Calcolo rendimento immobile in affitto (Francia, LMNP)

Redditività da locazione: calcolo del rendimento lordo, netto e del cashflow

Il rendimento lordo si calcola dividendo gli affitti annui per il prezzo di acquisto: 750 € al mese per un immobile da 150.000 € danno il 6%. Il rendimento netto toglie le spese, l'imposta fondiaria e un accantonamento del 5% degli affitti, poi divide per il costo totale del progetto (prezzo, spese di notaio, lavori, arredo). Il cashflow indica quanto resta ogni mese dopo aver pagato la rata del mutuo.

Le formule dello strumento

• Costo totale del progetto = prezzo + lavori + arredo + spese di notaio, stimate forfettariamente al 7,5% del prezzo.
• Rendimento lordo = affitto mensile × 12 ÷ prezzo di acquisto.
• Rendimento netto = (affitti annui − spese non recuperabili × 12 − imposta fondiaria − 5% degli affitti per sfitto e manutenzione) ÷ costo totale del progetto.
• Rata: annualità costante sul prestito (costo totale − anticipo), M = C × t ÷ (1 − (1 + t)⁻ⁿ).
• Cashflow mensile = affitto − spese − imposta fondiaria ÷ 12 − rata.

Esempio numerico (valori predefiniti)

Immobile da 150.000 €, 5.000 € di lavori, 2.000 € di arredo, affitto di 750 €, 50 € di spese mensili, 600 € di imposta fondiaria, anticipo di 20.000 €, prestito al 3,9% su 20 anni. Spese di notaio: 11.250 €; costo totale: 168.250 €; prestito: 148.250 €. Rendimento lordo: 6,00%. Rendimento netto: (9.000 − 600 − 600 − 450) ÷ 168.250 = 4,37%. Rata: 890,57 €, da cui un cashflow di −240,57 € al mese (−2.887 € all'anno).

Ipotesi e limiti

• Rendimento netto e cashflow sono calcolati al lordo delle imposte. Il blocco «Dopo le imposte» applica il regime scelto (LMNP al reale, micro-BIC al 50% o locazione non arredata in micro-foncier al 70%) con la tua TMI e il 18,6% o il 17,2% di prelievi sociali. Gli interessi del prestito non sono dedotti al reale, e l'assicurazione del mutuatario e le spese di istruttoria non sono considerate.
• L'accantonamento del 5% rientra nel rendimento netto, non nel cashflow.
• Spese di notaio forfettarie: l'importo reale dipende dal dipartimento.
• Stima che non sostituisce il parere di un consulente.

Fonti e date: spese di acquisizione nell'usato dell'ordine del 7,5%. La legge di bilancio per il 2025 (legge n. 2025-127 del 14 febbraio 2025, art. 116) consente ai dipartimenti di passare dal 4,5% al 5% di imposte di trasferimento per gli atti firmati dal 1º aprile 2025 al 31 marzo 2028, esclusi i compratori della prima casa: le imposte raggiungono allora circa il 6,32% del prezzo e il totale si avvicina all'8%. Tasso del credito del 3,9%: valore indicativo, non verificato (verificato il 14/10/2026).

Domande frequenti

Come si calcola il rendimento lordo di un investimento immobiliare in affitto?

Dividi gli affitti annui per il prezzo di acquisto e moltiplica per 100. Un affitto di 750 € al mese, cioè 9.000 € l'anno, su un immobile da 150.000 € dà il 6%. Questo dato ignora le spese di acquisto, gli oneri e il mutuo.

Qual è la differenza tra rendimento lordo e rendimento netto?

Il rendimento netto sottrae dagli affitti gli oneri non recuperabili, la taxe foncière e un accantonamento del 5% per sfitto e manutenzione, poi divide per il costo totale del progetto (prezzo, frais de notaire, lavori, arredi). Nell'esempio predefinito, il 6% lordo diventa 4,37% netto.

Perché il mio cashflow è negativo se il rendimento lordo arriva al 6%?

Perché la rata supera l'affitto diminuito di oneri e taxe foncière. Per 148.250 € presi in prestito al 3,9% su 20 anni, arriva a 890,57 € contro 650 € di affitto netto, cioè −240,57 € al mese. Su 25 anni, la rata scende a 774,36 € e il disavanzo a 124,36 €.

Il simulatore tiene conto delle imposte sugli affitti?

Sì, nel blocco «Dopo le imposte»: scegli LMNP al reale, micro-BIC o locazione non arredata (micro-foncier) e la tua TMI. Il rendimento netto e il cashflow in alto restano al lordo delle imposte. Con i valori predefiniti e una TMI del 30%, l'imposta annua vale 0 € al reale LMNP, 2.187 € in micro-BIC e 2.974 € in locazione non arredata. Gli interessi del prestito, l'assicurazione del mutuo e le spese di pratica non sono dedotti: il risultato reale può differire.

Che cos'è il rendimento netto-netto?

È il rendimento netto diminuito dell'imposta sugli affitti nel regime scelto, rapportato al costo totale del progetto. Con i valori predefiniti e una TMI del 30%, il 4,37% netto diventa 3,07% in micro-BIC (2.187 € di imposta) e 2,60% in locazione non arredata (2.974 €). Al reale LMNP, l'imposta è nulla e il netto-netto resta al 4,37%.

Locazione arredata o non arredata: quale regime dà il miglior netto-netto?

Al reale LMNP, lo strumento deduce ogni anno l'ammortamento dell'immobile (85% del prezzo su 25 anni), dei lavori (10 anni), dei mobili e dei frais de notaire (5 anni): 8.250 € nell'esempio predefinito, abbastanza per azzerare l'imposta senza creare un disavanzo. Il micro-BIC tassa il 50% degli affitti e la locazione non arredata il 70%. Il netto-netto passa così dal 4,37% al reale LMNP al 2,60% in locazione non arredata.

Quale aliquota di prelievi sociali considerare nel 2026?

18,6% per la locazione arredata dalla tassazione dei redditi 2025, e 17,2% per la locazione non arredata. Il calcolatore applica il 18,6% al micro-BIC e al reale LMNP, e il 17,2% alla locazione non arredata: con TMI al 30%, il micro-BIC dell'esempio predefinito costa 4.500 × 48,6% = 2.187 €.

Come viene considerato lo sfitto?

Gli affitti incassati sono ridotti in proporzione alle settimane senza inquilino: 2 settimane su 52 riducono 9.000 € di affitti annui a 8.654 €. Questo importo serve per il rendimento netto, il cashflow e l'imposta, mentre il rendimento lordo resta calcolato sull'affitto pieno.

Lo strumento è davvero gratuito?

Sì, tutti gli strumenti di Kristools sono gratuiti al 100% e accessibili senza registrazione.

I miei dati sono protetti?

Sì. Tutte le elaborazioni vengono eseguite direttamente e in modo sicuro nel tuo browser. Nessun dato personale viene inviato ai nostri server.