Simulador LMNP: real ou micro-BIC com depreciação

Micro-BIC ou regime real no LMNP: cálculo do imposto e da depreciação

No micro-BIC, metade dos aluguéis é tributada à sua faixa marginal mais 18,6% de contribuições sociais. No regime real, a ferramenta deduz as despesas pagas e depois uma depreciação (construção e obras em 25 anos sem o terreno, mobiliário em 6 anos) que pode reduzir o resultado tributável a zero sem nunca criar déficit. A diferença entre os dois impostos dá a economia anual do regime real.

Os dois cálculos da ferramenta

• Micro-BIC: imposto = aluguéis anuais × 50% × (TMI + contribuições sociais).
• Regime real simplificado: resultado = aluguéis − (condomínio + imposto predial + juros + seguro PNO + contador). Depreciação anual = (preço + frais de notaire + obras) × (1 − parte do terreno) ÷ 25 + mobiliário ÷ 6. A depreciação considerada nunca supera o resultado; o excedente é transferido.

Exemplo padrão

Compra a € 180.000, € 14.000 de frais de notaire, € 10.000 de obras, € 8.000 de mobiliário, terreno a 15%, aluguel de € 850 por 12 meses, TMI de 30%. Aluguéis: € 10.200. No micro-BIC, o imposto vale 5.100 × 48,6% = € 2.479. No regime real, despesas de € 4.830, resultado antes da depreciação de € 5.370 e depreciação disponível de € 8.269: o imposto cai para € 0 e € 2.899 de depreciação ficam em reserva. O “prazo sem imposto” divide o total depreciável por esse resultado, com um teto de 30 anos.

Hipóteses e limites

• O limite do micro-BIC não é controlado (€ 77.700 de receita em locação de longa duração ou imóvel mobiliado classificado, rendimentos de 2025); o imóvel mobiliado de turismo não classificado (30%, limite de € 15.000) não é tratado.
• A redução de imposto para despesas de contabilidade desapareceu com os rendimentos de 2025: os honorários continuam sendo uma despesa dedutível.
• Na revenda, as depreciações deduzidas são reintegradas à mais-valia (vendas desde 15 de fevereiro de 2025) (não calculado aqui).
• Estimativa indicativa, que não substitui a opinião de um contador.

Fontes e datas: contribuições sociais de 18,6% sobre a locação mobiliada, LFSS 2026 (lei nº 2025-1403 de 30 de dezembro de 2025, art. 12), a partir dos rendimentos de 2025; limites do micro-BIC, impots.gouv.fr (alterada em 8 de abril de 2026); fim da redução do artigo 199 quater B do CGI, lei de finanças para 2025, art. 11; reintegração das depreciações, mesma lei, art. 84 (verificado em 14/10/2026)

Perguntas frequentes

A partir de quando o regime real do LMNP se torna mais vantajoso do que o micro-BIC?

Assim que as suas despesas dedutíveis e as suas depreciações superam o abatimento fixo de 50% dos aluguéis. No exemplo padrão, € 4.830 de despesas e € 8.269 de depreciação superam os € 5.100 de abatimento: o imposto passa de € 2.479 para € 0.

Qual alíquota de contribuições sociais se aplica aos aluguéis de um imóvel mobiliado?

18,6% (dos quais 10,6% de CSG) a partir da tributação da renda de 2025, em aplicação da LFSS 2026. A locação não mobiliada continua em 17,2%. O simulador propõe 18,6% por padrão e você pode alterar essa taxa.

A depreciação do LMNP pode gerar um prejuízo imputável às minhas outras rendas?

Não. A depreciação só pode levar o resultado a zero; a parte não utilizada é transferida para os anos seguintes sem limite de prazo. O simulador aplica essa regra e nunca produz resultado negativo.

O que acontece com as depreciações quando eu vendo o imóvel?

Para as vendas realizadas desde 15 de fevereiro de 2025, as depreciações deduzidas reduzem o preço de aquisição considerado, o que aumenta o ganho de capital tributável antes dos abatimentos por tempo de posse. Certas residências de serviços (estudantes, idosos) são excluídas. Este simulador não calcula o ganho de capital.

A ferramenta é realmente gratuita?

Sim, todas as ferramentas do Kristools são 100% gratuitas e acessíveis sem cadastro.

Meus dados estão protegidos?

Sim. Todo o processamento é feito diretamente e com segurança no seu navegador. Nenhum dado pessoal é enviado para os nossos servidores.