Cash flow netto di un affitto in Francia (LMNP)

Cashflow da affitto netto-netto: canoni, spese, mutuo e imposte al mese

Il cashflow netto-netto è ciò che resta ogni mese dopo aver pagato le spese, la rata del mutuo e l'imposta sugli affitti: (affitti dopo lo sfitto − spese − mutuo − imposta) ÷ 12. Con i valori predefiniti, un canone di 850 € e una rata di 620 € lasciano uno sforzo di risparmio di circa 104 € al mese al regime reale LMNP.

Il calcolo passo dopo passo

1. Affitti incassati = canone × 12 − (canone × 12 ÷ 52) × settimane di sfitto.
2. Spese = taxe foncière + assicurazione PNO + spese condominiali non recuperabili × 12 + accantonamento per manutenzione (in % degli affitti incassati). Risultato operativo = affitti incassati − spese.
3. Imposta = base × (TMI + 18,6% di prelievi sociali sulla locazione arredata). Base in micro-BIC: 50% degli affitti incassati. Base al regime reale LMNP: risultato operativo − 45% degli affitti lordi, senza scendere sotto zero.
4. Cashflow annuo = risultato operativo − rate × 12 − imposta, poi divisione per 12.

Esempio predefinito

Canone di 850 €, 2 settimane di sfitto: 10.200 − 392 = 9.808 € incassati. Spese: 900 + 180 + 540 + 490 = 2.110 €, da cui un risultato di 7.697 €. Al regime reale, la base vale 7.697 − 4.590 = 3.107 € e l'imposta 1.510 € con una TMI del 30%. Cashflow: 7.697 − 7.440 − 1.510 = −1.253 € all'anno, cioè −104 € al mese. In micro-BIC, l'imposta sale a 2.383 € e il cashflow a −177 € al mese.

Ipotesi e limiti

• Al regime reale, lo strumento non ammortizza l'immobile: sostituisce spese e ammortamenti con una deduzione forfettaria del 45% degli affitti lordi. Il simulatore fiscale LMNP dettaglia l'ammortamento.
• La rata include il capitale rimborsato; gli interessi non sono dedotti a parte.
• Stima, senza valore di consulenza.

Fonti e date: prelievi sociali del 18,6% sulla locazione arredata, LFSS 2026 (legge n. 2025-1403 del 30 dicembre 2025, art. 12), a decorrere dai redditi 2025 e impots.gouv.fr (modificata il 17 luglio 2026); abbattimento micro-BIC del 50% per la locazione arredata di lunga durata, impots.gouv.fr (modificata l'8 aprile 2026) (verificato il 14/10/2026)

Domande frequenti

Cos'è il cashflow netto-netto di un investimento immobiliare in affitto?

È il saldo mensile dopo affitti incassati, spese, rata del mutuo e imposta. Un risultato negativo corrisponde allo sforzo di risparmio da sostenere ogni mese: 104 € nell'esempio predefinito al regime reale LMNP.

Come viene considerato lo sfitto?

Ogni settimana di sfitto toglie 1/52 degli affitti annui. Per un affitto di 850 €, due settimane rappresentano 392 € di mancato incasso l'anno, cioè il 3,8% degli affitti.

Perché il regime reale LMNP è stimato con il 45% degli affitti?

Il calcolatore non conosce il prezzo dell'immobile e quindi non può calcolare l'ammortamento. Deduce in modo forfettario il 45% degli affitti lordi dal risultato operativo per approssimare l'effetto degli ammortamenti. Per un calcolo esatto, il simulatore fiscale LMNP chiede il prezzo, i lavori e gli arredi.

Quale aliquota di prelievi sociali si applica agli affitti arredati?

18,6% dalla tassazione dei redditi 2025, contro il 17,2% precedente. Il calcolatore applica il 18,6% in entrambi i regimi: −104 € al mese al reale e −177 € in micro-BIC nell'esempio predefinito.

Lo strumento è davvero gratuito?

Sì, tutti gli strumenti di Kristools sono gratuiti al 100% e accessibili senza registrazione.

I miei dati sono protetti?

Sì. Tutte le elaborazioni vengono eseguite direttamente e in modo sicuro nel tuo browser. Nessun dato personale viene inviato ai nostri server.