Simulatore LMNP: reale o micro-BIC con ammortamento

Confronta l'abbattimento forfettario del 50% in micro-BIC e il regime reale con ammortamento contabile per azzerare le imposte sugli affitti in Francia.

Micro-BIC o regime reale in LMNP: calcolo dell'imposta e dell'ammortamento

In micro-BIC, la metà degli affitti è tassata alla tua aliquota marginale più il 18,6% di prelievi sociali. Al regime reale, lo strumento deduce le spese pagate e poi un ammortamento (immobile e lavori su 25 anni escluso il terreno, arredi su 6 anni) che può azzerare il risultato imponibile senza mai creare un disavanzo. La differenza tra le due imposte dà il risparmio annuo del regime reale.

I due calcoli dello strumento

  • Micro-BIC: imposta = affitti annui × 50% × (TMI + prelievi sociali).
  • Regime reale semplificato: risultato = affitti − (spese condominiali + taxe foncière + interessi + assicurazione PNO + commercialista). Ammortamento annuo = (prezzo + frais de notaire + lavori) × (1 − quota del terreno) ÷ 25 + arredi ÷ 6. L'ammortamento considerato non supera mai il risultato; l'eccedenza viene riportata.

Esempio predefinito

Acquisto a 180.000 €, 14.000 € di frais de notaire, 10.000 € di lavori, 8.000 € di arredi, terreno al 15%, canone di 850 € su 12 mesi, TMI del 30%. Affitti: 10.200 €. In micro-BIC, l'imposta vale 5.100 × 48,6% = 2.479 €. Al regime reale, spese di 4.830 €, risultato prima dell'ammortamento di 5.370 € e ammortamento disponibile di 8.269 €: l'imposta scende a 0 € e 2.899 € di ammortamento vengono messi da parte. La «durata senza imposta» divide il totale ammortizzabile per questo risultato, con un limite di 30 anni.

Ipotesi e limiti

  • La soglia del micro-BIC non è controllata (77.700 € di ricavi per locazione di lunga durata o alloggio arredato classificato, redditi 2025); l'alloggio turistico arredato non classificato (30%, soglia di 15.000 €) non è gestito.
  • La riduzione d'imposta per spese di contabilità è scomparsa con i redditi 2025: gli onorari restano un onere deducibile.
  • Alla rivendita, gli ammortamenti dedotti sono reintegrati nella plusvalenza (cessioni dal 15 febbraio 2025) (non calcolato qui).
  • Stima indicativa, che non sostituisce il parere di un commercialista.

Fonti e date: prelievi sociali del 18,6% sulla locazione arredata, LFSS 2026 (legge n. 2025-1403 del 30 dicembre 2025, art. 12), a decorrere dai redditi 2025; soglie del micro-BIC, impots.gouv.fr (modificata l'8 aprile 2026); fine della riduzione dell'articolo 199 quater B del CGI, legge di bilancio per il 2025, art. 11; reintegrazione degli ammortamenti, stessa legge, art. 84 (verificato il 14/10/2026)

Domande frequenti

Da quando il regime reale LMNP diventa più conveniente del micro-BIC?

Non appena le tue spese deducibili e i tuoi ammortamenti superano la riduzione forfettaria del 50% degli affitti. Nell'esempio predefinito, 4.830 € di spese e 8.269 € di ammortamento superano i 5.100 € di riduzione: l'imposta passa da 2.479 € a 0 €.

Quale aliquota di prelievi sociali si applica agli affitti di un alloggio arredato?

18,6% (di cui 10,6% di CSG) a partire dalla tassazione dei redditi 2025, in applicazione della LFSS 2026. L'affitto non arredato resta al 17,2%. Il simulatore propone il 18,6% per impostazione predefinita e puoi modificare questo tasso.

L'ammortamento LMNP può creare un deficit imputabile ai miei altri redditi?

No. L'ammortamento può solo azzerare il risultato; la parte non utilizzata viene riportata agli anni successivi senza limite di durata. Il simulatore applica questa regola e non produce mai un risultato negativo.

Che fine fanno gli ammortamenti quando rivendo l'immobile?

Per le cessioni effettuate dal 15 febbraio 2025, gli ammortamenti dedotti riducono il prezzo di acquisto considerato, il che aumenta la plusvalenza imponibile prima delle riduzioni per durata di detenzione. Alcune residenze con servizi (studenti, anziani) sono escluse. Questo simulatore non calcola la plusvalenza.

Lo strumento è davvero gratuito?

Sì, tutti gli strumenti di Kristools sono gratuiti al 100% e accessibili senza registrazione.

I miei dati sono protetti?

Sì. Tutte le elaborazioni vengono eseguite direttamente e in modo sicuro nel tuo browser. Nessun dato personale viene inviato ai nostri server.