 € di interessi per 6.810 € di capitale.

Tre tipi di ammortamento

• Classico: rata fissa, con prevalenza di interessi all'inizio.
• Lineare: capitale costante (C ÷ n), rata decrescente. Nell'esempio: 1.523,33 € il primo mese, 892,64 € l'ultimo e 89.917 € di costo totale, ovvero 9.520 € in meno.
• In fine: si pagano solo gli interessi (690 € al mese, assicurazione inclusa) e i 200.000 € vengono restituiti in un'unica soluzione alla scadenza; il costo sale a 165.600 €. Utile per un immobile in affitto, per dedurre gli interessi dai redditi da locazione.

Cosa non conta lo strumento

Solo tasso fisso, senza spese di istruttoria, di garanzia né di notaio: il risultato non è un TAEG. Un'assicurazione calcolata sul capitale residuo costerebbe meno dell'importo mostrato. In Francia le banche applicano la norma dell'HCSF: tasso di sforzo al massimo del 35%, assicurazione inclusa, e durata al massimo di 25 anni (27 anni con un differimento, per un acquisto sulla carta o per lavori). Stima, non un'offerta di prestito.

Fonti e date: decisione dell'Haut Conseil de stabilité financière del 29 settembre 2021 relativa alle condizioni di concessione dei crediti immobiliari (JORF del 10 ottobre 2021), applicabile ai crediti erogati dal 1º gennaio 2022, mantenimento di queste soglie nel 2026 non verificato su un testo ufficiale (verificato il 14/10/2026)

Domande frequenti

Il calcolo include l'assicurazione del mutuatario?

Sì, se inserisci il tasso di assicurazione, il costo mensile di quest'ultima viene aggiunto alla tua rata di rimborso.

Che cos'è il piano di ammortamento?

È un documento che dettaglia, mese per mese o anno per anno, la quota di capitale e di interessi che rimborsi. È essenziale per conoscere il capitale residuo.

Qual è la differenza tra tasso nominale e TAEG?

Il tasso nominale è il tasso di interesse lordo usato per calcolare gli interessi. Il TAEG (tasso annuo effettivo globale) include tutte le spese (assicurazione, istruttoria, garanzia) e rappresenta il costo reale del credito.

Lo strumento è davvero gratuito?

Sì, tutti gli strumenti di Kristools sono gratuiti al 100% e accessibili senza registrazione.

I miei dati sono protetti?

Sì. Tutte le elaborazioni vengono eseguite direttamente e in modo sicuro nel tuo browser. Nessun dato personale viene inviato ai nostri server.