Simulatore rifinanziamento mutuo USA e discount points

Calcola il punto di pareggio esatto (breakeven in mesi), l'impatto dell'acquisto di discount points e il risparmio netto a 5, 10 e 30 anni.

Rifinanziamento USA e discount points: punto di pareggio

Il punto di pareggio di un rifinanziamento americano si calcola dividendo le spese di chiusura e il costo dei punti per la riduzione della rata. Per impostazione predefinita, 1,5 punti (5.700 $) e 4.500 $ di spese per un tasso ridotto dal 5,75% al 5,375% si recuperano in 24 mesi. I soli punti si ripagano solo dopo circa 64 mesi: convengono solo se tieni il mutuo per più di 5 anni.

Il calcolo

Un punto costa l'1% dell'importo del nuovo mutuo e riduce il tasso di 0,25 punti per impostazione predefinita, un valore da regolare secondo il listino del tuo finanziatore (minimo dell'1%). Le rate seguono la formula di un prestito ammortizzabile a 15, 20 o 30 anni: M = C × i × (1 + i)n ÷ ((1 + i)n − 1), dove i è il tasso annuo ÷ 12. Punto di pareggio = (spese fisse + costo dei punti) ÷ risparmio mensile. Guadagno netto = risparmio mensile × numero di mesi − costo totale.

Esempio predefinito

380.000 $ al 7,125% su 30 anni: 2.560,13 $ al mese. Offerta al 5,75% con 1,5 punti (5.700 $): tasso effettivo del 5,375%, rata di 2.127,89 $, cioè 432,24 $ di risparmio. Con 4.500 $ di spese, i 10.200 $ vengono recuperati in 24 mesi. Guadagno netto: 15.734 $ a 5 anni, 41.669 $ a 10 anni, 145.406 $ su 30 anni. Senza punti, il risparmio scende a 342,55 $ al mese, ma il punto di pareggio è di soli 14 mesi e il guadagno a 5 anni è un po' migliore (16.053 $). I 89,69 $ mensili apportati dai punti ripagano i loro 5.700 $ in 63,6 mesi.

Limiti dello strumento

  • La rata attuale viene ricalcolata sulla durata del nuovo mutuo, non sulla tua durata residua.
  • Se le spese sono incluse nel capitale, i punti si applicano anche a queste spese finanziate: il nuovo mutuo vale (saldo + spese fisse) ÷ (1 − punti in %).
  • La riduzione del tasso per punto (0,25 per impostazione predefinita) è un dato da inserire: ogni finanziatore ha il proprio listino, riporta il suo.
  • I guadagni non sono attualizzati né al netto delle imposte.

Per una surroga senza punti, preferisci il simulatore generale di rinegoziazione del mutuo. Stima: non sostituisce l'offerta del finanziatore né un CPA.

Fonti e date: i punti di un rifinanziamento sono deducibili lungo la durata del prestito, e non per intero nell'anno del pagamento, tranne la parte legata a lavori sull'abitazione principale (IRS Publication 936, ed. 2025) (verificato il 14/10/2026).

Domande frequenti

Quanto costa un discount point su un mutuo immobiliare americano?

Un punto costa l'1% dell'importo del mutuo: su 380.000 $, 1,5 punti rappresentano 5.700 $. Lo strumento adotta per impostazione predefinita una riduzione di 0,25 punti di tasso per punto, modificabile: inserisci il listino reale del tuo finanziatore, perché varia in base al mercato e al tuo profilo.

I discount points valgono la pena?

Dividi il costo dei punti per il risparmio mensile aggiuntivo che apportano. Nell'esempio predefinito, 5.700 $ ÷ 89,69 $ dà circa 64 mesi. Se pensi di vendere o rifinanziare prima di 5 anni, l'offerta senza punti rende di più (16.053 $ di guadagno netto a 5 anni contro 15.734 $).

I punti di un rifinanziamento sono deducibili dalle imposte?

Secondo la Publication 936 dell'IRS (edizione 2025), i punti di un rifinanziamento si deducono in generale lungo la durata del prestito, e non per intero nell'anno del pagamento. Per 5.700 $ di punti su 30 anni, sono 190 $ l'anno se detrai le spese in forma analitica. La parte legata a lavori di miglioria dell'abitazione principale può essere dedotta nell'anno del pagamento.

Conviene includere le spese di chiusura nel nuovo mutuo?

Evita di sborsare 10.200 $, ma il capitale sale a 390.355 $, perché gli 1,5 punti si applicano allora anche alle spese finanziate (5.855 $ invece di 5.700 $), e queste spese producono interessi. Nell'esempio, la rata sale a 2.185,88 $, il risparmio scende a 374,25 $ al mese e il punto di pareggio passa da 24 a 28 mesi.

Lo strumento è davvero gratuito?

Sì, tutti gli strumenti di Kristools sono gratuiti al 100% e accessibili senza registrazione.

I miei dati sono protetti?

Sì. Tutte le elaborazioni vengono eseguite direttamente e in modo sicuro nel tuo browser. Nessun dato personale viene inviato ai nostri server.