Simulador de refinanciamento imobiliário e breakeven

Renegociação de financiamento imobiliário: ponto de equilíbrio e economia real

O ponto de equilíbrio de uma renegociação de financiamento se calcula dividindo os custos da operação pela redução da parcela: 4.500 de custos para 382 de economia por mês são cobertos em 12 meses. A ferramenta compara também os juros restantes do financiamento antigo com os do novo, custos incluídos, para medir o ganho total.

As fórmulas utilizadas

As duas parcelas (sem seguro) seguem a fórmula de um financiamento amortizável a taxa fixa: M = C × i × (1 + i)ⁿ ÷ ((1 + i)ⁿ − 1), com i a taxa anual dividida por 12 e n o número de meses. O novo principal retoma o saldo devedor, mais os custos se você os integra ao financiamento e o dinheiro adicional solicitado. Ponto de equilíbrio = custos ÷ economia mensal, arredondado para o mês superior. A economia total compara os juros restantes do financiamento atual com os juros do novo financiamento mais os custos.

Exemplo com os valores padrão

Saldo devedor de 320.000 a 6,75% em 27 anos: parcela de 2.149 e 376.316 de juros ainda a pagar. Renegociação a 5,25% em 30 anos com 4.500 de custos pagos à vista: parcela de 1.767, ou seja, 382 de economia por mês. Os custos são cobertos em 12 meses e a economia total chega a 55.677. Mantendo 27 anos à nova taxa, a parcela diminui menos (1.850, ponto de equilíbrio de 16 meses), mas a economia total sobe para 92.553: três anos de juros a menos.

Veredito da ferramenta: vantajoso até 36 meses de ponto de equilíbrio, médio prazo além disso, desaconselhado se a parcela não diminui.

O que a ferramenta não calcula

• As indenizações por pagamento antecipado (IRA), a garantia e a corretagem: some-as no campo dos custos.
• O seguro do financiamento, que às vezes pesa tanto quanto a taxa.
• O desconto dos ganhos futuros.

Para um financiamento americano com discount points, prefira o simulador US. Estimativa: não substitui nem uma proposta de financiamento nem a opinião de um corretor.

Fontes e datas: IRA limitada a seis meses de juros à taxa média do financiamento e a 3% do saldo devedor (art. R313-25 do Code de la consommation, em vigor desde 1º de julho de 2016); sem IRA em caso de venda após transferência de local de trabalho, perda de emprego ou falecimento (service-public.gouv.fr, ficha F1669) (verificado em 14/10/2026).

Perguntas frequentes

Como calcular o ponto de equilíbrio de um refinanciamento imobiliário?

Divida o total das taxas (abertura de dossiê, garantia, indenizações por pagamento antecipado, corretagem) pela redução da parcela e arredonde para o mês seguinte. Com 4.500 de taxas e 382 de economia por mês, o ponto de equilíbrio é de 12 meses. Se você vender ou quitar antes dessa data, a operação lhe custa dinheiro.

Qual é o valor máximo das indenizações por pagamento antecipado?

Na França, a IRA de um crédito imobiliário não pode ultrapassar nem seis meses de juros sobre o capital reembolsado à taxa média do empréstimo, nem 3% do capital restante devido (artigo R313-25 do Código do Consumo). Sobre 320.000 a 6,75%, seis meses de juros dão 10.800: aplica-se, portanto, o teto de 3%, ou seja, 9.600. Nenhuma IRA é devida se o reembolso decorrer da venda do imóvel após uma transferência profissional, perda de emprego ou falecimento.

É preciso alongar o prazo em um refinanciamento?

Alongar o prazo reduz a parcela, mas soma anos de juros. No exemplo padrão, um refinanciamento em 30 anos dá 382 de economia mensal e 55.677 de economia total; manter os 27 anos restantes rende apenas 300 por mês, mas 92.553 no total. Compare as duas linhas de resultado antes de escolher.

É melhor pagar as taxas à vista ou incorporá-las ao novo empréstimo?

Incorporadas ao empréstimo, as taxas não exigem nenhuma entrada, mas geram juros durante todo o prazo. Com os valores padrão, a parcela passa de 1.767 para 1.792, o ponto de equilíbrio de 12 para 13 meses e a economia total de 55.677 para 51.231.

A ferramenta é realmente gratuita?

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