Rentabilidade de aluguel: cap rate, DSCR e cash-on-cash

Avalie a rentabilidade de um investimento imobiliário: NOI, índice de cobertura da dívida DSCR, fluxo de caixa mensal líquido e patrimônio gerado em 5 anos.

Cap rate, DSCR e cash-on-cash: a rentabilidade de um imóvel alugado financiado

O cap rate relaciona a renda operacional líquida (NOI) com o custo total do projeto, o DSCR compara esse NOI com as parcelas do financiamento e o cash-on-cash relaciona o fluxo de caixa após o financiamento com a sua entrada. Com os valores padrão, o cap rate chega a 4,65%, mas um DSCR de 0,78 significa que os aluguéis líquidos cobrem apenas 78% das parcelas, ou seja, um esforço de cerca de € 288 por mês.

As fórmulas utilizadas

  • Receita efetiva = aluguel × 12 × (1 − vacância).
  • Despesas operacionais = imposto predial + condomínio não recuperável + seguro PNO + administração e reserva para obras, em % da receita efetiva.
  • NOI = receita efetiva − despesas operacionais, antes do financiamento e do imposto.
  • Cap rate = NOI ÷ (preço + custos de aquisição + obras).
  • Serviço da dívida = (parcela + seguro do financiamento) × 12, o seguro valendo taxa × principal financiado.
  • DSCR = NOI ÷ serviço da dívida; cash-on-cash = (NOI − serviço da dívida) ÷ entrada; GRM = preço ÷ aluguéis brutos anuais.

Exemplo padrão

Preço € 220.000, custos € 17.600, obras € 25.000: custo total de € 262.600. Com € 45.000 de entrada, o financiamento de € 217.600 (20 anos, 3,4%) custa € 1.250,84 por mês mais € 54,40 de seguro (0,3%), ou seja, € 15.663 por ano. Aluguel de € 1.450, 5% de vacância: € 16.530 de receita efetiva, € 4.324 de despesas, NOI de € 12.206. Daí: cap rate 4,65%, DSCR 0,78, fluxo de caixa de −€ 288 por mês, cash-on-cash −7,68%, GRM 12,6 anos. Um DSCR de 1,25 exigiria cerca de € 2.185 de aluguel.

Hipóteses e limites

  • O limite de 1,25 que colore o DSCR é uma convenção dos credores, sem valor legal. Na França, os bancos aplicam sobretudo aos particulares uma taxa de esforço máxima de 35%, não calculada aqui.
  • O “principal pago em 5 anos” segue a tabela de amortização: a 3,4%, as 60 primeiras parcelas pagam cerca de € 41.421, menos que os € 54.400 de um pagamento linear, pois os juros pesam mais no início do financiamento.
  • Seguro sobre o principal inicial, despesas constantes, aluguéis não reajustados, tributação ignorada, valores em euros.

Estimativa que não substitui o estudo de um corretor ou de um consultor.

Fontes e datas: taxa de esforço de 35% com seguro incluído e prazo de 25 anos, decisão do Haut Conseil de stabilité financière nº D-HCSF-2021-7 de 29 de setembro de 2021, aplicável aos créditos liberados desde 1º de janeiro de 2022 (verificado em 14/10/2026).

Perguntas frequentes

O que é um bom DSCR para um investimento em imóvel para locação?

Um DSCR de 1 significa que a receita líquida operacional cobre exatamente as parcelas do empréstimo. Muitos credores de imóveis de renda pedem pelo menos 1,25, ou seja, 25% de margem; a ferramenta adota esse limite como referência. Com os valores padrão, o DSCR de 0,78 exige um complemento de cerca de € 288 por mês.

Qual a diferença entre cap rate e cash-on-cash?

O cap rate mede o imóvel isoladamente: NOI ÷ custo total, sem considerar o crédito. O cash-on-cash relaciona o fluxo de caixa que sobra após as parcelas com a entrada investida. No exemplo padrão, o cap rate é de 4,65%, enquanto o cash-on-cash cai para −7,68%, pois o crédito custa mais do que o imóvel rende.

Por que o cap rate é menor do que a rentabilidade anunciada?

A ferramenta divide o NOI pelo custo total, incluindo custos de aquisição e obras, e desconta vacância, administração e reserva para obras. Em relação apenas ao preço de compra de € 220.000, o mesmo NOI de € 12.206 daria 5,55% em vez de 4,65%. Os anúncios costumam citar uma rentabilidade bruta, aluguéis ÷ preço, mais lisonjeira.

Como atingir um DSCR de 1,25?

É preciso aumentar o NOI ou reduzir as parcelas. No exemplo padrão, seria preciso ou um aluguel de cerca de € 2.185 por mês em vez de € 1.450, ou limitar o empréstimo a cerca de € 135.660, o que leva a entrada para perto de € 126.940. Alongar o prazo do empréstimo também reduz a parcela.

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