Fluxo de caixa líquido de aluguel na França (LMNP)

Fluxo de caixa líquido-líquido de aluguel: aluguéis, despesas, financiamento e imposto por mês

O fluxo de caixa líquido-líquido é o que sobra a cada mês depois de pagos as despesas, a parcela do financiamento e o imposto sobre os aluguéis: (aluguéis após vacância − despesas − financiamento − imposto) ÷ 12. Com os valores padrão, um aluguel de € 850 e uma parcela de € 620 deixam um esforço de poupança de cerca de € 104 por mês no regime real LMNP.

O cálculo passo a passo

1. Aluguéis recebidos = aluguel × 12 − (aluguel × 12 ÷ 52) × semanas de vacância.
2. Despesas = imposto predial + seguro PNO + condomínio não recuperável × 12 + provisão de manutenção (em % dos aluguéis recebidos). Resultado operacional = aluguéis recebidos − despesas.
3. Imposto = base × (TMI + 18,6% de contribuições sociais sobre a locação mobiliada). Base no micro-BIC: 50% dos aluguéis recebidos. Base no regime real LMNP: resultado operacional − 45% dos aluguéis brutos, sem descer abaixo de zero.
4. Fluxo de caixa anual = resultado operacional − parcelas × 12 − imposto, e depois divisão por 12.

Exemplo padrão

Aluguel de € 850, 2 semanas de vacância: 10.200 − 392 = € 9.808 recebidos. Despesas: 900 + 180 + 540 + 490 = € 2.110, daí um resultado de € 7.697. No regime real, a base vale 7.697 − 4.590 = € 3.107 e o imposto € 1.510 com uma TMI de 30%. Fluxo de caixa: 7.697 − 7.440 − 1.510 = −€ 1.253 por ano, ou seja, −€ 104 por mês. No micro-BIC, o imposto sobe para € 2.383 e o fluxo de caixa para −€ 177 por mês.

Hipóteses e limites

• No regime real, a ferramenta não deprecia o imóvel: ela substitui despesas e depreciações por uma dedução forfaitária de 45% dos aluguéis brutos. O simulador fiscal LMNP detalha a depreciação.
• A parcela inclui o principal pago; os juros não são deduzidos à parte.
• Estimativa, sem valor de recomendação.

Fontes e datas: contribuições sociais de 18,6% sobre a locação mobiliada, LFSS 2026 (lei nº 2025-1403 de 30 de dezembro de 2025, art. 12), a partir dos rendimentos de 2025 e impots.gouv.fr (alterada em 17 de julho de 2026); abatimento micro-BIC de 50% para a locação mobiliada de longa duração, impots.gouv.fr (alterada em 8 de abril de 2026) (verificado em 14/10/2026)

Perguntas frequentes

O que é o cashflow líquido-líquido de um investimento em imóvel para locação?

É o saldo mensal após os aluguéis recebidos, as despesas, a parcela do crédito e o imposto. Um resultado negativo corresponde ao esforço de poupança a fazer todo mês: € 104 no exemplo padrão no regime real LMNP.

Como a vacância locativa é considerada?

Cada semana de vacância retira 1/52 dos aluguéis anuais. Para um aluguel de € 850, duas semanas representam € 392 de perda por ano, ou seja, 3,8% dos aluguéis.

Por que o regime real LMNP é estimado com 45% dos aluguéis?

A calculadora não conhece o preço do imóvel e, portanto, não pode calcular a depreciação. Ela deduz de forma fixa 45% dos aluguéis brutos do resultado operacional para aproximar o efeito das depreciações. Para um cálculo exato, o simulador fiscal LMNP pede o preço, as obras e o mobiliário.

Qual alíquota de contribuições sociais se aplica aos aluguéis mobiliados?

18,6% desde a tributação da renda de 2025, contra 17,2% anteriormente. A calculadora aplica 18,6% nos seus dois regimes: −€ 104 por mês no real e −€ 177 no micro-BIC no exemplo padrão.

A ferramenta é realmente gratuita?

Sim, todas as ferramentas do Kristools são 100% gratuitas e acessíveis sem cadastro.

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