Ganho de capital imobiliário: abatimentos e imposto

Calcule o ganho de capital líquido tributável, os abatimentos progressivos (IR e contribuições sociais) e o valor total do imposto na venda.

Mais-valia imobiliária: imposto, abatimentos e sobretaxa passo a passo

A mais-valia de um imóvel que não seja a residência principal é tributada a 19% de imposto de renda e a 17,2% de contribuições sociais, após abatimentos por tempo de posse que isentam o imposto ao fim de 22 anos e as contribuições ao fim de 30 anos. Uma sobretaxa de 2 a 6% se soma quando a mais-valia tributável supera € 50.000.

O método da ferramenta

  1. Preço de venda corrigido = preço de venda − custos do vendedor.
  2. Preço de aquisição majorado = preço de compra + custos de aquisição (forfait de 7,5% ou valor real) + obras (forfait de 15% se o tempo informado superar 5 anos, ou notas fiscais).
  3. Abatimento IR: 6% por ano do 6º ao 21º ano, 4% no 22º. Abatimento PS: 1,65% por ano do 6º ao 21º, 1,60% no 22º, 9% por ano do 23º ao 30º.
  4. Imposto = base IR × 19% + base PS × 17,2% + sobretaxa (2 a 6% da base IR acima de € 50.000, com o escalonamento legal nos € 10.000 acima de cada faixa: € 850 para uma base de € 55.000).

Exemplo padrão

Compra € 220.000, venda € 380.000 com € 3.000 de custos, 9 anos de posse, forfaits. Preço de aquisição majorado: 220.000 + 16.500 + 33.000 = € 269.500. Mais-valia bruta: € 107.500. Após 24% de abatimento, a base IR é de € 81.700, ou seja, € 15.523 de imposto; após 6,6%, a base PS é de € 100.405, ou seja, € 17.270. Sobretaxa: 2% × 81.700 = € 1.634. Total: € 34.427; líquido do vendedor: € 342.573.

Limites

  • Só a isenção da residência principal é tratada (nem reinvestimento, nem reintegração das depreciações LMNP).
  • Estimativa; o notário elabora o cálculo oficial.

Fontes e datas: artigos 150 U a 150 VH, 200 B e 1609 nonies G do CGI, ficha service-public F10864 (verificada em 15 de abril de 2026); contribuições sociais de 17,2%, fora do alcance do aumento da LFSS 2026 (verificado em 14/10/2026)

Perguntas frequentes

Após quantos anos o ganho de capital imobiliário fica isento?

O imposto de renda de 19% desaparece após 22 anos de posse e as contribuições sociais de 17,2% após 30 anos. Entre os dois prazos, só as contribuições sociais continuam devidas, sobre uma base reduzida em 9% por ano além do 22º.

É possível aplicar o valor fixo de obras de 15% sem notas fiscais?

Sim, se o imóvel for mantido há mais de 5 anos: o preço de compra é então majorado em 15%, mesmo sem comprovante. Os custos de aquisição podem, por sua vez, ser considerados em 7,5% do preço de compra, em vez dos custos reais.

Como é calculada a sobretaxa sobre os ganhos de capital acima de € 50.000?

Ela se aplica ao ganho tributável após o abatimento do IR, à alíquota de 2% até € 100.000, depois 3, 4, 5 e 6% por faixas de € 50.000. A lei prevê um suavizamento nos € 10.000 acima de cada patamar, que o simulador aplica: para € 55.000, 2% × 55.000 − (60.000 − 55.000) ÷ 20 = € 850.

O aumento da CSG de 2026 atinge o ganho de capital imobiliário?

Não. As contribuições sociais sobre os ganhos de capital imobiliários continuam em 17,2%. A taxa de 18,6% da LFSS 2026 visa especialmente a renda de locação mobiliada e a renda de capital mobiliário.

A ferramenta é realmente gratuita?

Sim, todas as ferramentas do Kristools são 100% gratuitas e acessíveis sem cadastro.

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