Simulatore surroga mutuo e punto di pareggio

Rinegoziazione del mutuo: punto di pareggio e risparmio reale

Il punto di pareggio di una rinegoziazione del mutuo si calcola dividendo i costi dell'operazione per la riduzione della rata: 4.500 di costi per 382 di risparmio al mese sono coperti in 12 mesi. Lo strumento confronta anche gli interessi residui del vecchio prestito con quelli del nuovo, costi compresi, per misurare il guadagno totale.

Le formule utilizzate

Le due rate (assicurazione esclusa) seguono la formula di un prestito ammortizzabile a tasso fisso: M = C × i × (1 + i)ⁿ ÷ ((1 + i)ⁿ − 1), con i il tasso annuo diviso per 12 e n il numero di mesi. Il nuovo capitale riprende il capitale residuo, più i costi se li includi nel prestito e la liquidità aggiuntiva richiesta. Punto di pareggio = costi ÷ risparmio mensile, arrotondato al mese superiore. Il risparmio totale confronta gli interessi residui sul prestito attuale con gli interessi del nuovo prestito più i costi.

Esempio con i valori predefiniti

Capitale residuo di 320.000 al 6,75% su 27 anni: rata di 2.149 e 376.316 di interessi ancora da pagare. Rinegoziazione al 5,25% su 30 anni con 4.500 di costi pagati in contanti: rata di 1.767, cioè 382 di risparmio al mese. I costi sono coperti in 12 mesi e il risparmio totale arriva a 55.677. Mantenendo 27 anni al nuovo tasso, la rata cala meno (1.850, punto di pareggio di 16 mesi), ma il risparmio totale sale a 92.553: tre anni di interessi in meno.

Verdetto dello strumento: conveniente fino a 36 mesi di punto di pareggio, medio termine oltre, sconsigliato se la rata non diminuisce.

Cosa non calcola lo strumento

• Le indennità di rimborso anticipato (IRA), la garanzia e l'intermediazione: aggiungile nel campo dei costi.
• L'assicurazione del mutuo, che a volte pesa quanto il tasso.
• L'attualizzazione dei guadagni futuri.

Per un mutuo americano con discount points, preferisci il simulatore US. Stima: non sostituisce né un'offerta di mutuo né il parere di un intermediario.

Fonti e date: IRA limitata a sei mesi di interessi al tasso medio del prestito e al 3% del capitale residuo (art. R313-25 del Code de la consommation, in vigore dal 1º luglio 2016); nessuna IRA in caso di vendita dopo trasferimento, perdita del lavoro o decesso (service-public.gouv.fr, scheda F1669) (verificato il 14/10/2026).

Domande frequenti

Come calcolare il punto di pareggio di una rinegoziazione del mutuo immobiliare?

Dividi il totale delle spese (pratica, garanzia, indennità di rimborso anticipato, intermediazione) per la riduzione della rata, poi arrotonda al mese superiore. Con 4.500 di spese e 382 di risparmio al mese, il punto di pareggio è di 12 mesi. Se rivendi o rimborsi prima di questa data, l'operazione ti fa perdere denaro.

Qual è l'importo massimo delle indennità di rimborso anticipato?

In Francia, l'IRA di un mutuo immobiliare non può superare né sei mesi di interessi sul capitale rimborsato al tasso medio del prestito, né il 3% del capitale residuo (articolo R313-25 del Codice del consumo). Su 320.000 al 6,75%, sei mesi di interessi fanno 10.800: si applica quindi il tetto del 3%, cioè 9.600. Nessuna IRA è dovuta se il rimborso segue la vendita dell'abitazione dopo un trasferimento di lavoro, una perdita del lavoro o un decesso.

Conviene allungare la durata in una rinegoziazione?

Allungare la durata riduce la rata ma aggiunge anni di interessi. Nell'esempio predefinito, una rinegoziazione su 30 anni dà 382 di risparmio mensile e 55.677 di risparmio totale; mantenere i 27 anni residui fa guadagnare solo 300 al mese, ma 92.553 in totale. Confronta le due righe di risultato prima di scegliere.

Conviene pagare le spese in contanti o includerle nel nuovo mutuo?

Se incluse nel mutuo, le spese non richiedono alcun anticipo, ma producono interessi per tutta la durata. Con i valori predefiniti, la rata passa da 1.767 a 1.792, il punto di pareggio da 12 a 13 mesi e il risparmio totale da 55.677 a 51.231.

Lo strumento è davvero gratuito?

Sì, tutti gli strumenti di Kristools sono gratuiti al 100% e accessibili senza registrazione.

I miei dati sono protetti?

Sì. Tutte le elaborazioni vengono eseguite direttamente e in modo sicuro nel tuo browser. Nessun dato personale viene inviato ai nostri server.