Simulatore BRRRR immobiliare USA e rimozione PMI

Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat: calcola la liquidità estratta al rifinanziamento sull'ARV, il cash flow netto e la soglia di cancellazione della PMI.

Metodo BRRRR: liquidità recuperata, cash flow e regola PMI

Il simulatore riprende il metodo americano BRRRR (comprare, ristrutturare, affittare, rifinanziare, ripetere): il nuovo mutuo vale il valore dopo i lavori (ARV) moltiplicato per il rapporto LTV, e il capitale che resta nell'operazione è l'investimento totale meno la liquidità recuperata. Con 189.500 $ investiti e un rifinanziamento al 75% di un ARV di 250.000 $, restano 7.000 $ immobilizzati per un cash flow di 149,64 $ al mese.

Formule

  • Investimento totale = prezzo di acquisto + lavori + spese di acquisto.
  • Nuovo mutuo = ARV × LTV; liquidità recuperata = nuovo mutuo − spese di rifinanziamento; capitale che resta = investimento totale − liquidità recuperata.
  • Rata su 30 anni a tasso fisso: M = P × i ÷ (1 − (1 + i)−360), con i = tasso annuo ÷ 12.
  • Spese = imposta sulla proprietà ÷ 12 + assicurazione ÷ 12 + gestione e accantonamento per lavori in % dell'affitto.
  • Cash-on-cash = cash flow annuo ÷ capitale che resta; se questo capitale è nullo o negativo, lo strumento mostra un rendimento infinito.

Esempio con numeri

Acquisto 140.000 $, lavori 45.000 $, spese 4.500 $: 189.500 $ investiti. Al 75% di un ARV di 250.000 $, il mutuo arriva a 187.500 $; dopo 5.000 $ di spese, 182.500 $ vengono recuperati e 7.000 $ restano immobilizzati. Al 6,8%, la rata è di 1.222,36 $. Affitto di 2.100 $, spese di 728 $ (imposta, assicurazione, gestione 8%, accantonamento 10%): cash flow di 149,64 $ al mese, cioè il 25,7% di cash-on-cash. All'80% di LTV, il mutuo da 200.000 $ restituisce 5.500 $ in più rispetto al capitale versato (rendimento infinito), ma il cash flow scende a 68,15 $.

Limiti

Per quanto riguarda il PMI, lo strumento indica 0 $ fino all'80% di LTV, PMI richiesto oltre. Il tetto di LTV di un rifinanziamento con prelievo di liquidità su un immobile in affitto dipende dal finanziatore. Sfitto, tempo di detenzione prima del rifinanziamento, costi di mantenimento nel periodo e imposte sono ignorati. Stima indicativa, che non sostituisce un consulente.

Fonti e date: Homeowners Protection Act del 1998 (12 U.S.C. 4901 e 4902), legge americana: cancellazione del PMI su richiesta quando il saldo raggiunge l'80% del valore originario, cessazione automatica al 78% secondo il piano di ammortamento iniziale, al più tardi a metà durata; il valore originario è il minore tra il prezzo di acquisto e il valore di perizia, oppure la perizia del rifinanziamento (verificato il 14/10/2026).

Domande frequenti

Come funziona la strategia BRRRR?

Si acquista un immobile a sconto, lo si ristruttura, lo si affitta, poi lo si rifinanzia sul nuovo valore per recuperare in tutto o in parte il capitale versato e ricominciare. Nell'esempio dello strumento, 182.500 $ vengono recuperati sui 189.500 $ investiti: restano immobilizzati solo 7.000 $, remunerati da 1.795,68 $ di cash flow annuo.

Quando si può eliminare il PMI di un mutuo immobiliare americano?

Secondo l'Homeowners Protection Act del 1998, il mutuatario può chiedere la cancellazione non appena il saldo raggiunge l'80% del valore originario dell'immobile, se è in regola con i pagamenti. Il PMI termina automaticamente al 78% secondo il piano di ammortamento iniziale, e al più tardi a metà durata del mutuo.

Perché un rifinanziamento all'80% di LTV evita il PMI?

Su un mutuo convenzionale, l'assicurazione ipotecaria privata è in genere richiesta oltre l'80% di LTV. Rifinanziando all'80% o meno del valore di perizia, il nuovo mutuo non ne ha bisogno: lo strumento mostra allora 0 $ di PMI. Il tetto accettato per un prelievo di liquidità su un immobile in affitto varia in base al finanziatore.

Cosa significa un rendimento infinito nel BRRRR?

Il rifinanziamento ha restituito più dell'intero capitale versato: non resta alcun capitale immobilizzato, quindi il cash-on-cash non ha più denominatore. All'80% di LTV, l'esempio genera 5.500 $ di surplus, ma la rata sale a 1.303,85 $ e il cash flow scende a 68,15 $ al mese, il che lascia poco margine in caso di sfitto.

Lo strumento è davvero gratuito?

Sì, tutti gli strumenti di Kristools sono gratuiti al 100% e accessibili senza registrazione.

I miei dati sono protetti?

Sì. Tutte le elaborazioni vengono eseguite direttamente e in modo sicuro nel tuo browser. Nessun dato personale viene inviato ai nostri server.