Affitto breve Airbnb o lungo termine: rendimento

Airbnb o affitto tradizionale: confronto del cash-flow netto

Il simulatore calcola il ricavo dell'affitto breve (notti affittate × prezzo medio), sottrae commissione, servizio di gestione, utenze e taxe foncière, poi confronta il cash-flow mensile con quello di un affitto tradizionale. Per un immobile da 185.000 € affittato a 95 € a notte con il 68% di occupazione, l'affitto breve genera +261 € al mese contro −135 € nell'affitto a lungo termine, prima delle imposte.

Formule

• Notti affittate = 365 × tasso di occupazione, arrotondato. Ricavo lordo = notti × prezzo medio. Le spese di pulizia sono trattate come riaddebitate agli ospiti ed escluse dal ricavo.
• Oneri = commissione della piattaforma + servizio di gestione (in % del ricavo lordo) + utenze × 12 + taxe foncière.
• Affitto tradizionale: canone × 12 − taxe foncière − 8% di spese di gestione.
• Cash-flow mensile = risultato annuo ÷ 12 − rata del mutuo. Rendimento netto = risultato annuo ÷ prezzo dell'immobile.

Esempio numerico

Immobile da 185.000 €, mutuo da 750 € al mese. A 95 € a notte e il 68% di occupazione, 248 notti rendono 23.560 €. Dopo il 15,5% di commissione (3.652 €), il 20% di gestione (4.712 €), 2.160 € di utenze e 900 € di taxe foncière, restano 12.136 €: rendimento netto del 6,6% e cash-flow di +261 € al mese. Affittato a 750 € al mese con un contratto tradizionale, lo stesso immobile lascia 7.380 €, cioè il 4,0% e −135 € al mese. L'affitto breve rende quindi 396 € in più al mese; il vantaggio scompare sotto il 47% circa di occupazione.

Limiti

Il calcolo è fatto prima delle imposte e ignora l'arredamento, l'assicurazione, lo sfitto dell'affitto tradizionale e la stagionalità. Il tetto di 120 giorni all'anno riguarda solo l'affitto della propria residenza principale: un'abitazione acquistata per essere affittata non vi è soggetta. Simulazione indicativa, che non sostituisce il parere di un consulente.

Fonti e date: code du tourisme, articolo L324-1-1 modificato dalla legge n. 2024-1039 del 19 novembre 2024: residenza principale affittata al massimo 120 giorni all'anno, tetto riducibile a 90 giorni con delibera comunale dal 1º gennaio 2025; impots.gouv.fr: micro-BIC degli alloggi turistici arredati non classificati limitato a 15.000 € di ricavi con il 30% di abbattimento dai redditi 2025; centro assistenza Airbnb: commissione di servizio unica del 15,5% per la maggior parte degli host, generalizzata nel 2026, aliquota considerata per impostazione predefinita (verificato il 14/10/2026).

Domande frequenti

Da quale tasso di occupazione Airbnb diventa più redditizio di un affitto tradizionale?

Con i valori predefiniti (95 € a notte, 35,5% di commissione e servizio di gestione, affitto tradizionale di 750 €), il punto di pareggio si colloca intorno al 47% di occupazione, cioè circa 170 notti l'anno. Al 68%, l'affitto breve rende 396 € in più al mese; al 45%, rende 33 € in meno.

Quanti giorni l'anno si può affittare la propria abitazione principale come alloggio arredato per turisti?

Al massimo 120 giorni per anno civile, salvo obblighi professionali, motivi di salute o forza maggiore (articolo L324-1-1 del codice del turismo francese). Dal 1° gennaio 2025, il comune può abbassare questo limite fino a 90 giorni con deliberazione motivata. Un immobile acquistato per essere affittato, come nell'esempio dello strumento, non è un'abitazione principale e non rientra in questo limite.

Quale commissione preleva Airbnb all'host?

Secondo il centro assistenza di Airbnb, la maggior parte degli host passa nel 2026 a una commissione di servizio unica del 15,5% pagata dall'host, con scadenza fissata al 13 ottobre 2026 nello Spazio economico europeo. Gli host ancora con commissioni condivise pagano circa il 3%, mentre il viaggiatore paga il resto. Lo strumento usa il 15,5% per impostazione predefinita: modifica il valore se hai le commissioni condivise.

Come vengono tassati i redditi di un alloggio arredato per turisti in micro-BIC?

Dai redditi 2025, un alloggio arredato per turisti non classificato rientra nel micro-BIC fino a 15.000 € di ricavi con una riduzione forfettaria del 30%. Un alloggio arredato classificato beneficia del 50% di riduzione, fino a 77.700 € per i redditi 2025 e 83.600 € per i redditi 2026. Lo strumento non calcola questa imposta.

Lo strumento è davvero gratuito?

Sì, tutti gli strumenti di Kristools sono gratuiti al 100% e accessibili senza registrazione.

I miei dati sono protetti?

Sì. Tutte le elaborazioni vengono eseguite direttamente e in modo sicuro nel tuo browser. Nessun dato personale viene inviato ai nostri server.