Refinanciamento imobiliário nos EUA e discount points

Calcule seu ponto de equilíbrio exato (breakeven em meses), o impacto da compra de discount points e sua economia líquida em 5, 10 e 30 anos.

Refinanciamento nos EUA e discount points: ponto de equilíbrio

O ponto de equilíbrio de um refinanciamento americano é calculado dividindo as taxas de fechamento e o custo dos pontos pela redução da parcela. Por padrão, 1,5 ponto (US$ 5.700) e US$ 4.500 de taxas, para uma taxa reduzida de 5,75% para 5,375%, são recuperados em 24 meses. Só os pontos, isoladamente, se pagam em cerca de 64 meses: compensam apenas se você mantiver o financiamento por mais de 5 anos.

O cálculo

Um ponto custa 1% do valor do novo empréstimo e reduz a taxa em 0,25 ponto por padrão, valor a ajustar conforme a tabela do seu credor (mínimo de 1%). As parcelas seguem a fórmula de um empréstimo amortizável em 15, 20 ou 30 anos: M = C × i × (1 + i)n ÷ ((1 + i)n − 1), sendo i a taxa anual ÷ 12. Ponto de equilíbrio = (taxas fixas + custo dos pontos) ÷ economia mensal. Ganho líquido = economia mensal × número de meses − custo total.

Exemplo padrão

US$ 380.000 a 7,125% em 30 anos: US$ 2.560,13 por mês. Oferta a 5,75% com 1,5 ponto (US$ 5.700): taxa efetiva de 5,375%, parcela de US$ 2.127,89, ou seja, US$ 432,24 de economia. Com US$ 4.500 de taxas, os US$ 10.200 são recuperados em 24 meses. Ganho líquido: US$ 15.734 em 5 anos, US$ 41.669 em 10 anos, US$ 145.406 em 30 anos. Sem pontos, a economia cai para US$ 342,55 por mês, mas o ponto de equilíbrio é de apenas 14 meses e o ganho em 5 anos é um pouco melhor (US$ 16.053). Os US$ 89,69 mensais trazidos pelos pontos reembolsam os seus US$ 5.700 em 63,6 meses.

Limites da ferramenta

  • A parcela atual é recalculada sobre o prazo do novo empréstimo, não sobre o seu prazo restante.
  • Se as taxas forem incorporadas ao principal, os pontos incidem também sobre essas taxas financiadas: o novo empréstimo vale (saldo + taxas fixas) ÷ (1 − pontos em %).
  • A redução de taxa por ponto (0,25 por padrão) é um dado informado: cada credor tem a sua tabela, use a dele.
  • Os ganhos não são descontados a valor presente nem líquidos de imposto.

Para uma troca de financiamento sem pontos, prefira o simulador geral de refinanciamento. Estimativa: não substitui a oferta do credor nem um CPA.

Fontes e datas: os pontos de um refinanciamento são dedutíveis ao longo do prazo do empréstimo, e não integralmente no ano do pagamento, exceto a parte ligada a obras na residência principal (IRS Publication 936, ed. 2025) (verificado em 14/10/2026).

Perguntas frequentes

Quanto custa um discount point em um financiamento imobiliário americano?

Um ponto custa 1% do valor do empréstimo: sobre US$ 380.000, 1,5 ponto representa US$ 5.700. A ferramenta adota por padrão uma redução de 0,25 ponto de taxa por ponto, modificável: informe a tabela real do seu credor, pois ela varia conforme o mercado e o seu perfil.

Os discount points valem a pena?

Divida o custo dos pontos pela economia mensal adicional que eles trazem. No exemplo padrão, US$ 5.700 ÷ US$ 89,69 dá cerca de 64 meses. Se você pensa em vender ou refinanciar antes de 5 anos, a oferta sem pontos rende mais (US$ 16.053 de ganho líquido em 5 anos contra US$ 15.734).

Os pontos de um refinanciamento são dedutíveis do imposto?

Segundo a Publication 936 do IRS (edição 2025), os pontos de um refinanciamento são em geral deduzidos ao longo do prazo do empréstimo, e não integralmente no ano do pagamento. Para US$ 5.700 de pontos em 30 anos, isso representa US$ 190 por ano se você detalhar as suas deduções. A parte ligada a obras de melhoria da residência principal pode ser deduzida no ano do pagamento.

É preciso incorporar as taxas de fechamento ao novo empréstimo?

Isso evita desembolsar US$ 10.200, mas o principal passa a US$ 390.355, pois os 1,5 ponto incidem então também sobre as taxas financiadas (US$ 5.855 em vez de US$ 5.700), e essas taxas geram juros. No exemplo, a parcela sobe para US$ 2.185,88, a economia cai para US$ 374,25 por mês e o ponto de equilíbrio passa de 24 para 28 meses.

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