Comprar ou alugar: simulador de patrimônio ano a ano

Comprar ou alugar na França ou no Reino Unido: como o simulador compara os patrimônios

O simulador acompanha, ano a ano, dois patrimônios: o do comprador (valor do imóvel menos saldo devedor) e o do inquilino, que aplica a sua entrada e a diferença entre o custo da compra e o seu aluguel. O ano de equilíbrio é o primeiro em que o comprador ultrapassa o inquilino. Com os valores padrão (€ 250.000, 3,8% em 25 anos, aluguel de € 900, aplicação a 5%), ele chega no 8º ano.

O método

• Comprador: ele toma emprestado preço + custos de cartório − entrada, por um prazo igual ao horizonte escolhido. O seu patrimônio vale o valor do imóvel, reajustado a cada ano, menos o saldo devedor.
• Inquilino: ele começa com a entrada aplicada, ou seja, o mesmo valor inicial do comprador. A cada ano, soma (ou retira) a diferença entre o custo mensal da compra (parcela, imposto predial, condomínio, manutenção) e o seu aluguel com encargos incluídos, e então todo o capital rende o rendimento escolhido.

Exemplo recalculado

Imóvel de € 250.000, € 19.000 de custos, € 30.000 de entrada, 3,8% em 25 anos: parcela de € 1.235,29. Custo total da compra no primeiro ano: € 1.518,62 por mês, contra € 950 de aluguel com encargos. No início, o comprador tem € 11.000 e o inquilino € 30.000. Após 10 anos: € 134.045 contra € 127.357. O comprador passa à frente no 8º ano; aos 25 anos, € 403.920 contra € 331.462. Com uma aplicação a 3%, o equilíbrio chega já no 6º ano; sem alta dos preços dos imóveis, nunca em 25 anos.

Opções

• Custos de revenda: uma porcentagem do valor do imóvel é deduzida a cada ano, como se o bem fosse vendido naquele ano. 5% por padrão, uma estimativa: os honorários da imobiliária são livres e constam do mandato de venda. Com 5%, o equilíbrio recua do 8º para o 13º ano.
• Imposto sobre a mais-valia: a residência principal é isenta (artigo 150 U do CGI), deixe então a opção desativada. Para uma segunda residência, a taxa de 36,2% (19% de imposto de renda e 17,2% de contribuições sociais) se aplica à mais-valia (preço de venda − preço de compra − custos de cartório − custos de revenda), sem os abatimentos por tempo de posse, que isentam totalmente após 22 anos para o imposto e 30 anos para as contribuições sociais: acima de 5 anos de posse, o simulador superestima, portanto, o imposto. Com 36,2%, o equilíbrio recua para o 16º ano.
• PMI: seguro de crédito americano, devido quando a entrada é inferior a 20% do preço, até que o saldo devedor caia para 78% do preço de compra. Não tem equivalente na França, onde o seguro do tomador, diferente, não é modelado. Com 0,6% do empréstimo por ano, o equilíbrio recua para o 13º ano.

Simplificações

• A amortização é aproximada ano a ano, o que deixa um pequeno saldo de empréstimo no fim do prazo.
• O aluguel, os encargos de locação e o condomínio seguem o mesmo reajuste anual; o imposto predial e a manutenção permanecem fixos.
• Os custos de cartório são inteiramente financiados pelo empréstimo; o inquilino aplica somente a entrada.
• Sem seguro do tomador, nem imposto sobre os ganhos da aplicação do inquilino.

Modo Reino Unido: stamp duty, council tax, sem PMI

• Stamp Duty Land Tax (Inglaterra e Irlanda do Norte), tabela residencial das compras concluídas desde 1º de abril de 2025: 0% até £ 125.000, 2% de £ 125.001 a £ 250.000, 5% até £ 925.000, 10% até 1,5 milhão de £ e 12% acima disso. Alívio para primeira compra (first-time buyer): 0% até £ 300.000, depois 5% de £ 300.001 a £ 500.000; acima de £ 500.000, sem alívio. A sobretaxa de 5% sobre um imóvel adicional e a de 2% para não residentes não são aplicadas. Como os outros custos de compra, o imposto é somado ao empréstimo. A Escócia (LBTT) e o País de Gales (LTT) têm o seu próprio imposto: desative o stamp duty e informe-o nos outros custos de compra.
• Council tax: é devido por quem ocupa o imóvel, seja proprietário ou inquilino. A ferramenta pede, portanto, os dois valores, e só a diferença entre eles conta. Ambos partem de £ 1.868, a média por imóvel na Inglaterra para 2026-2027.
• Sem PMI nem imposto sobre a mais-valia: o seguro PMI não existe no Reino Unido, e a venda da residência principal costuma ser isenta de Capital Gains Tax.
• Valores iniciais: imóvel de £ 273.000 (preço médio no Reino Unido em agosto de 2026, provisório) e aluguel de £ 1.406 (aluguel privado médio em setembro de 2026), ambos extraídos do boletim do ONS de 21 de outubro de 2026; taxa de 4,60%, a taxa efetiva dos novos financiamentos imobiliários em agosto de 2026 (Banco da Inglaterra), aplicada em todo o prazo de 25 anos, embora a maior parte desses empréstimos seja de taxa fixa por 2 a 5 anos. A entrada de 20% (£ 54.600), o prazo de 25 anos e a manutenção a 1% do preço são hipóteses; os outros custos de compra e os custos de revenda partem de zero, cabe a você informá-los.

Com esses valores, o stamp duty é de £ 3.650 e o empréstimo de £ 222.050, para uma parcela de £ 1.246,86. A compra custa £ 1.474,36 por mês no primeiro ano, contra £ 1.406 de aluguel: o comprador passa à frente já no 1º ano, com £ 169.353 contra £ 80.543 após 10 anos e £ 440.341 contra £ 40.621 após 25 anos. Com 2% de custos de revenda, ele passa à frente no 2º ano. Quem compra o primeiro imóvel não paga stamp duty a esse preço. Se você aluga um imóvel de uma faixa de council tax mais barata, informe os dois valores: com £ 2.392 como proprietário (média da faixa D) e £ 1.868 como inquilino, o inquilino tem £ 87.463 após 10 anos.

Fontes (lidas em 27/10/2026): gov.uk, Stamp Duty Land Tax: residential property rates (tabela aplicável desde 1º de abril de 2025, segundo a nota do HMRC de 28 de novembro de 2022); ONS, Private rent and house prices, UK: October 2026; Banco da Inglaterra, Money and Credit, agosto de 2026 (29 de setembro de 2026); gov.uk, Council Tax levels set by local authorities in England 2026 to 2027 (25 de março de 2026); gov.uk, Tax when you sell your home.

Simulação indicativa que não substitui a opinião de um consultor.

Perguntas frequentes

Depois de quantos anos comprar passa a compensar mais que alugar?

Com os valores padrão do simulador (imóvel de € 250.000, financiamento a 3,8% em 25 anos, aluguel de € 900, investimento a 5%, alta de preços de 2% ao ano), o comprador ultrapassa o inquilino no 8º ano. Esse ponto de equilíbrio muda bastante conforme o rendimento do investimento e a evolução dos preços.

Que rendimento de investimento considerar para o inquilino?

É a hipótese mais sensível. No exemplo padrão, um investimento a 3% faz a compra vencer já no 6º ano, enquanto a 5% são necessários 8 anos e a 7% o inquilino continua à frente em 25 anos (€ 488.321 contra € 403.920). Considere um rendimento líquido de custos coerente com a sua poupança real.

E se o preço do imóvel não subir?

Com uma valorização de 0%, a compra nunca alcança o aluguel em 25 anos no exemplo padrão: € 243.768 de patrimônio para o comprador contra € 331.462 para o inquilino. A alta anual dos preços pesa tanto quanto a taxa do financiamento no resultado.

Quais custos da compra o simulador leva em conta?

A parcela do financiamento (€ 1.235,29 para € 239.000 financiados a 3,8% em 25 anos), o imposto predial (taxe foncière), as despesas de condomínio e a manutenção, ou seja, € 1.518,62 por mês no primeiro ano. Opcionalmente, o simulador acrescenta o PMI americano e deduz do patrimônio do comprador os custos de revenda e o imposto sobre a mais-valia. O seguro do financiamento e o imposto sobre os ganhos do investimento não são contados.

O que mudam as opções de custos de revenda, mais-valia e PMI?

No exemplo padrão, 5% de custos de revenda empurram o equilíbrio do 8º para o 13º ano, um imposto de 36,2% sobre a mais-valia (caso de uma residência secundária, sem abatimento por tempo de posse) para o 16º ano, e um PMI de 0,6% do financiamento por ano para o 13º ano. A residência principal é isenta de imposto sobre a mais-valia na França.

O simulador funciona para o Reino Unido?

Sim: escolha Reino Unido no campo País. Os valores passam para libras, o stamp duty é calculado sobre o preço com a tabela em vigor desde 1º de abril de 2025 (Inglaterra e Irlanda do Norte), a council tax substitui a taxe foncière e o PMI desaparece. Com os valores iniciais (imóvel de £ 273.000, entrada de 20%, 4,60% em 25 anos, aluguel de £ 1.406), sem outros custos de compra nem custos de revenda, o comprador passa à frente já no 1º ano.

Quanto é o stamp duty para um imóvel de £ 273.000?

£ 3.650 na tabela normal: nada sobre as primeiras £ 125.000, 2% sobre as £ 125.000 seguintes (£ 2.500) e 5% sobre as £ 23.000 restantes (£ 1.150). Quem compra o primeiro imóvel não paga nada até £ 300.000, depois 5% até £ 500.000. Essa tabela vale para a Inglaterra e a Irlanda do Norte; a Escócia e o País de Gales têm o seu próprio imposto.

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