Custos de compra de imóvel nos EUA: closing costs

Closing costs nos EUA: cálculo para comprador e vendedor

Nos Estados Unidos, os custos de fechamento (closing costs) de uma compra de imóvel reúnem as taxas do credor, o seguro de título, a liquidação da venda, os impostos de registro e as reservas de escrow; para o comprador, costumam representar de 2 a 5% do preço. Para o vendedor, a comissão dos corretores pesa mais. Com os valores padrão, a ferramenta chega a US$ 12.420 de custos para uma compra de US$ 425.000 (2,92%).

Lado do comprador

Financiamento = preço − entrada. A ferramenta soma quatro blocos:

• Credor: taxa de originação (% do financiamento) + pontos de desconto (% do financiamento, 0 por padrão) + avaliação + relatório de crédito e de inundação (US$ 125).
• Título e liquidação: seguro de título do credor e do proprietário, taxas de closing, inspeção.
• Administração: registro e impostos de transferência, valor a informar (US$ 1.400 por padrão).
• Prepaid e escrow: 12 meses de seguro residencial, 3 meses de imposto predial e 2 meses de seguro em reserva (número de meses editável), e 15 dias de juros à taxa fixa de 6,8%.

Exemplo padrão

Casa de US$ 425.000, entrada de 20% (US$ 85.000), financiamento de US$ 340.000: credor US$ 3.495 (incluindo US$ 2.720 de taxa de originação a 0,8%), título e liquidação US$ 3.200, impostos US$ 1.400, prepaid US$ 4.325 (incluindo US$ 950 de juros intercalares). Total: US$ 12.420, ou seja, 2,92% do preço; valor a pagar no closing: US$ 97.420.

Lado do vendedor

Valor líquido = preço − comissão (5% por padrão) − imposto de transferência (1%) − honorários de advogado ou de título − saldo do financiamento em aberto. Exemplo: 425.000 − 21.250 − 4.250 − 800 − 180.000 = US$ 218.700.

Limites

Quatro itens permanecem fixos: seguro de título do proprietário (US$ 850), closing (US$ 750), inspeção (US$ 450), relatório de crédito e de inundação (US$ 125); os demais podem ser alterados. São ordens de grandeza, não tabelas oficiais: os impostos de transferência variam conforme o estado e o condado, e as comissões são negociáveis. A taxa de 6,8% dos juros prepaid é fixa na ferramenta, qualquer que seja a sua taxa real. Créditos do vendedor e rateios de imposto predial não são modelados. Para uma compra na França, use o calculador de frais de notaire. Estimativa indicativa que não substitui o Closing Disclosure entregue pelo credor.

Perguntas frequentes

Quanto custam os closing costs para um comprador nos Estados Unidos?

Com os valores padrão da ferramenta, uma compra de US$ 425.000 com 20% de entrada gera US$ 12.420 de custos, ou seja, 2,92% do preço. A faixa comum vai de 2 a 5%, conforme o estado, o credor e o valor das reservas de escrow.

O que são os prepaid e as reservas de escrow?

São valores adiantados no closing: a ferramenta conta um ano de seguro residencial e, por padrão, 3 meses de imposto predial e 2 meses de seguro em reserva (editáveis), mais 15 dias de juros. No exemplo padrão, pesam US$ 4.325, o maior item do lado do comprador.

Quanto o vendedor realmente recebe na venda?

A ferramenta subtrai do preço a comissão do corretor, o imposto de transferência, os honorários de advogado ou de título e o saldo do financiamento. Para US$ 425.000 com 5% de comissão, 1% de imposto, US$ 800 de taxas e US$ 180.000 de financiamento restante, sobram US$ 218.700.

A entrada muda o valor dos closing costs?

Um pouco: a taxa de originação e os juros prepaid acompanham o valor do financiamento. Com 10% de entrada em vez de 20% sobre US$ 425.000, a ferramenta passa de US$ 12.420 para US$ 12.879 de custos, mas o valor a pagar no closing cai de US$ 97.420 para US$ 55.379.

A ferramenta é realmente gratuita?

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