Calcular rentabilidade de imóvel para alugar (França)

Rentabilidade de aluguel: cálculo do rendimento bruto, líquido e do fluxo de caixa

O rendimento bruto é calculado dividindo os aluguéis anuais pelo preço de compra: € 750 por mês para um imóvel de € 150.000 resultam em 6%. O rendimento líquido retira os encargos, o imposto predial e uma provisão de 5% dos aluguéis, e depois divide pelo custo total do projeto (preço, custos de cartório, obras, mobília). O fluxo de caixa indica o que sobra a cada mês depois de paga a parcela do crédito.

As fórmulas da ferramenta

• Custo total do projeto = preço + obras + mobília + custos de cartório, estimados em 7,5% do preço.
• Rendimento bruto = aluguel mensal × 12 ÷ preço de compra.
• Rendimento líquido = (aluguéis anuais − encargos não recuperáveis × 12 − imposto predial − 5% dos aluguéis para vacância e manutenção) ÷ custo total do projeto.
• Parcela: anuidade constante sobre o empréstimo (custo total − entrada), M = C × t ÷ (1 − (1 + t)⁻ⁿ).
• Fluxo de caixa mensal = aluguel − encargos − imposto predial ÷ 12 − parcela.

Exemplo com números (valores padrão)

Imóvel de € 150.000, € 5.000 de obras, € 2.000 de mobília, aluguel de € 750, € 50 de encargos mensais, € 600 de imposto predial, entrada de € 20.000, empréstimo a 3,9% em 20 anos. Custos de cartório: € 11.250; custo total: € 168.250; empréstimo: € 148.250. Rendimento bruto: 6,00%. Rendimento líquido: (9.000 − 600 − 600 − 450) ÷ 168.250 = 4,37%. Parcela: € 890,57, o que dá um fluxo de caixa de −€ 240,57 por mês (−€ 2.887 por ano).

Hipóteses e limites

• O rendimento líquido e o fluxo de caixa são calculados antes do imposto. O bloco “Após o imposto” aplica o regime escolhido (LMNP no regime real, micro-BIC a 50% ou locação não mobiliada em micro-foncier a 70%) com a sua TMI e 18,6% ou 17,2% de contribuições sociais. Os juros do empréstimo não são deduzidos no regime real, e o seguro do tomador e as taxas de abertura de processo não são considerados.
• A provisão de 5% entra no rendimento líquido, não no fluxo de caixa.
• Custos de cartório estimados em valor fixo: o valor real depende do departamento.
• Estimativa que não substitui a opinião de um consultor.

Fontes e datas: custos de aquisição em imóvel usado da ordem de 7,5%. A lei de finanças para 2025 (lei nº 2025-127 de 14 de fevereiro de 2025, art. 116) permite que os departamentos passem de 4,5% para 5% de impostos de transmissão nos atos assinados de 1º de abril de 2025 a 31 de março de 2028, exceto para quem compra o primeiro imóvel: os impostos chegam então a cerca de 6,32% do preço e o total se aproxima de 8%. Taxa de crédito de 3,9%: valor indicativo, não verificado (verificado em 14/10/2026).

Perguntas frequentes

Como calcular a rentabilidade bruta de um investimento em aluguel?

Divida os aluguéis anuais pelo preço de compra e multiplique por 100. Um aluguel de € 750 por mês, ou seja, € 9.000 por ano, sobre um imóvel de € 150.000 dá 6%. Esse número ignora os custos de compra, as despesas e o financiamento.

Qual a diferença entre rentabilidade bruta e líquida?

A rentabilidade líquida subtrai dos aluguéis as despesas não recuperáveis, o imposto predial e uma provisão de 5% para vacância e manutenção, e depois divide pelo custo total do projeto (preço, frais de notaire, obras, mobiliário). No exemplo padrão, 6% brutos viram 4,37% líquidos.

Por que o meu fluxo de caixa é negativo se a rentabilidade bruta chega a 6%?

Porque a parcela supera o aluguel diminuído das despesas e do imposto predial. Para € 148.250 financiados a 3,9% em 20 anos, ela chega a € 890,57 contra € 650 de aluguel líquido, ou seja, −€ 240,57 por mês. Em 25 anos, a parcela cai para € 774,36 e o déficit para € 124,36.

O simulador leva em conta os impostos sobre os aluguéis?

Sim, no bloco “Após impostos”: escolha LMNP no regime real, micro-BIC ou locação não mobiliada (micro-foncier) e a sua TMI. A rentabilidade líquida e o fluxo de caixa do topo continuam antes de impostos. Com os valores padrão e uma TMI de 30%, o imposto anual vale € 0 no regime real LMNP, € 2.187 no micro-BIC e € 2.974 na locação não mobiliada. Os juros do empréstimo, o seguro do financiamento e as taxas de dossiê não são deduzidos: o resultado real pode diferir.

O que é a rentabilidade líquida-líquida?

É a rentabilidade líquida diminuída do imposto sobre os aluguéis no regime escolhido, em relação ao custo total do projeto. Com os valores padrão e uma TMI de 30%, os 4,37% líquidos viram 3,07% no micro-BIC (€ 2.187 de imposto) e 2,60% na locação não mobiliada (€ 2.974). No regime real LMNP, o imposto é nulo e o líquido-líquido continua em 4,37%.

Locação mobiliada ou não mobiliada: qual regime dá o melhor líquido-líquido?

No regime real LMNP, a ferramenta deduz a cada ano a depreciação da construção (85% do preço em 25 anos), das obras (10 anos), do mobiliário e dos frais de notaire (5 anos): € 8.250 no exemplo padrão, o suficiente para zerar o imposto sem criar déficit. O micro-BIC tributa 50% dos aluguéis e a locação não mobiliada 70%. O líquido-líquido passa assim de 4,37% no regime real LMNP para 2,60% na locação não mobiliada.

Que taxa de contribuições sociais considerar em 2026?

18,6% para a locação mobiliada desde a tributação dos rendimentos de 2025, e 17,2% para a locação não mobiliada. O calculador aplica 18,6% ao micro-BIC e ao regime real LMNP, e 17,2% à locação não mobiliada: com TMI de 30%, o micro-BIC do exemplo padrão custa 4.500 × 48,6% = € 2.187.

Como a vacância do imóvel é levada em conta?

Os aluguéis recebidos são reduzidos proporcionalmente às semanas sem inquilino: 2 semanas em 52 reduzem € 9.000 de aluguéis anuais para € 8.654. Esse valor serve para a rentabilidade líquida, o fluxo de caixa e o imposto, enquanto a rentabilidade bruta continua calculada sobre o aluguel integral.

A ferramenta é realmente gratuita?

Sim, todas as ferramentas do Kristools são 100% gratuitas e acessíveis sem cadastro.

Meus dados estão protegidos?

Sim. Todo o processamento é feito diretamente e com segurança no seu navegador. Nenhum dado pessoal é enviado para os nossos servidores.