Cost segregation USA: ammortamento accelerato

Riclassifica i componenti del tuo immobile commerciale o residenziale in affitto in beni a 5 e 15 anni per ottenere risparmi d'imposta immediati.

Cost segregation: ammortamento accelerato e bonus depreciation

Uno studio di cost segregation riclassifica una parte di un immobile americano in beni ammortizzabili in 5 e 15 anni, ammissibili al bonus depreciation, invece di 27,5 o 39 anni. Con i valori predefiniti (2,5 milioni di $, 20% di terreno, bonus del 100%), la deduzione dell'anno 1 passa da 51.282 $ a 538.462 $. Dalla legge OBBBA del 4 luglio 2025, il bonus è del 100% per i beni acquisiti dopo il 19 gennaio 2025.

Il calcolo

Base = prezzo × (1 − quota del terreno). Senza studio, ammortamento lineare su 39 anni (commerciale) o 27,5 anni (locativo residenziale). Lo studio isola beni da 5 anni e sistemazioni esterne da 15 anni: nell'anno 1, ricevono il bonus all'aliquota scelta, poi sul saldo l'aliquota MACRS di mezzo anno (20% e 5%). Il resto della struttura resta lineare. Risparmio d'imposta = deduzione × aliquota marginale inserita.

Esempio predefinito

Immobile commerciale da 2.500.000 $ di cui il 20% di terreno: base di 2.000.000 $, cioè 51.282 $ all'anno in linea retta (18.974 $ di imposta al 37%). Con il 15% di beni a 5 anni (300.000 $), il 10% a 15 anni (200.000 $) e il bonus predefinito del 100% (beni acquisiti dopo il 19 gennaio 2025): 300.000 + 200.000 + 38.462 = 538.462 $ dedotti l'anno 1, cioè 199.231 $ di imposta e 180.256 $ di liquidità in più; il VAN a 10 anni al 7% arriva a 139.580 $. Con un bonus del 60% (vecchio calendario), la deduzione scende a 366.462 $ (180.000 + 120.000 + 24.000 + 4.000 + 38.462) e il VAN a 80.104 $.

Limiti dello strumento

  • L'opzione del 40% vale per i beni acquisiti prima del 20 gennaio 2025 e messi in servizio nel 2025, oppure, su opzione, il primo anno fiscale chiuso dopo il 19 gennaio 2025; le opzioni dell'80, 60 e 20% riprendono il vecchio calendario decrescente (2023, 2024 e 2026), riservato ai beni acquisiti prima del 20 gennaio 2025.
  • Struttura ammortizzata per l'intero anno già dall'anno 1, senza convenzione di metà mese.
  • Con il 100% di bonus, il VAN degli anni da 2 a 10 omette il saldo dei blocchi a 5 e 15 anni.
  • Costo dello studio e recapture alla rivendita ignorati.

Regola federale americana. Stima da far validare da un CPA.

Fonti e date: durate di 27,5 e 39 anni (IRS Publication 946, ed. 2025); bonus del 100% permanente per i beni acquisiti dopo il 19 gennaio 2025, 40% per quelli acquisiti prima e messi in servizio nel 2025 (legge P.L. 119-21 del 4 luglio 2025; IRS Notice 2026-11 del 14 gennaio 2026) (verificato il 14/10/2026).

Domande frequenti

Cos'è uno studio di cost segregation?

È uno studio di ingegneria che ripartisce il prezzo di un immobile americano tra la struttura (27,5 o 39 anni), beni a 5 anni (moquette, attrezzature, cablaggio dedicato) e sistemazioni esterne a 15 anni (parcheggi, illuminazione esterna, recinzioni). I blocchi a 5 e 15 anni danno diritto al bonus depreciation. Nello strumento, queste quote si regolano da 0 a 35% e da 0 a 25% della base.

Quale aliquota di bonus depreciation si applica nel 2026?

Dalla legge P.L. 119-21 del 4 luglio 2025, il bonus è del 100%, senza limite di durata, per i beni acquisiti dopo il 19 gennaio 2025. Le aliquote decrescenti riguardano ormai solo i beni acquisiti prima del 20 gennaio 2025 (40% per una messa in servizio nel 2025). È l'aliquota adottata per impostazione predefinita nello strumento; l'opzione al 40% copre anche la scelta di un'aliquota ridotta nel primo anno fiscale chiuso dopo il 19 gennaio 2025.

Il terreno è ammortizzabile negli Stati Uniti?

No, la quota del terreno è esclusa dalla base ammortizzabile. Lo strumento toglie il 20% per impostazione predefinita: un acquisto di 2.500.000 $ dà una base di 2.000.000 $. Ogni punto di terreno in più toglie 25.000 $ di base.

Perché il VAN è più basso del guadagno dell'anno 1?

Il cost segregation anticipa le deduzioni senza aumentarle: ciò che viene dedotto nell'anno 1 non lo è più in seguito. Attualizzato su 10 anni al 7%, il guadagno predefinito (bonus del 100%) vale 139.580 $, contro 180.256 $ di liquidità guadagnata nell'anno 1. Con il 100% di bonus, lo strumento omette una parte dell'ammortamento degli anni da 2 a 10, il che tende a sottostimare questo VAN.

Lo strumento è davvero gratuito?

Sì, tutti gli strumenti di Kristools sono gratuiti al 100% e accessibili senza registrazione.

I miei dati sono protetti?

Sì. Tutte le elaborazioni vengono eseguite direttamente e in modo sicuro nel tuo browser. Nessun dato personale viene inviato ai nostri server.