Simulador BRRRR de imóveis nos EUA e retirada do PMI

Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat: calcule o caixa retirado no refinanciamento pelo ARV, o fluxo de caixa líquido e o limite de cancelamento do PMI.

Método BRRRR: caixa recuperado, fluxo de caixa e regra do PMI

O simulador usa o método americano BRRRR (comprar, reformar, alugar, refinanciar, repetir): o novo empréstimo vale o valor após as obras (ARV) multiplicado pela razão LTV, e o capital que fica na operação é o investimento total menos o caixa recuperado. Com US$ 189.500 investidos e um refinanciamento a 75% de um ARV de US$ 250.000, ficam US$ 7.000 imobilizados para um fluxo de caixa de US$ 149,64 por mês.

Fórmulas

  • Investimento total = preço de compra + obras + custos de aquisição.
  • Novo empréstimo = ARV × LTV; caixa recuperado = novo empréstimo − custos de refinanciamento; capital que fica = investimento total − caixa recuperado.
  • Parcela em 30 anos a taxa fixa: M = P × i ÷ (1 − (1 + i)−360), com i = taxa anual ÷ 12.
  • Despesas = imposto predial ÷ 12 + seguro ÷ 12 + administração e reserva para obras em % do aluguel.
  • Cash-on-cash = fluxo de caixa anual ÷ capital que fica; se esse capital for zero ou negativo, a ferramenta exibe um retorno infinito.

Exemplo com números

Compra de US$ 140.000, obras de US$ 45.000, custos de US$ 4.500: US$ 189.500 investidos. A 75% de um ARV de US$ 250.000, o empréstimo chega a US$ 187.500; após US$ 5.000 de custos, US$ 182.500 são recuperados e US$ 7.000 ficam imobilizados. A 6,8%, a parcela é de US$ 1.222,36. Aluguel de US$ 2.100, despesas de US$ 728 (imposto, seguro, administração 8%, reserva 10%): fluxo de caixa de US$ 149,64 por mês, ou seja, 25,7% de cash-on-cash. Com 80% de LTV, o empréstimo de US$ 200.000 devolve US$ 5.500 a mais do que o valor investido (retorno infinito), mas o fluxo de caixa cai para US$ 68,15.

Limites

Quanto ao PMI, a ferramenta indica US$ 0 até 80% de LTV, com PMI exigido acima disso. O teto de LTV de um refinanciamento com retirada de caixa em um imóvel para locação depende do credor. Vacância, prazo de posse antes do refinanciamento, custos de manutenção durante o período e imposto são ignorados. Estimativa indicativa, que não substitui um consultor.

Fontes e datas: Homeowners Protection Act de 1998 (12 U.S.C. 4901 e 4902), lei americana: cancelamento do PMI a pedido quando o saldo chega a 80% do valor original, rescisão automática a 78% conforme o cronograma inicial, no máximo na metade do prazo; o valor original é o menor entre o preço de compra e o valor da avaliação, ou a avaliação do refinanciamento (verificado em 14/10/2026).

Perguntas frequentes

Como funciona a estratégia BRRRR?

Compra-se um imóvel com desconto, reforma-se, aluga-se e depois refinancia-se sobre o novo valor para recuperar toda ou parte da entrada e recomeçar. No exemplo da ferramenta, US$ 182.500 são recuperados dos US$ 189.500 investidos: apenas US$ 7.000 ficam imobilizados, remunerados por US$ 1.795,68 de fluxo de caixa anual.

Quando é possível eliminar o PMI de um financiamento imobiliário americano?

Segundo o Homeowners Protection Act de 1998, o mutuário pode pedir o cancelamento assim que o saldo chega a 80% do valor original do imóvel, se estiver em dia com os pagamentos. O PMI termina automaticamente a 78% conforme o cronograma inicial, e no máximo na metade do prazo do empréstimo.

Por que um refinanciamento a 80% de LTV evita o PMI?

Em um empréstimo convencional, o seguro hipotecário privado costuma ser exigido acima de 80% de LTV. Ao refinanciar a 80% ou menos do valor da avaliação, o novo empréstimo não precisa dele: a ferramenta mostra então US$ 0 de PMI. O teto aceito para uma retirada de caixa em um imóvel para locação varia conforme o credor.

O que significa um retorno infinito no BRRRR?

O refinanciamento devolveu mais do que todo o valor investido: não resta nenhum capital imobilizado, então o cash-on-cash fica sem denominador. A 80% de LTV, o exemplo gera US$ 5.500 de excedente, mas a parcela sobe para US$ 1.303,85 e o fluxo de caixa cai para US$ 68,15 por mês, o que deixa pouca margem em caso de vacância.

A ferramenta é realmente gratuita?

Sim, todas as ferramentas do Kristools são 100% gratuitas e acessíveis sem cadastro.

Meus dados estão protegidos?

Sim. Todo o processamento é feito diretamente e com segurança no seu navegador. Nenhum dado pessoal é enviado para os nossos servidores.