Simulador cost segregation EUA: depreciação acelerada

Reclassifique os componentes do seu imóvel comercial ou residencial para aluguel em ativos de 5 e 15 anos e destrave economias de imposto imediatas.

Cost segregation: depreciação acelerada e bonus depreciation

Um estudo de cost segregation reclassifica parte de um imóvel americano em bens depreciáveis em 5 e 15 anos, elegíveis ao bonus depreciation, em vez de 27,5 ou 39 anos. Com os valores padrão (US$ 2,5 milhões, 20% de terreno, bônus de 100%), a dedução do ano 1 passa de US$ 51.282 para US$ 538.462. Desde a lei OBBBA de 4 de julho de 2025, o bônus é de 100% para os bens adquiridos após 19 de janeiro de 2025.

O cálculo

Base = preço × (1 − parte do terreno). Sem estudo, depreciação linear em 39 anos (comercial) ou 27,5 anos (locação residencial). O estudo isola bens de 5 anos e melhorias externas de 15 anos: no ano 1, eles recebem o bônus à taxa escolhida e depois, sobre o saldo, a taxa MACRS de meio ano (20% e 5%). O restante da estrutura permanece linear. Economia de imposto = dedução × alíquota marginal informada.

Exemplo padrão

Imóvel comercial de US$ 2.500.000 com 20% de terreno: base de US$ 2.000.000, ou seja, US$ 51.282 por ano em linha reta (US$ 18.974 de imposto a 37%). Com 15% de bens de 5 anos (US$ 300.000), 10% de 15 anos (US$ 200.000) e o bônus padrão de 100% (bens adquiridos após 19 de janeiro de 2025): 300.000 + 200.000 + 38.462 = US$ 538.462 deduzidos no ano 1, ou seja, US$ 199.231 de imposto e US$ 180.256 de caixa a mais; o VPL em 10 anos a 7% chega a US$ 139.580. Com um bônus de 60% (calendário antigo), a dedução cai para US$ 366.462 (180.000 + 120.000 + 24.000 + 4.000 + 38.462) e o VPL para US$ 80.104.

Limites da ferramenta

  • A opção de 40% vale para os bens adquiridos antes de 20 de janeiro de 2025 e colocados em serviço em 2025, ou, por opção, no primeiro ano fiscal encerrado após 19 de janeiro de 2025; as opções de 80, 60 e 20% retomam o antigo calendário decrescente (2023, 2024 e 2026), reservado aos bens adquiridos antes de 20 de janeiro de 2025.
  • Estrutura depreciada em ano completo desde o ano 1, sem convenção de meio mês.
  • Com 100% de bônus, o VPL dos anos 2 a 10 omite o saldo dos blocos de 5 e 15 anos.
  • Custo do estudo e recapture na revenda ignorados.

Regra federal americana. Estimativa a ser validada por um CPA.

Fontes e datas: prazos de 27,5 e 39 anos (IRS Publication 946, ed. 2025); bônus de 100% permanente para os bens adquiridos após 19 de janeiro de 2025, 40% para os adquiridos antes e colocados em serviço em 2025 (lei P.L. 119-21 de 4 de julho de 2025; IRS Notice 2026-11 de 14 de janeiro de 2026) (verificado em 14/10/2026).

Perguntas frequentes

O que é um estudo de cost segregation?

É um estudo de engenharia que distribui o preço de um imóvel americano entre a estrutura (27,5 ou 39 anos), bens de 5 anos (carpetes, equipamentos, cabeamento dedicado) e melhorias externas de 15 anos (estacionamentos, iluminação externa, cercas). Os blocos de 5 e 15 anos dão direito ao bonus depreciation. Na ferramenta, essas parcelas se ajustam de 0 a 35% e de 0 a 25% da base.

Qual taxa de bonus depreciation se aplica em 2026?

Desde a lei P.L. 119-21 de 4 de julho de 2025, o bônus é de 100%, sem limite de duração, para os bens adquiridos após 19 de janeiro de 2025. As taxas decrescentes só valem para os bens adquiridos antes de 20 de janeiro de 2025 (40% para uma entrada em serviço em 2025). Essa é a taxa adotada por padrão na ferramenta; a opção de 40% cobre também a escolha de uma taxa reduzida no primeiro ano fiscal encerrado após 19 de janeiro de 2025.

O terreno é depreciável nos Estados Unidos?

Não, a parte do terreno é excluída da base depreciável. A ferramenta retira 20% por padrão: uma compra de US$ 2.500.000 dá uma base de US$ 2.000.000. Cada ponto adicional de terreno retira US$ 25.000 de base.

Por que o VPL é menor do que o ganho do ano 1?

O cost segregation antecipa as deduções sem aumentá-las: o que é deduzido no ano 1 não o é mais depois. Descontado a valor presente em 10 anos a 7%, o ganho padrão (bônus de 100%) vale US$ 139.580, contra US$ 180.256 de caixa ganho no ano 1. Com 100% de bônus, a ferramenta omite uma parte da depreciação dos anos 2 a 10, o que tende a subestimar esse VPL.

A ferramenta é realmente gratuita?

Sim, todas as ferramentas do Kristools são 100% gratuitas e acessíveis sem cadastro.

Meus dados estão protegidos?

Sim. Todo o processamento é feito diretamente e com segurança no seu navegador. Nenhum dado pessoal é enviado para os nossos servidores.