Rentabilidade Airbnb vs aluguel tradicional

Compare o rendimento líquido, o fluxo de caixa mensal e o impacto das taxas de administração e da ocupação entre aluguel por temporada e contrato tradicional.

Airbnb ou aluguel tradicional: comparar o fluxo de caixa líquido

O simulador calcula a receita do aluguel de curta temporada (noites alugadas × preço médio), subtrai comissão, concierge, contas e imposto predial, e depois compara o fluxo de caixa mensal com o de um aluguel tradicional. Para um imóvel de € 185.000 alugado a € 95 por noite com 68% de ocupação, a curta temporada gera +€ 261 por mês contra −€ 135 no aluguel de longa duração, antes do imposto.

Fórmulas

  • Noites alugadas = 365 × taxa de ocupação, arredondado. Receita bruta = noites × preço médio. A taxa de limpeza é tratada como repassada aos hóspedes e excluída da receita.
  • Despesas = comissão da plataforma + concierge (em % da receita bruta) + contas × 12 + imposto predial.
  • Aluguel tradicional: aluguel × 12 − imposto predial − 8% de taxa de administração.
  • Fluxo de caixa mensal = resultado anual ÷ 12 − parcela do financiamento. Rentabilidade líquida = resultado anual ÷ preço do imóvel.

Exemplo numérico

Imóvel de € 185.000, financiamento de € 750 por mês. A € 95 por noite e 68% de ocupação, 248 noites rendem € 23.560. Após 15,5% de comissão (€ 3.652), 20% de concierge (€ 4.712), € 2.160 de contas e € 900 de imposto predial, sobram € 12.136: rentabilidade líquida de 6,6% e fluxo de caixa de +€ 261 por mês. Alugado por € 750 por mês em aluguel tradicional, o mesmo imóvel deixa € 7.380, ou seja, 4,0% e −€ 135 por mês. A curta temporada rende, portanto, € 396 a mais por mês; a vantagem desaparece abaixo de cerca de 47% de ocupação.

Limites

O cálculo é feito antes do imposto e ignora a mobília, o seguro, a vacância do aluguel tradicional e a sazonalidade. O limite de 120 dias por ano só se aplica ao aluguel da própria residência principal: um imóvel comprado para ser alugado não está sujeito a ele. Simulação indicativa, que não substitui a opinião de um consultor.

Fontes e datas: code du tourisme, artigo L324-1-1 alterado pela lei nº 2024-1039 de 19 de novembro de 2024: residência principal alugada no máximo 120 dias por ano, limite reduzível a 90 dias por deliberação municipal desde 1º de janeiro de 2025; impots.gouv.fr: micro-BIC dos imóveis mobiliados de turismo não classificados limitado a € 15.000 de receita com 30% de abatimento desde os rendimentos de 2025; central de ajuda do Airbnb: taxa de serviço única de 15,5% para a maioria dos anfitriões, generalizada em 2026, taxa considerada por padrão (verificado em 14/10/2026).

Perguntas frequentes

A partir de qual taxa de ocupação o Airbnb passa a render mais do que um aluguel tradicional?

Com os valores padrão (€ 95 a diária, 35,5% de comissão e concierge, aluguel tradicional de € 750), o ponto de equilíbrio fica em cerca de 47% de ocupação, ou seja, aproximadamente 170 noites por ano. Com 68%, a locação de curta duração rende € 396 a mais por mês; com 45%, rende € 33 a menos.

Quantos dias por ano é possível alugar a residência principal como imóvel mobiliado de temporada?

No máximo 120 dias por ano civil, salvo obrigação profissional, motivo de saúde ou força maior (artigo L324-1-1 do código do turismo). Desde 1º de janeiro de 2025, o município pode reduzir esse limite para até 90 dias por deliberação fundamentada. Um imóvel comprado para ser alugado, como no exemplo da ferramenta, não é residência principal e não está sujeito a esse limite.

Qual comissão o Airbnb cobra do anfitrião?

Segundo a central de ajuda do Airbnb, a maioria dos anfitriões passa em 2026 a uma taxa de serviço única de 15,5% paga pelo anfitrião, com prazo fixado em 13 de outubro de 2026 no Espaço Econômico Europeu. Os anfitriões que ainda estão na taxa dividida pagam cerca de 3%, e o viajante paga o restante. A ferramenta usa 15,5% por padrão: ajuste o valor se você estiver na taxa dividida.

Como é tributada a renda de um imóvel mobiliado de temporada no micro-BIC?

Desde a renda de 2025, um imóvel mobiliado de temporada não classificado se enquadra no micro-BIC até € 15.000 de receitas, com abatimento de 30%. Um imóvel mobiliado classificado tem 50% de abatimento, até € 77.700 para a renda de 2025 e € 83.600 para a renda de 2026. A ferramenta não calcula esse imposto.

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