Rendimento immobiliare: cap rate, DSCR e cash-on-cash

Valuta la redditività reale di un investimento immobiliare: NOI, indice di copertura del debito DSCR, cash flow mensile netto e patrimonio creato a 5 anni.

Cap rate, DSCR e cash-on-cash: la redditività di un immobile in affitto finanziato

Il cap rate rapporta il reddito operativo netto (NOI) al costo totale del progetto, il DSCR confronta questo NOI con le rate del prestito e il cash-on-cash rapporta il cash-flow dopo il mutuo al tuo anticipo. Con i valori predefiniti, il cap rate arriva al 4,65%, ma un DSCR di 0,78 significa che gli affitti netti coprono solo il 78% delle rate, cioè uno sforzo di circa 288 € al mese.

Le formule utilizzate

  • Reddito effettivo = canone × 12 × (1 − sfitto).
  • Spese operative = taxe foncière + spese condominiali non recuperabili + assicurazione PNO + gestione e riserva lavori, in % del reddito effettivo.
  • NOI = reddito effettivo − spese operative, prima del mutuo e delle imposte.
  • Cap rate = NOI ÷ (prezzo + spese di acquisizione + lavori).
  • Servizio del debito = (rata + assicurazione del mutuo) × 12, l'assicurazione valendo tasso × capitale preso in prestito.
  • DSCR = NOI ÷ servizio del debito; cash-on-cash = (NOI − servizio del debito) ÷ anticipo; GRM = prezzo ÷ affitti lordi annui.

Esempio predefinito

Prezzo 220.000 €, spese 17.600 €, lavori 25.000 €: costo totale di 262.600 €. Con 45.000 € di anticipo, il prestito di 217.600 € (20 anni, 3,4%) costa 1.250,84 € al mese più 54,40 € di assicurazione (0,3%), cioè 15.663 € all'anno. Canone di 1.450 €, 5% di sfitto: 16.530 € di reddito effettivo, 4.324 € di spese, NOI di 12.206 €. Da cui: cap rate 4,65%, DSCR 0,78, cash-flow di −288 € al mese, cash-on-cash −7,68%, GRM 12,6 anni. Un DSCR di 1,25 richiederebbe circa 2.185 € di canone.

Ipotesi e limiti

  • La soglia di 1,25 che colora il DSCR è una convenzione dei finanziatori, senza valore legale. In Francia, le banche applicano soprattutto ai privati un tasso di sforzo massimo del 35%, non calcolato qui.
  • Il «capitale rimborsato in 5 anni» segue il piano di ammortamento: al 3,4%, le prime 60 rate rimborsano circa 41.421 €, meno dei 54.400 € di un rimborso lineare, perché gli interessi pesano di più all'inizio del prestito.
  • Assicurazione sul capitale iniziale, spese costanti, affitti non rivalutati, tassazione ignorata, importi in euro.

Stima che non sostituisce lo studio di un intermediario o di un consulente.

Fonti e date: tasso di sforzo del 35% assicurazione compresa e durata di 25 anni, decisione dell'Haut Conseil de stabilité financière n. D-HCSF-2021-7 del 29 settembre 2021, applicabile ai crediti erogati dal 1º gennaio 2022 (verificato il 14/10/2026).

Domande frequenti

Qual è un buon DSCR per un investimento immobiliare in affitto?

Un DSCR pari a 1 significa che il reddito netto operativo copre esattamente le rate del mutuo. Molti finanziatori per immobili a reddito chiedono almeno 1,25, cioè il 25% di margine; lo strumento riprende questa soglia come riferimento. Con i valori predefiniti, il DSCR di 0,78 impone un'integrazione di circa 288 € al mese.

Qual è la differenza tra cap rate e cash-on-cash?

Il cap rate misura l'immobile da solo: NOI ÷ costo totale, senza tener conto del mutuo. Il cash-on-cash rapporta il flusso di cassa che resta dopo le rate all'anticipo investito. Nell'esempio predefinito, il cap rate è del 4,65% mentre il cash-on-cash scende a −7,68%, perché il mutuo costa più di quanto l'immobile renda.

Perché il cap rate è più basso della redditività annunciata?

Lo strumento divide il NOI per il costo totale, spese di acquisto e lavori compresi, e sottrae sfitto, gestione e riserva per lavori. Rapportato al solo prezzo di acquisto di 220.000 €, lo stesso NOI di 12.206 € darebbe il 5,55% invece del 4,65%. Gli annunci citano spesso una redditività lorda, affitti ÷ prezzo, più lusinghiera.

Come raggiungere un DSCR di 1,25?

Bisogna aumentare il NOI o ridurre le rate. Nell'esempio predefinito servirebbe o un affitto di circa 2.185 € al mese invece di 1.450 €, o limitare il prestito a circa 135.660 €, il che porta l'anticipo a quasi 126.940 €. Allungare la durata del mutuo riduce anch'esso la rata.

Lo strumento è davvero gratuito?

Sì, tutti gli strumenti di Kristools sono gratuiti al 100% e accessibili senza registrazione.

I miei dati sono protetti?

Sì. Tutte le elaborazioni vengono eseguite direttamente e in modo sicuro nel tuo browser. Nessun dato personale viene inviato ai nostri server.